La trasformazione urbanistica del suolo, nuovo obiettivo della CNMC per favorire l’accesso alla casa
Il mercato immobiliare in Spagna presenta attualmente un notevole squilibrio tra l’offerta e la domanda di abitazioni, che si è aggravato negli ultimi anni. Dopo decenni segnati dalla bolla immobiliare del 2008 e dalla successiva crisi, la costruzione di nuove abitazioni si è drasticamente ridotta, passando da livelli di fino a 600.000 abitazioni all’anno a appena 90.000, secondo il rapporto annuale del 2023 della Banca di Spagna.
Questa situazione ha provocato un aumento sostenuto dei prezzi di vendita e di affitto, rendendo più difficile l’accesso alla casa, soprattutto per i giovani e le famiglie con redditi moderati. In questo contesto, la CNMC (Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia) ha avviato uno studio per analizzare e migliorare la trasformazione urbanistica del suolo, con l’obiettivo di liberare terreno per la costruzione di abitazioni e, di conseguenza, riequilibrare il mercato. L’ente pubblico, che ha tra le sue funzioni la promozione di una concorrenza effettiva e la tutela dei consumatori, sottolinea che il suolo è un componente essenziale che incide sul prezzo finale delle abitazioni.
Proposta della CNMC per la trasformazione urbanistica del suolo
La CNMC propone di accelerare i processi di urbanizzazione del suolo per migliorare l’accesso alla casa, evidenziando la necessità di semplificare la burocrazia e modernizzare la normativa vigente, che a volte rappresenta un ostacolo allo sviluppo urbanistico.
La CNMC spiega che la scarsità di suolo e le restrizioni amministrative aumentano il costo di costruzione e riducono l’offerta di abitazioni. Per questo motivo, si propone che l’urbanizzazione del suolo avvenga in modo agile e rapido, mantenendo sempre le garanzie necessarie per assicurare la qualità e la sicurezza delle costruzioni. Inoltre, l’ente invita gli attori del settore, dai promotori ai cittadini interessati, a fornire informazioni che arricchiscano la diagnosi, in linea con il suo impegno per la trasparenza e la collaborazione.
In questo senso, Sergio Arana, Managing Director di Real Estate di Urbanitae, sottolinea l’importanza del suolo in questo processo, definendolo “la materia prima essenziale per lo sviluppo di nuove abitazioni. Senza suolo, non si possono costruire più case. E quel suolo deve essere suolo finalista, ovvero pronto per richiedere la licenza”.
Contenuto e obiettivi dello studio
Lo studio della CNMC si basa su un’analisi approfondita del quadro normativo e delle procedure amministrative che attualmente rallentano la trasformazione urbanistica del suolo. A tal fine, saranno esaminate le normative a livello municipale, regionale e statale, identificando quelle disposizioni inutilmente restrittive. L’ente intende raccogliere dati e opinioni di esperti, promotori e cittadini, con l’obiettivo di diagnosticare con precisione gli ostacoli che impediscono un’urbanizzazione efficiente.
Questo approccio collaborativo permetterà, sulla base delle informazioni raccolte, di formulare raccomandazioni concrete che possano facilitare la liberazione del suolo e stimolare lo sviluppo di nuovi progetti residenziali. L’obiettivo principale dello studio è aumentare l’offerta di abitazioni in Spagna attraverso l’identificazione e l’eliminazione delle barriere che rendono più costoso e lento il processo di urbanizzazione.
La CNMC mira a ridurre i costi associati alla trasformazione del suolo e ad abbreviare i tempi di esecuzione, permettendo così la liberazione di più terreno per progetti di nuove costruzioni. Migliorando l’efficienza dello sviluppo urbanistico, si favorirà un ambiente di maggiore concorrenza nel settore immobiliare, a beneficio sia dei promotori che dei consumatori. Questi obiettivi sono in linea con il Piano Strategico 2021-2026 della CNMC, che dà priorità alla tutela dei consumatori e alla promozione della produttività e dell’efficienza economica.
Per quanto riguarda le misure regolatorie più efficaci per accelerare l’urbanizzazione senza compromettere la qualità e la sicurezza dei progetti, Arana afferma che “una di esse sarebbe quella di fissare termini precisi per l’Amministrazione nel rilascio delle licenze e dei permessi pertinenti. Inoltre, promuoverei sistemi di cooperazione nei settori in cui l’iniziativa privata (i proprietari dei terreni) non ha la capacità di sviluppare il suolo edificabile. È necessario un consenso tra tutte le Amministrazioni affinché venga prodotto più suolo e più velocemente. E se gli Uffici di Urbanistica sono sovraccarichi, la soluzione è assumere più personale, come fanno le aziende private. È solo una questione di volontà, nient’altro”.
Accelerazione dello sviluppo urbanistico
Per ottenere uno sviluppo urbanistico più rapido, la CNMC propone diverse strategie integrate. Una delle proposte è la semplificazione delle procedure amministrative, attraverso l’implementazione di sistemi digitali che consentano di gestire elettronicamente permessi e licenze, riducendo così i tempi di risposta. Un’altra strategia consiste nell’aggiornamento e nella modernizzazione della normativa vigente, eliminando disposizioni obsolete che impediscono la rapida conversione del suolo in aree urbanizzate.
L’ente sottolinea inoltre l’importanza di promuovere la collaborazione pubblico-privata, che faciliterebbe l’accesso ai terreni edificabili e stimolerebbe gli investimenti nei progetti residenziali. Inoltre, si suggerisce di sfruttare le nuove tecnologie, come l’uso di big data, intelligenza artificiale e realtà aumentata, per ottimizzare la pianificazione e il monitoraggio dei progetti, contribuendo a una trasformazione del suolo più efficiente e meno costosa.
Dal punto di vista dell’esperto di Urbanitae, la sfida è “l’insicurezza giuridica, sotto forma di tempi imprevedibili per l’approvazione dei progetti di urbanizzazione e di ripartizione dei lotti, che rappresenta il principale ostacolo. Se si eliminasse questa barriera, ci sarebbero investimenti destinati alla trasformazione del suolo. Inoltre, considerare sistemi di cooperazione (guidati dall’Amministrazione) renderebbe il processo ancora più veloce”, spiega.
Importanza di incentivare le nuove costruzioni
La costruzione di nuove abitazioni è fondamentale per contrastare il deficit abitativo che affligge il mercato spagnolo, poiché aumentare la produzione di case consente non solo di rispondere alla crescente domanda, ma anche di stabilizzare i prezzi in un contesto di costi elevati e offerta limitata. Questo impulso alle nuove costruzioni diventa un strumento essenziale per dinamizzare il settore immobiliare e garantire l’accesso alla casa, soprattutto nelle aree in cui il costo del suolo e le procedure burocratiche hanno frenato lo sviluppo urbanistico.
Promuovere le nuove costruzioni attraverso iniziative come Urbanitae non solo favorisce la crescita dell’offerta abitativa, ma contribuisce anche a una trasformazione complessiva del settore immobiliare. Permettendo sia agli investitori privati che ai professionisti di investire nei progetti in modo trasparente e accessibile, si crea un circolo virtuoso che stimola gli investimenti e dinamizza la costruzione.