Logement locatif : prix, rentabilité et opportunités
Le marché locatif résidentiel en Espagne traverse un moment de forte activité, marqué par des hausses annuelles des loyers, une rentabilité stable – quoique inégale selon les régions – et une position de premier plan dans l’investissement en actifs résidentiels.
Le mois d’août s’est clôturé avec une hausse annuelle de 10,5 % du prix des loyers, selon les dernières données d’Idealista. Cette donnée confirme également la stabilité des prix au cours des trois derniers mois, avec une légère baisse de 0,4 % par rapport à juillet.
Au total, 47 capitales espagnoles ont enregistré des prix plus élevés qu’il y a un an. La plus forte hausse a été observée à Ségovie (+19,6 %), suivie de Teruel (+18,9 %), Zamora (+18,8 %), Ourense (+15,8 %) et León (+15,6 %). Seules Soria (-0,3 %) et Cuenca (-0,1 %) ont échappé à cette tendance.
En termes absolus, la plateforme indique que Barcelone reste la ville la plus chère pour louer un logement (23,1 €/m²), devant Madrid (22,2 €/m²) et Saint-Sébastien (18,4 €/m²). Suivent Palma (18 €/m²), Malaga (15,5 €/m²), Valence (15,3 €/m²) et Bilbao (15 €/m²).
Le marché des chambres en colocation affiche lui aussi une évolution à la hausse. L’offre a progressé de 24 % en glissement annuel au deuxième trimestre. Toutefois, la demande est restée stable et le nombre d’intéressés par annonce a reculé de 2 %. Cet équilibre a limité la hausse des prix, qui se situe à 5 % par an, atteignant une moyenne de 420 euros mensuels, selon Idealista. Dans ce segment, Barcelone arrive de nouveau en tête avec 570 euros par mois, suivie de Madrid (527 €) et Saint-Sébastien (475 €).
Rentabilité du logement locatif
Le logement locatif conserve son attractivité en tant qu’actif d’investissement. Selon le rapport La rentabilité du logement en Espagne en 2025 de Fotocasa, la rentabilité moyenne s’élève à 6,5 % au deuxième trimestre, identique à celle enregistrée en 2023 et 2024. Elle représente toutefois une légère baisse par rapport à 2020, où elle atteignait 6,9 %.
Ce niveau de rentabilité se maintient au-dessus de 6 % pour la huitième année consécutive, bien qu’avec un « changement structurel notable » : les meilleures opportunités se trouvent désormais dans les zones périphériques et les villes secondaires, où la demande de logements dépasse l’offre et où les prix d’achat n’ont pas encore flambé.
Par communauté autonome, les rendements les plus élevés se concentrent en Castille-La Manche (7,9 %), Catalogne (7,8 %) et Cantabrie (7,3 %). Dépassent également la moyenne nationale : Castille-et-León, Aragon, Murcie, Communauté valencienne et Estrémadure. En revanche, restent en dessous : Galice (6,3 %), Pays basque (5,7 %), Canaries (5,7 %), Andalousie (5,4 %), Madrid (5,4 %) et, en dernière position, Baléares (4,3 %).
Intérêt des investisseurs pour le logement locatif
La location résidentielle s’impose en outre comme l’un des principaux moteurs de l’investissement résidentiel en Espagne. Selon le cabinet Colliers, en 2024, les modèles de flex living et les résidences étudiantes (PBSA, pour Purpose-Built Student Accommodation) ont concentré 66 % du volume des transactions. Cette tendance se poursuit en 2025, avec une place particulière pour le segment du logement étudiant, considéré comme l’un des asset class les plus attractifs en raison de sa résilience et de sa capacité de croissance.
Le marché locatif résidentiel en Espagne traverse donc une phase de profonds changements, marquée par la hausse des prix, les évolutions réglementaires, la consolidation de nouveaux modèles de location et l’évolution des préférences des locataires. La demande s’oriente de plus en plus vers des logements avec des caractéristiques spécifiques, comme des espaces extérieurs ou des contrats flexibles, tandis que l’offre n’évolue pas au même rythme et génère des tensions supplémentaires. Ce scénario pose des défis aux propriétaires, gestionnaires et investisseurs dans un contexte toujours plus dynamique et compétitif.
