Affitto temporaneo o a lungo termine: quale scegliere?
Nel corso del 2025 si prevedono importanti trasformazioni nel settore degli affitti, che influenzeranno in particolare le locazioni temporanee o di breve durata, così come gli appartamenti turistici. Questi cambiamenti promettono di ridefinire il panorama del mercato immobiliare, motivo per cui i proprietari devono rimanere aggiornati sulle nuove tendenze e normative che incideranno sia sulla redditività che sulla gestione delle loro proprietà.
Dal 2 gennaio, la Spagna è diventata il primo paese europeo ad implementare un registro unico per gli affitti a breve termine. Tuttavia, l’applicazione completa di questa normativa non sarà effettiva fino al 1° luglio del prossimo anno, dando così il tempo a imprese e amministrazioni di adattarsi alle nuove procedure. Si tratta di un cambiamento legislativo derivante dall’approvazione, il 23 dicembre scorso, del Decreto Reale durante l’ultimo Consiglio dei Ministri, il quale prevede la creazione di uno Sportello Unico Digitale per gli Affitti. Questa piattaforma servirà a raccogliere e condividere informazioni sui servizi di locazione di alloggi a breve termine, al fine di garantire un controllo adeguato di questi spazi, un segmento in rapida crescita che interessa proprietari, inquilini e turisti.
Tuttavia, nell’attuale mercato immobiliare, questo tipo di affitto coesiste con il modello tradizionale a lungo termine. Entrambi presentano vantaggi e svantaggi a seconda delle esigenze del proprietario, del tipo di immobile e del profilo degli inquilini.
Affitto permanente o abitazione principale: contratto a lungo termine e stabilità
L’affitto permanente o destinato ad abitazione principale è il modello più tradizionale ed è regolato dalla Legge sugli Affitti Urbani (LAU). Si riferisce a contratti di lunga durata, generalmente da uno a cinque anni, ed è la tipologia di affitto ideale per chi cerca stabilità e sicurezza nei redditi. I contratti vengono prorogati automaticamente alla scadenza, a meno che una delle parti non decida di non rinnovarlo.
Vantaggi:
- Reddito stabile. Un contratto a lungo termine garantisce un’entrata mensile costante, riducendo il rischio che la proprietà rimanga sfitto per lunghi periodi. Per questo motivo, uno dei principali vantaggi di questa modalità è la stabilità che offre al locatore. Tuttavia, ciò implica anche che gli aumenti annuali del canone siano limitati, come stabilito dalla normativa vigente. Uno dei cambiamenti più significativi introdotti dalla riforma della Legge sulla Casa è che l’IPC (Indice dei Prezzi al Consumo) non sarà più il principale riferimento per il calcolo degli aumenti degli affitti. Verrà invece introdotto il nuovo Indice di Riferimento per l’Aggiornamento della Casa (IRAV), che stabilisce che i proprietari potranno aumentare il prezzo degli affitti fino a un massimo del 2,2% per l’anno 2025.
- Meno gestione. La ridotta rotazione degli inquilini significa meno processi di ricerca e valutazione. Inoltre, si riducono le attività di manutenzione.
- Minore usura dell’immobile. Con inquilini fissi, l’immobile tende a subire meno danni rispetto a un affitto temporaneo.
Svantaggi:
- Minore flessibilità. Una volta firmato il contratto, il proprietario non può disporre facilmente della casa.
- Maggiori regolamenti legali. I contratti a lungo termine possono essere soggetti a più restrizioni e a una maggiore tutela degli inquilini.
Affitto temporaneo: flessibilità e redditività a breve termine
L’affitto temporaneo riguarda solitamente periodi brevi, che vanno da pochi giorni a diversi mesi, ed è una soluzione popolare tra turisti, studenti o lavoratori in trasferta.
Vantaggi:
- Maggiore redditività. Nelle zone turistiche o ad alta domanda, gli affitti a breve termine possono generare un reddito più elevato rispetto agli affitti tradizionali.
- Flessibilità. Il proprietario può disporre dell’immobile in determinati periodi o adeguare i prezzi in base alla stagione. Questo tipo di affitto è quindi più flessibile, consentendo contratti che vanno da 32 giorni fino a 11 mesi. Sotto i 32 giorni si considera affitto turistico.
- Minore rischio di mancato pagamento. Poiché il pagamento avviene in anticipo, si riduce il rischio di morosità.
Svantaggi:
- Maggiore rotazione degli inquilini, il che comporta più gestione, come pulizie e manutenzione frequente. Inoltre, ogni volta che un contratto termina, il proprietario deve trovare nuovi affittuari, con il rischio di periodi di sfitto tra un contratto e l’altro.
- Reddito irregolare. La domanda può variare a seconda della stagione, influenzando la stabilità finanziaria del proprietario.
Anche il contratto di affitto temporaneo è regolato dalla Legge sugli Affitti Urbani (LAU). In particolare, l’articolo 3 di questa legge lo classifica come “locazione per uso diverso dall’abitazione”, il che significa che non è soggetto alle stesse regole degli affitti di lunga durata, ma segue condizioni specifiche per soggiorni temporanei. In questo caso, il proprietario ha maggiore libertà nel negoziare i termini del contratto, inclusi il prezzo dell’affitto, le scadenze e le condizioni, purché rientrino nei limiti stabiliti dal mercato.
Confronto fiscale
Entrambe le modalità hanno implicazioni fiscali importanti per i proprietari. Per l’affitto destinato ad abitazione principale, i redditi devono essere dichiarati come rendita netta nella dichiarazione dei redditi. I proprietari che affittano in modo permanente possono detrarre fino al 90% dei loro guadagni dall’Imposta sul Reddito, rappresentando un notevole beneficio fiscale.
Nel caso dell’affitto temporaneo, sebbene anche qui si debba dichiarare il reddito, le detrazioni fiscali sono più limitate.
Secondo i dati di Idealista, l’offerta di affitti a lungo termine ha subito una diminuzione del 3% su base annua nel quarto trimestre del 2024. In contrasto, gli affitti stagionali sono aumentati del 24% nello stesso periodo, rappresentando ormai il 14% del totale dell’offerta di locazioni in Spagna. L’affitto permanente ha accumulato tre anni e mezzo di cali annuali, attestandosi attualmente solo 5% sopra il minimo storico registrato nel giugno 2024, un mese in cui l’offerta si riduce a causa della stagionalità estiva.
Al di là del confronto, la scelta tra affitto temporaneo e affitto a lungo termine dipenderà dalle necessità del proprietario e dal tipo di immobile. Per chi cerca stabilità e un reddito costante, l’affitto tradizionale è la scelta più sicura. Inoltre, i vantaggi fiscali e la protezione offerta dalla Legge sugli Affitti Urbani sono interessanti sia per i proprietari che per gli inquilini.
D’altro canto, chi preferisce maggiore flessibilità e la possibilità di ottenere guadagni più elevati nel breve periodo, potrebbe optare per l’affitto temporaneo. Tuttavia, è importante considerare che questa modalità comporta maggiori rischi e una gestione più intensiva.