La rareté du foncier en Espagne : un obstacle clé à l’accès au logement
La pénurie de logements en Espagne est un problème de plus en plus aigu, affectant à la fois les acheteurs et les locataires. Dans ce contexte, un rapport récent de Colliers et APCEspaña met en lumière l’un des principaux facteurs responsables : le manque de terrains constructibles disponibles. Cette étude souligne que les longs délais nécessaires pour transformer des terrains agricoles en terrains constructibles ne compliquent pas seulement la construction de nouveaux logements, mais contribuent également à la hausse des prix sur le marché immobilier. De plus, la complexité bureaucratique, le manque de coordination entre les administrations et les difficultés juridiques aggravent encore cette situation.
Le déficit de logements accumulé en Espagne atteint des chiffres alarmants. En 2023, l’écart entre la demande de logements et l’offre disponible a dépassé les 408 000 unités, un chiffre qui, si aucune mesure n’est prise, pourrait atteindre 2,74 millions en 2039. Ce déséquilibre affecte particulièrement les grandes villes comme Madrid, Barcelone et Valence, où le rythme de création de logements est entre 3,4 et 5 fois supérieur au nombre de logements construits, ainsi que dans les régions touristiques comme les Canaries, où l’écart est jusqu’à sept fois plus grand.
La complexité du développement foncier
Le processus de conversion d’un terrain rural en terrain urbanisable est long et complexe en Espagne. Selon le rapport de Colliers, les démarches administratives et urbanistiques nécessaires prennent généralement entre 10 et 15 ans, et dans certains cas, dépassent même les 20 ans. Ces délais rendent difficile une réponse efficace à la demande croissante de logements, en particulier dans les zones où le besoin est le plus urgent. Par ailleurs, l’insécurité juridique et le manque de clarté des réglementations constituent des obstacles supplémentaires pour les promoteurs et les constructeurs.
La lenteur du processus s’explique par plusieurs facteurs : des réglementations urbanistiques obsolètes, des changements fréquents dans les politiques locales et nationales, des recours juridiques et des structures de propriété complexes. Cette situation ne se contente pas de retarder la création de terrains constructibles, elle entraîne également une flambée des prix en raison de la rareté du foncier, ce qui, combiné à la hausse des coûts de construction, limite encore davantage la production de logements abordables.
Conséquences économiques et sociales de la rareté du foncier en Espagne
Le manque de terrains prêts à bâtir a des répercussions majeures sur l’économie et la société. Sur le plan économique, l’augmentation des prix du foncier et des logements réduit les marges bénéficiaires des promoteurs, ce qui décourage la construction de nouveaux logements. Cela crée un cercle vicieux où l’offre limitée ne parvient pas à répondre à une demande toujours croissante, ce qui pousse encore davantage les prix à la hausse.
Sur le plan social, cette situation impacte particulièrement les populations les plus vulnérables, qui rencontrent de plus en plus de difficultés pour accéder à un logement. Dans les zones à forte demande, de nombreuses personnes doivent consacrer une part importante de leurs revenus au loyer ou à l’achat d’un bien, ce qui accroît les inégalités et limite la mobilité géographique. Par ailleurs, le déficit de logements se concentre dans les régions où les besoins sont les plus pressants, laissant de côté des zones où la pression démographique est moindre et où les logements restent invendus. Cette situation engendre un problème social majeur : par exemple, l’autonomie des jeunes devient de plus en plus difficile, avec deux tiers des 18-34 ans vivant encore chez leurs parents et dépendant financièrement d’eux, selon les données présentées par Idealista.
En outre, selon les données de la Banque d’Espagne, 55 000 nouveaux foyers ont été créés au premier trimestre 2024, et ce chiffre devrait atteindre 360 000 d’ici la fin de l’année. Parallèlement, depuis 2022, l’Espagne a accueilli environ 1,5 million de nouveaux résidents, portant la part de la population étrangère de 9,5 % en 2015 à 13,6 % au deuxième trimestre 2024. Cette croissance démographique exerce une pression considérable sur des villes comme Madrid et Barcelone, qui concentrent à elles seules un tiers du déficit de logements, ainsi que sur Valence, Alicante et Malaga, où l’écart entre l’offre et la demande continue de se creuser.
Des solutions pour atténuer le problème
Pour faire face à cette crise, le rapport de Colliers propose l’élaboration d’un plan global visant à accélérer les procédures administratives et à améliorer la coordination entre les différentes administrations publiques impliquées dans la gestion du foncier. Parmi les solutions possibles, l’adoption d’outils comme la déclaration responsable et la licence numérique pourrait réduire considérablement les délais d’approbation. Il est également recommandé de promouvoir des plans territoriaux intégrant plusieurs municipalités afin d’éviter les contradictions entre réglementations locales et régionales.
À court terme, certaines mesures pourraient inclure des incitations à la rénovation des logements existants, une plus grande flexibilité dans le changement d’usage des terrains pour permettre davantage de développements résidentiels, ainsi que la finalisation des projets de construction interrompus. Bien que ces initiatives ne résoudraient pas le problème structurel, elles pourraient contribuer à atténuer la pression actuelle.
Un avenir incertain en l’absence d’actions concrètes
Le déficit de terrains urbanisables et son impact sur l’offre de logements nécessitent une réponse urgente et coordonnée. Sans les réformes nécessaires, l’Espagne risque de voir son déficit de logements exploser dans les décennies à venir, aggravant encore davantage la crise de l’accessibilité au logement. Ce défi représente une opportunité de repenser la gestion du foncier et de rechercher des solutions bénéfiques à la fois pour le marché immobilier et pour les citoyens.