Opportunités dans l’immobilier de montagne : trois destinations clés en Espagne
Last Updated on 31 décembre 2025 by Equipo Urbanitae
Avec l’arrivée de l’hiver et la baisse des températures, la neige commence à recouvrir les sommets les plus élevés d’Espagne, marquant l’ouverture des stations de ski les plus prisées du pays. Les passionnés de ski commencent à planifier leurs escapades à la montagne, tandis que, parallèlement à l’augmentation du tourisme, l’intérêt pour les marchés immobiliers des destinations de neige telles que Baqueira Beret, dans le Val d’Aran, ou Sierra Nevada, à Grenade, ne cesse de croître.
Destinations clés et évolution des prix
Dans la période post-pandémie, les principales stations de ski espagnoles ont connu un véritable boom immobilier, faisant du ski une activité tendance et attirant des acheteurs de tout le territoire national.
Selon les données d’Idealista, en novembre 2022, le prix moyen au mètre carré à Baqueira s’élevait à environ 5 159 €. Ce chiffre était presque le double du prix moyen à Madrid à la même période, qui atteignait 3 916 € le mètre carré, alors même que la capitale figurait parmi les cinq villes les plus chères d’Espagne.
Au fil des mois, les prix se sont progressivement normalisés et alignés sur les tendances générales du marché immobilier, bien que de manière inégale selon les destinations. Certaines zones affichent désormais des prix plus modérés, tandis que d’autres se sont consolidées comme des marchés très exclusifs.
Baqueira Beret s’impose comme la station de ski la plus chère d’Espagne, avec un prix moyen de 7 485 € par mètre carré, selon les dernières données disponibles de novembre, après une hausse annuelle de 25,5 %. Forte de plus de soixante-dix ans d’histoire, Baqueira s’est affirmée comme la référence du ski haut de gamme en Espagne. Malgré des niveaux de prix déjà élevés, les promoteurs poursuivent le développement de nouveaux projets résidentiels de luxe, répondant aux attentes d’un profil d’acheteur en quête de prestations premium telles que des ski rooms avec accès direct aux pistes, des espaces bien-être ou encore des salles de cinéma privées.
À une certaine distance se trouve Formigal, avec un prix moyen de 3 992 € par mètre carré, selon les données les plus récentes. La station reste le marché le plus dynamique et le plus demandé des Pyrénées aragonaises, grâce non seulement à son offre de ski, mais aussi à sa vie nocturne et à son après-ski très apprécié par une clientèle plus jeune.
Plus au sud, Sierra Nevada se divise en trois zones distinctes : la zone basse, la plus chère, avec 3 423 € par mètre carré ; la zone intermédiaire à 2 861 € ; et la zone haute à 2 595 € par mètre carré. L’attrait de cette station repose sur la combinaison du ski avec la proximité de la ville de Grenade et de la côte méditerranéenne.
Dans le nord de la péninsule, deux exceptions se distinguent : Candanchú et Cerler. À Candanchú, les prix restent inférieurs de 3,5 % au pic atteint en 2009, s’établissant à 1 861 € par mètre carré selon les dernières données de Fotocasa. Il s’agit de la destination de ski la plus abordable, avec un fort potentiel lié à l’approbation récente du projet de téléphérique reliant Candanchú à Astún, qui facilitera la connexion entre les deux stations.
À Cerler, les prix sont inférieurs de 2,5 % à ceux de décembre de l’année précédente, s’établissant à 2 886 € par mètre carré, avec une hausse annuelle limitée à 1 %. Le marché y reste relativement contenu par rapport à d’autres stations catalanes.
Offre limitée et impact sur l’exclusivité et les prix
Les logements situés dans des environnements naturels de montagne constituent un produit particulièrement recherché sur le marché immobilier espagnol pour plusieurs raisons. Le développement urbain y est fortement limité par les réglementations locales visant à préserver l’environnement, ce qui rend les autorisations de nouvelles promotions résidentielles complexes.
Par conséquent, la rareté de l’offre maintient un niveau d’inventaire réduit et renforce l’attrait de ces biens. Les logements les mieux situés, notamment ceux proches des remontées mécaniques et des accès aux pistes, se vendent rapidement et subissent une pression constante à la hausse sur les prix.
Par ailleurs, l’attrait de ces biens ne se limite pas au ski. Les activités proposées tout au long de l’année, comme la randonnée, le cyclisme ou les événements sportifs et culturels, prolongent les périodes d’occupation et contribuent à maintenir la valeur des biens une fois la saison de ski terminée. À titre d’exemple, Baqueira accueille chaque été le Val d’Aran Trail Festival, qui réunit plus de 6 400 coureurs de 80 nationalités et mobilise plus de 22 000 personnes entre participants, accompagnateurs, staff et bénévoles.
Ce phénomène de désaisonnalisation a favorisé l’essor de la location touristique, transformant l’achat immobilier en une opportunité d’investissement permettant de combiner usage personnel et revenus locatifs pendant la haute saison hivernale, ainsi qu’une occupation rentable au printemps et en été.
Profil des acheteurs
Selon les experts du secteur, les acheteurs dans ces zones sont majoritairement espagnols, bien que l’on observe une augmentation progressive de la demande étrangère, notamment de la part de clients français et d’Europe centrale. Pour la majorité d’entre eux, il s’agit de résidences secondaires ou tertiaires.
Cette évolution est cohérente avec les données de CaixaBank Research, qui indiquent que la demande étrangère de logements en Espagne a fortement augmenté depuis la pandémie. Sur les douze mois précédant le troisième trimestre 2024, les acheteurs étrangers ont acquis 125 857 logements, soit 18,4 % du total des transactions et une hausse de 30,7 % par rapport à 2019.
Bien que les acheteurs espagnols restent majoritaires, la demande internationale devrait gagner en importance dans les années à venir, renforçant encore le caractère exclusif des principales stations de ski espagnoles.
Vous n’avez pas de skis ? Vous pouvez quand même investir
Il n’est pas toujours facile de trouver des opportunités ou de réunir le capital nécessaire pour y investir. Chez Urbanitae, nous avons déjà une certaine expérience dans l’immobilier de montagne. En 2023, nous avons financé le groupe Avintia afin de finaliser sa promotion Pleta Arriu, située face aux pistes de Baqueira Beret. Plus de 2 100 investisseurs ont apporté 5 000 000 d’euros en deux tranches pour achever le développement de six logements exclusifs, d’environ 400 m² chacun, avec un accès direct aux pistes. Bien que le prix moyen avoisinait les 3,5 millions d’euros, cinq des six logements étaient déjà vendus au moment de la mise en place de la deuxième tranche du prêt.
Le projet (structuré à travers les tranches Pleta Arriu et Pleta Arriu II) a été remboursé aux investisseurs en février 2025, conformément aux prévisions en termes de calendrier et de rentabilité (TRI de 8,2 % et 8,4 % respectivement).
Et il y a seulement quelques jours, nous avons financé un projet à Benasque, l’une des destinations les plus prisées des Pyrénées aragonaises, tout près de la station de ski de Cerler. Là encore, il s’agit d’un prêt, cette fois d’une durée de 12 mois et assorti d’un taux fixe de 10 %.
Restez attentif : d’autres opportunités pourraient se présenter pour tirer parti de l’immobilier de montagne avec Urbanitae.
