“L’immobiliare è uno dei grandi pilastri dello stato sociale”
Patricia Hernández è l’amministratore delegato di Vía Ágora ed è anche il miglior esempio del ruolo sempre più protagonista delle donne nei vertici delle aziende del settore immobiliare. Legata alla società di sviluppo immobiliare dal 2007, lo scorso settembre ha preso il testimone da Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente e fondatore del gruppo. La nuova AD di Vía Ágora fa il punto, in questa intervista concessa a Urbanitae, sui dati di chiusura del 2023 e sulle previsioni dell’azienda per il 2024. Afferma che sarà un anno di stabilizzazione dei prezzi e chiede all’Amministrazione maggiore coraggio nel prendere misure che diano impulso al settore. Tra queste, lo sblocco delle aree edificabili disponibili, la revisione della fiscalità e la semplificazione delle procedure urbanistiche e gestionali.
Parliamo dell’origine e della storia di Vía Ágora.
Vía Ágora è nata nel 2007 e ha avviato il progetto di sviluppo immobiliare noto come Vía Célere, che si estendeva in Bulgaria, Polonia e Brasile, oltre che in Spagna. Nel 2017 abbiamo venduto la parte spagnola del business e ci siamo concentrati sulla gestione della parte internazionale.
Nel 2019 abbiamo deciso di concentrarci sulla Spagna e abbiamo riavviato l’attività di sviluppo qui, con il marchio Vía Ágora. Quindi, nel 2024 festeggeremo i 5 anni di questo progetto apparentemente nuovo, anche se la nostra storia risale a molti anni prima.
La gestione e la promozione di abitazioni e locali commerciali sono al centro della vostra attività. Con quali cifre chiuderete il 2023 e quali previsioni avete per il 2024?
Alla fine del 2023 avevamo oltre 1.400 abitazioni in cantiere, di cui 659 erano in modalità build-to-rent (BTR) e il resto era destinato alla vendita.
Questo 2024 sembra essere un anno di stabilizzazione a livello macro e anche per la nostra azienda, quindi stiamo consolidando il nostro progetto sia in una modalità che nell’altra. Quest’anno consegneremo parte di questi progetti e ne aggiungeremo altri, quindi la previsione è di chiudere l’anno con cifre simili a quelle del 2023.
Come novità, ci aspettiamo che vadano avanti i primi progetti a Los Cerros, un’area che stiamo sviluppando da diversi anni e in cui abbiamo una grande riserva di terreni.
In quali aree geografiche avete una maggiore presenza? Avete in programma di raggiungere altre località?
Attualmente siamo presenti a Madrid e in Andalusia, dove vogliamo continuare a crescere. Stiamo anche valutando con interesse altre aree come la Comunità Valenciana o il Paese Basco, anche se al momento non abbiamo ancora trovato progetti per entrare in questi luoghi.
Oltre all’acquisto e alla vendita, Vía Ágora si è anche lanciata nel settore dell’affitto (build-to-rent) con l’avvio dei lavori di quattro progetti di affitto accessibile assegnati dal Comune di Madrid. Quanto peso ha questo modello nel vostro business?
Come accennato in precedenza, il BTR rappresenta attualmente circa il 47% delle abitazioni che sviluppiamo e, in questa linea di attività, il 65% è una collaborazione pubblico-privata. Si tratta di 425 abitazioni a Madrid che saranno integrate nel progetto Palatino Residencial, che attualmente conta circa 1.300 abitazioni all’interno del piano del Comune.
Oltre a questa linea di abitazioni accessibili, abbiamo anche progetti di abitazioni libere molto interessanti che bilanciano l’offerta di case disponibili in affitto nella città di Madrid.
Quali sono le principali minacce per il mercato dell’acquisto di abitazioni al momento? Assisteremo a una correzione dei prezzi delle abitazioni di nuova costruzione nel prossimo anno 2024?
Sembra un ritornello, ma senza dubbio la mancanza di offerta di terreni è una delle principali minacce. È già una realtà, ma finché non si sbloccano i terreni in sviluppo che sono in corso, continuiamo a peggiorare il problema. Bisogna intervenire sui tempi di produzione del suolo.
Il mercato dell’acquisto è sensibile ad altre variabili, come il finanziamento, ma in questo momento non vedo una minaccia, anzi, probabilmente stiamo iniziando il percorso verso livelli più ragionevoli e questo migliorerà l’accesso.
“Il build-to-rent rappresenta circa il 47% delle abitazioni promosse da Vía Ágora, il 65% in collaborazione pubblico-privata”
Quindi, con la scarsa offerta esistente e con l’orizzonte di miglioramenti nel finanziamento, non credo che ci sarà una correzione dei prezzi delle abitazioni di nuova costruzione quest’anno. Né grandi aumenti, sarà più una stabilizzazione.
Dal punto di vista del promotore, cosa richiedete all’Amministrazione?
In primo luogo, è necessario che mettano in gioco i terreni che hanno. In secondo luogo, a livello normativo è molto importante una revisione della fiscalità. Anche la semplificazione delle procedure di pianificazione e gestione urbanistica e garantire maggiore certezza in esse.
Chiediamo che siano coraggiosi nell’adottare misure e vedremo i risultati. Infine, che non abbandonino le politiche di acquisto di abitazioni, perché è bene offrire una soluzione abitativa per oggi, ma dobbiamo anche favorire che le persone possano investire nel loro futuro. Che favoriscano il risparmio delle famiglie, cosa particolarmente interessante alla luce delle previsioni pensionistiche che gestiamo.
State applicando l’intelligenza artificiale (IA) allo sviluppo di un complesso residenziale. Un progetto pilota che pone Vía Ágora come azienda pioniera in questo settore. Parlateci di questa iniziativa.
Questo primo progetto pilota è condotto attraverso la controllata del gruppo, Lignum Tech, che si occupa di produrre facciate industrializzate in legno, terrazze, scale e bagni industrializzati. Abbiamo iniziato con un progetto di architettura generativa che svilupperemo in sei mesi, insieme all’azienda Valenthia Srategy, con la loro tecnologia Nidus.
Si tratta di un’applicazione che funziona tramite IA e che è in grado di adattare in modo ottimale i componenti di finitura su una facciata industrializzata. Le diamo le dimensioni dei componenti di finitura all’interno di un progetto di facciata, dove compaiono le aperture delle finestre, la struttura e le solette, e in soli 30 secondi sviluppa il progetto. Questo lavoro di adattamento era precedentemente svolto da due tecnici qualificati che dedicavano circa 160 ore di lavoro.
L’IA offre la migliore opzione in base ai criteri richiesti. Possiamo chiedere di privilegiare il maggior numero di componenti integri sulla facciata o il minor spreco, o che ottimizzi le dimensioni del pannello, ad esempio. L’applicazione offre diverse versioni e i tecnici devono solo decidere quale è la più ottimale.
Il crowdfunding immobiliare cresce come alternativa di finanziamento per i promotori. Qual sarà il suo ruolo nei prossimi anni?
Il promotore è ancora molto legato al finanziamento bancario perché per molto tempo era quasi l’unica alternativa e anche per una questione di costo. Tuttavia, negli ultimi anni si sono verificati cambiamenti molto interessanti nel mix di fornitori finanziari per l’attività dei promotori. Sono comparsi finanziamenti alternativi molto interessanti, obbligazioni e cambiali, nonché piattaforme di crowdfunding immobiliare e persino di tokenizzazione.
“Il settore sta trasformando i suoi processi, implementando la sostenibilità, l’innovazione e la digitalizzazione in tutte le fasi della catena del valore”
Ovviamente sono nuovi modi di fare, che seguono ritmi di implementazione diversi, ma certamente per il promotore e anche per l’equilibrio del sistema finanziario è sempre interessante poter accedere ad altre formule o altri tipi di credito. Dal lato degli investitori, il crowdfunding offre la possibilità di investire nell’immobiliare al piccolo investitore, che prima non ne aveva accesso, e contribuendo con importi più piccoli, gli investitori possono diversificare il loro portafoglio.
In altri paesi i volumi di investimento sono davvero interessanti. Qui siamo ancora lontani, ma la tendenza è quella di convergere verso questi mercati che ci precedono.
Come si prospetta il mercato immobiliare nel breve e medio termine?
Il settore immobiliare è uno dei grandi pilastri dello stato sociale ed è chiaro che continuerà a crescere e ad adattarsi alle esigenze delle nostre società, sempre più complesse. Abbiamo grandi aziende molto professionali che stanno prendendo il testimone per spingere e rispondere alla sfida che abbiamo.
Nel breve e medio termine, il comportamento dei tassi di interesse segnerà il risultato e, poiché l’aspettativa è di una normalizzazione, siamo ottimisti.
Scendendo sul campo, il residenziale, che è il mercato che conosciamo meglio, sta vivendo un momento stressante perché non siamo in grado di soddisfarlo come vorremmo. È vero che vendiamo bene il prodotto
che mettiamo sul mercato, il che è una parte molto importante, ma è anche vero che abbiamo una grande pressione sui costi e problemi di capacità che cerchiamo di non trasferire sul prezzo o di farlo il meno possibile. Siamo i primi interessati a mantenere un mercato sano.
Inoltre, il settore sta trasformando i suoi processi, implementando la sostenibilità, l’innovazione, la digitalizzazione in tutte le fasi della catena del valore e sta introducendo una vera rivoluzione con l’industrializzazione.
Credo che si stia verificando un cambiamento fondamentale in tutti i requisiti ambientali, soprattutto per quanto riguarda le compensazioni delle emissioni di carbonio, l’analisi del ciclo di vita del prodotto, ecc., e la situazione del mercato (mancanza di manodopera, accessibilità alle abitazioni, necessità di risparmiare in termini di tempi e costi, ecc.) ci fa pensare che il futuro del settore passi per l’industrializzazione.