L’investissement dans le locatif résidentiel progresse de 28 % en Espagne et le flex living gagne en importance
Last Updated on 10 avril 2026 by Equipo Urbanitae
Le marché résidentiel en Espagne continue de se transformer à mesure que les dynamiques démographiques, économiques et d’accès au logement évoluent. Dans ce contexte, l’investissement dans le résidentiel opérationnel a gagné en poids au sein du secteur immobilier. Selon Cushman & Wakefield, le volume d’investissement dans des segments comme le PRS, le BTR et le flex living a atteint 2,2 milliards d’euros en 2025, soit une croissance annuelle de 28 %. Cette progression a été particulièrement portée par le dynamisme du BTR abordable, bien que le flex living se distingue comme l’une des typologies affichant la plus forte croissance en matière d’offre et de livraisons.
Un marché porté par le manque d’offre
L’un des facteurs structurels qui expliquent ce dynamisme est le déséquilibre entre l’offre et la demande. La demande locative a progressé ces dernières années pour plusieurs raisons : des conditions d’accès à la propriété plus exigeantes, l’augmentation de la population, les flux migratoires vers les grandes villes et la hausse du nombre de ménages. Pendant ce temps, l’offre disponible reste limitée, ce qui continue de maintenir une pression sur les loyers.
Dans les principaux produits institutionnels – BTR, PRS et flex living –, les loyers continuent d’afficher une nette tendance haussière. Cushman & Wakefield situe la hausse annuelle autour de 10 %, reflet d’une demande qui continue de croître malgré l’augmentation du stock. À cela s’ajoute un environnement réglementaire plus exigeant, avec des mesures comme les zones tendues ou l’indice IRAV, qui influencent également le marché locatif résidentiel.
Flex living : le segment qui accélère le plus
Au sein de l’univers du living alternatif, le flex living est devenu l’un des moteurs de croissance les plus visibles. Ce modèle de logement flexible, pensé pour des séjours de moyenne durée et destiné à des profils comme les jeunes actifs, les travailleurs en mobilité ou les personnes ayant un mode de vie plus mobile, a gagné en importance ces dernières années. Sa logique s’inscrit dans des évolutions profondes des modes de vie urbains : plus grande flexibilité professionnelle, ménages plus petits et demande de solutions résidentielles plus adaptables.
En 2025, le stock de flex living a atteint environ 19 100 unités en Espagne, avec près de 7 100 nouvelles livraisons au cours de l’année. En outre, le pipeline représente 16 163 unités, ce qui porte l’offre prévue à environ 35 000 unités. La croissance a été particulièrement intense ces dernières années : le stock est passé d’environ 2 000 unités en 2021 à près de 19 100 en 2025, avec une hausse de 60 % sur la seule dernière année.
Le BTR se consolide, mais à un rythme plus modéré
Le build-to-rent (BTR) continue lui aussi de croître, bien qu’à un rythme un peu plus modéré que le flex living. En 2025, un peu plus de 6 300 unités ont été livrées, contre environ 7 800 en 2024, ce qui confirme un certain ralentissement du rythme des livraisons. Malgré cela, le stock cumulé atteint déjà environ 31 600 unités, en ne tenant compte que du capital privé et en excluant le logement public.
De son côté, le private rented sector (PRS) conserve une position plus stable, avec un parc qui évolue depuis des années entre 26 000 et 27 000 logements, signe d’une présence consolidée au sein du marché locatif institutionnel. Dans son ensemble, le segment PRS/BTR continue donc d’occuper une place importante dans l’investissement immobilier résidentiel en Espagne.
Résidences étudiantes : un marché encore sous-doté
Un autre segment qui continue d’attirer les capitaux est celui des résidences étudiantes ou PBSA (Purpose-Built Student Accommodation). L’Espagne reste un marché offrant encore une marge de développement : le taux brut d’équipement s’établit autour de 7 %, ce qui met en évidence une offre encore insuffisante au regard de la demande. Par ailleurs, le pays conserve une forte attractivité internationale et a été la principale destination des étudiants ERASMUS+ en 2024, ce qui renforce l’intérêt pour ce type d’actifs.
À cette pénurie s’ajoute le fait qu’une part importante de l’offre existante ne répond pas encore à des standards modernes de qualité, car elle est développée ou gérée par des institutions publiques, religieuses ou dans le cadre de régimes de concession. Cela laisse de la place à de nouveaux développements et à une professionnalisation accrue du produit. En parallèle, l’activité d’investissement a été très intense : en 2025, le volume investi en PBSA a atteint 1,176 milliard d’euros pour les seuls actifs et 1,811 milliard d’euros en incluant les opérations de M&A, porté principalement par de grandes transactions de portefeuille.
Senior living : demande structurelle et déficit de lits
Le vieillissement de la population génère lui aussi des opportunités dans l’immobilier. L’Espagne présente des fondamentaux solides sur ce segment grâce à son espérance de vie élevée et à une évolution démographique qui pointe vers une population de plus en plus âgée. Cushman & Wakefield estime qu’il faudrait environ 100 000 lits supplémentaires pour maintenir le ratio recommandé par l’OMS.
Aujourd’hui, l’Espagne compte environ 6 000 résidences et une capacité d’environ 410 000 lits, dans un marché encore fragmenté, où les principaux opérateurs concentrent près de 25 % de l’offre à but lucratif. L’activité d’investissement et de développement est plus modérée depuis 2023 en raison du coût plus élevé du financement et de la hausse des coûts de construction, mais les opérateurs continuent de signaler des niveaux d’occupation élevés et une absorption rapide des nouvelles résidences.
Des rendements stables dans un marché en transformation
D’un point de vue financier, le marché affiche des rendements relativement stables. Dans le cas du PBSA, le rendement prime se situe autour de 4,40 % à Madrid et Barcelone, après la compression observée en 2025. Dans les résidences seniors, le yield prime tourne autour de 5,40 %-5,50 %, en particulier pour les actifs de haute qualité, efficients et exploités par des plateformes bien établies.
Dans l’ensemble, l’essor du locatif institutionnel et du living alternatif reflète une transformation profonde du marché immobilier espagnol. La pénurie d’offre, la croissance démographique et les changements de mode de vie stimulent de nouvelles formules résidentielles adaptées à différents besoins. Dans ce contexte, des segments comme le flex living, les résidences étudiantes ou les résidences seniors s’imposent comme des composantes de plus en plus importantes de l’écosystème immobilier, capables d’attirer les capitaux et de répondre à des tendances structurelles de long terme.
