Ces dernières années, Madrid a démontré tout son attrait en devenant l’une des capitales les plus attractives pour l’investissement immobilier, détrônant Paris et se plaçant en deuxième position, juste derrière Londres, selon une étude récente réalisée par le cabinet PwC.
Une combinaison de facteurs a suscité l’intérêt des investisseurs, parmi lesquels la croissance économique, la qualité de vie dans la capitale et l’arrivée de talents internationaux qui alimentent de manière soutenue la demande résidentielle.
Madrid : le joyau qui a séduit les investisseurs internationaux
Après la crise de 2008, les grands investisseurs se sont tournés vers la capitale, alors caractérisée par un marché avec davantage d’actifs dépréciés, une baisse allant jusqu’à 40 % de la valeur des logements et un grand volume d’opportunités. Les différentes réformes ont facilité l’entrée de capitaux étrangers, permettant à la ville de Madrid de devenir l’un des principaux pôles européens d’investissement immobilier, attirant des milliards d’euros de fonds tels que Blackstone, Azora ou Goldman Sachs. Aujourd’hui, ces fonds conservent dans leurs portefeuilles une vaste quantité d’actifs, mais quelque chose a changé.
Ces dernières années, avec la hausse des taux d’intérêt et le prix du foncier atteignant des niveaux sans précédent, les fonds sont confrontés à une baisse de rentabilité dans le segment du “Living”, poussant les grands investisseurs à se tourner vers d’autres localisations ou d’autres produits.
Prix, rentabilité et régulation dans le viseur
La capitale se trouve actuellement dans une boucle marquée par une demande en forte hausse et une offre stagnante : la population jeune juge impossible d’acheter un logement, tandis que la ville continue d’accueillir de nouveaux habitants, étudiants comme travailleurs.
Par ailleurs, la construction de logements neufs reste bloquée. La diminution des permis de construire, la lenteur dans l’obtention des licences ou dans les changements d’usage, les coûts de construction ou l’incertitude liée à de possibles changements réglementaires sont autant de facteurs qui pèsent sur les promoteurs immobiliers.
Pendant ce temps, le parc locatif se réduit de plus en plus et le stock disponible est minimal, une combinaison qui limite structurellement l’offre. Les récentes réglementations relatives aux zones tendues et les éventuelles taxes sur les logements vacants ne semblent pas produire l’effet attendu : peu à peu, ces investisseurs ont commencé à retirer leurs logements du marché locatif pour les destiner à la vente au détail à des particuliers. C’est déjà ce qui s’est produit en Catalogne, où l’offre locative résidentielle a chuté d’environ 15 000 logements, Barcelone en tête avec près de 7 000 logements de moins qu’en 2024.
Dans ce contexte, Madrid a vu son offre de logements diminuer et les prix grimper : selon un récent rapport de Tinsa, le prix au mètre carré dans la capitale a augmenté de 10,5 % sur un an, atteignant aujourd’hui 4 664 euros/m². Par ailleurs, les investisseurs constatent que cette hausse provient de l’acquisition d’actifs à des prix plus élevés.
Le déséquilibre entre l’offre et la demande entraîne un resserrement des rendements, désormais moins attractifs : les projets qui généraient autrefois de forts taux de TRI n’affichent plus les mêmes résultats. Par exemple, selon Idealista, la rentabilité brute des logements destinés au marché locatif est tombée à 6,9 % au troisième trimestre 2025. Autrement dit, les investisseurs achètent plus cher sans que les loyers augmentent au même rythme.
De nouveaux espaces pour l’investissement immobilier
Pourtant, les données le confirment : l’investissement dans le logement n’est pas en danger. Malgré la crainte d’un retrait massif des fonds et d’une baisse de l’investissement immobilier dans la capitale, CBRE indique dans ses prévisions que l’investissement immobilier à Madrid pourrait croître de 20 %.
Ce qui change, donc, ce n’est ni l’intérêt pour Madrid, ni pour le logement résidentiel ou la location ; le focus se déplace vers d’autres segments permettant une diversification du parc, afin de mieux adapter l’offre aux profils de la demande, tels que le coliving ou les résidences étudiantes. Ces deux formats émergents attirent le capital grâce à une plus grande stabilité et flexibilité.
La formule du coliving combine logement, services et contrats flexibles. La rotation rapide des locataires, l’évolutivité et un fort composant communautaire répondent aux attentes du public actuel, faisant de ce modèle une option gagnante pour les nouveaux développements résidentiels.
Un autre segment en plein essor concerne les résidences étudiantes, principalement en raison de la croissance du talent international que connaît la capitale. Les contrats de location stables, des taux d’occupation garantis et un rendement élevé comptent parmi les raisons qui attirent les investisseurs vers ces actifs.
Ce modèle plus diversifié, soutenu par des rendements élevés et des formats plus attractifs, explique que les investisseurs ne quittent pas le marché résidentiel, mais réajustent leurs préférences vers d’autres actifs combinant une demande stable avec un fonctionnement plus flexible et adapté à des durées variées.
