Le financement alternatif prend de l’ampleur dans la promotion immobilière en 2025
Last Updated on 13 novembre 2025 by Equipo Urbanitae
Le marché de la promotion immobilière en Espagne entre dans un nouveau cycle de croissance et de transformation. C’est ce que révèle le Premier Observatoire sur le financement du secteur de la promotion immobilière, réalisé par Urbanitae et KPMG Espagne, qui offre pour la première fois une radiographie complète de l’écosystème financier soutenant la promotion immobilière dans le pays.
Le rapport, présenté le 12 novembre à la Torre de Cristal à Madrid, prévoit un horizon de plus de 50 milliards d’euros d’investissements dans la promotion immobilière d’ici 2030, contre 35 milliards estimés en 2024. Dans ce chiffre, le financement alternatif — qui représente actuellement 25 à 27 % du total — pourrait atteindre jusqu’à 37 % d’ici 2030, soit plus de 19 milliards d’euros.
Un modèle financier plus équilibré
L’Observatoire, élaboré à partir d’enquêtes auprès de promoteurs, d’institutions financières, de fonds d’investissement et de plateformes de financement alternatif, ainsi que d’entretiens approfondis avec des représentants de Banco Santander, Arcano, FS Capital, Onate, RTV Grupo Inmobiliario et Urbanitae, met en évidence une évolution significative dans l’origine des capitaux soutenant les projets.
Bien que les banques restent la principale source de financement, leur part se modère au profit de nouveaux acteurs alternatifs, tels que les fonds de dette, les prêts relais et les plateformes de crowdfunding immobilier.
« Dans certaines années, le financement participatif a enregistré une croissance annuelle supérieure à 100 %, démontrant sa capacité à attirer des capitaux et à s’imposer comme une source complémentaire », souligne Diego Bestard, PDG et fondateur d’Urbanitae. Selon l’étude, ce type de financement pourrait dépasser 1 milliard d’euros par an dans la promotion immobilière avant la fin de la décennie.
Pour sa part, Carlos Cuatrecasas, associé chez FS Consulting Strategy de KPMG, souligne que « le financement alternatif a beaucoup progressé et continuera de croître. Son rôle est particulièrement important dans les segments où les banques sont moins actives, comme l’acquisition de terrains, les phases initiales ou les projets à plus haut risque ».
Financement alternatif : flexibilité et professionnalisation
Le rapport confirme que le financement alternatif ne concurrence pas le financement bancaire, mais le complète, servant de pont entre les fonds propres du promoteur et le crédit traditionnel.
Ce modèle offre une plus grande flexibilité, permet d’adapter le financement aux besoins de chaque phase du projet et réduit le fardeau financier initial pour le promoteur. En contrepartie, les investisseurs prennent un risque plus élevé et exigent donc des rendements plus élevés, généralement compris entre 12 % et 15 %, selon l’Observatoire.
La tendance est claire : un écosystème plus diversifié, professionnel et efficace, où banques, fonds et financeurs alternatifs coexistent et apportent de la valeur à différents moments du cycle de développement.
Défis structurels : terrains, coûts et logement abordable
Au-delà de l’évolution des sources de capitaux, l’Observatoire identifie trois grands défis pour la promotion immobilière espagnole :
- Des délais urbanistiques prolongés, qui dépassent parfois deux ans dans certaines municipalités.
- La hausse des coûts des matériaux de construction, qui pèse sur les marges.
- La pénurie de main-d’œuvre qualifiée, notamment dans le résidentiel.
À cela s’ajoute un problème structurel : le manque de logements abordables et sociaux, qui ne représente que 3,3 % du parc résidentiel espagnol, contre une moyenne européenne de 8 %. Ce déficit, combiné à une augmentation prévue de plus de deux millions d’habitants entre 2025 et 2030, exercera une pression sur l’offre et les prix si aucune mesure n’est prise pour accélérer la promotion.
L’étude indique qu’en 2025, le déficit de logements neufs en Espagne s’élève à environ 700 000 unités, un chiffre qui continuera d’augmenter si le rythme de construction n’est pas intensifié. Dans ce contexte, la combinaison de financements bancaires et alternatifs s’impose comme un levier essentiel pour dynamiser la production et répondre à la demande résidentielle.
S’inspirer des modèles internationaux
L’analyse internationale incluse dans l’Observatoire révèle que les marchés anglo-saxons ont atteint un niveau de maturité plus élevé en matière de diversification des sources de capitaux. Au Royaume-Uni, le financement alternatif représente déjà 40 % du total, tandis qu’aux États-Unis, il dépasse 50 %. En Europe continentale, les banques dominent encore avec des parts de 75 à 80 %.
Ce contraste montre le potentiel de croissance du financement alternatif en Espagne et son rôle dans la professionnalisation du capital promoteur, suivant l’exemple des marchés plus matures.
Un Observatoire avec une vocation de continuité
Le Premier Observatoire sur le financement du secteur de la promotion immobilière est destiné à être réalisé chaque année, s’imposant comme un outil de référence pour analyser l’évolution du capital dans l’immobilier espagnol. Son objectif n’est pas seulement de fournir des données, mais aussi de favoriser le dialogue entre promoteurs, financeurs et institutions pour construire un modèle plus équilibré, transparent et durable.
Consultez le rapport complet ici.https://crowd.urbanitae.com/observatorio2025
