Living : évolution des principaux segments et perspectives
Le secteur Living s’est imposé comme l’un des grands moteurs du nouveau cycle immobilier en Espagne. Dans un contexte marqué par les difficultés d’accès au logement, les évolutions démographiques et la mobilité croissante liée au travail et aux études, les formats résidentiels alternatifs ont gagné en importance face à d’autres actifs traditionnels. La combinaison d’une demande structurelle en hausse, d’un déficit d’offre persistant et de l’évolution des modes d’habiter a stimulé l’investissement sur plusieurs segments, avec Madrid en tête de la captation de capitaux et des typologies comme le multifamily, les résidences étudiantes et le flex living donnant le ton au marché.
Selon des données de CBRE, le secteur Living a concentré près de 3,73 milliards d’euros d’investissement jusqu’au troisième trimestre 2025, soit environ 29 % de l’ensemble des investissements immobiliers en Espagne. Ce volume représente une croissance annuelle de plus de 50 %, confirmant le Living comme le segment le plus dynamique du marché. Ce rôle de premier plan s’explique à la fois par la solidité de la demande et par l’intérêt des investisseurs institutionnels pour des actifs offrant des flux de trésorerie récurrents et une moindre volatilité.
Multifamily, le pilier structurel du Living
Au sein de l’univers Living, le segment multifamily (logements locatifs) demeure l’un des piliers structurels, comme le souligne la consultance. Jusqu’en septembre 2025, ce format a totalisé environ 1,34 milliard d’euros d’investissement, représentant près de 31 % du total du Living. La préférence croissante pour la location, surtout dans les grandes zones urbaines, combinée à la rareté d’une offre professionnalisée, continue de soutenir l’intérêt pour ce type d’actifs.
Résidences étudiantes, le segment le plus dynamique
Les résidences de étudiants (PBSA) sont devenues le segment le plus actif du Living en 2025. L’investissement dans ce type d’actifs devrait atteindre 1,7 milliard d’euros à la fin de l’année, soit une hausse de 151 % par rapport à l’année précédente. Cette forte progression repose sur une demande structurelle soutenue, portée par l’augmentation du nombre d’étudiants internationaux et l’insuffisance d’une offre moderne dans les principales villes universitaires.
Madrid, épicentre des capitaux Living
Madrid se confirme comme la principale destination de l’investissement Living en Espagne. Selon CBRE, la capitale concentre 42 % de l’ensemble des capitaux investis dans ce segment, très loin devant d’autres marchés comme Barcelone ou Valence. Sa capacité à attirer population, talents internationaux et étudiants, ainsi qu’un marché du travail dynamique, renforce sa position de cœur du développement résidentiel spécialisé.
Flex living, une réponse à la mobilité résidentielle
Un autre format qui gagne en importance est le flex living, qui combine location temporaire, services et flexibilité contractuelle. Ce segment a totalisé près de 590 millions d’euros d’investissement, majoritairement concentrés à Madrid, selon les données de la consultance. L’essor de ce modèle répond aux profils de professionnels mobiles, d’expatriés et de jeunes actifs qui privilégient la flexibilité face à la propriété traditionnelle.
Selon une analyse récente de JLL, le segment du flex living s’oriente vers une phase de forte expansion et de maturité en Espagne. Dans les prochaines années, l’offre de ce type de logement flexible va croître de manière significative. Le stock actuel, d’environ 19 000 lits en exploitation, devrait doubler pour dépasser 38 700 places à horizon de trois ans, grâce à un pipeline d’environ 19 600 nouveaux lits en développement. Cette expansion répond à une opportunité démographique de long terme : la croissance attendue de la population d’ici 2035 et l’augmentation soutenue des ménages d’une seule personne (qui pourraient représenter autour de 60 % du total) stimulent la demande de solutions de logement plus flexibles. Dans ce contexte, Madrid se consolide comme principal épicentre du segment, en concentrant environ 60 % du stock existant et plus de 70 % des projets en cours, renforçant son rôle de pôle d’attraction pour les capitaux et les opérateurs. Par ailleurs, le dynamisme du marché favorise l’entrée de nouveaux fonds et promoteurs locaux, qui rejoignent les acteurs internationaux et contribuent à une diversification et une maturité accrues du secteur.
Senior living, un segment à potentiel à moyen terme
Bien qu’il représente encore une part plus limitée du volume total, le senior living commence à enregistrer une activité transactionnelle en Espagne. Le vieillissement progressif de la population et le manque de solutions résidentielles adaptées positionnent ce segment comme une opportunité à moyen et long terme. CBRE indique que des opérations naissantes sont déjà observées, notamment dans des emplacements urbains bien connectés.
Impact économique
Au-delà de l’intérêt des investisseurs, le développement du Living a un impact direct sur l’économie. Selon une analyse publiée par idealista, l’Espagne pourrait ajouter jusqu’à 14,7 milliards d’euros au PIB si suffisamment d’investissement est mobilisé pour développer une nouvelle offre résidentielle, en particulier locative. Ce chiffre met en évidence la dimension stratégique du Living non seulement comme actif financier, mais aussi comme levier clé de croissance économique et de cohésion sociale.
Perspectives : une croissance durable et plus sélective
Les perspectives pour le Living dans les prochaines années restent positives, tout en étant marquées par une plus grande sélectivité. Les investisseurs privilégient les emplacements établis, les projets bien gérés et les actifs capables de s’adapter aux nouvelles exigences réglementaires et de durabilité. Des segments comme le multifamily, les résidences étudiantes et le flex living continueront de capter l’essentiel des capitaux, tandis que le senior living se profile comme une option émergente, comme le soulignent les différentes consultances.
