Appartement rénové à Usera : rendement net de 5,2 %
Last Updated on 27 février 2026 by Equipo Urbanitae
Nous vous présentons une nouvelle opportunité de Direct Investment dans le quartier de Usera, au sud de Madrid : un appartement récemment rénové, entièrement meublé et déjà loué qui combine rendement immédiat et potentiel de valorisation dans l’un des marchés les plus dynamiques de la capitale.
Cette opportunité est conçue pour les investisseurs souhaitant générer des revenus dès le premier jour, sans incertitude technique ni période d’attente pour des travaux ou la mise en location.
Un actif clé en main
Le bien est actuellement loué au prix du marché et bénéficie d’une garantie de loyers en vigueur, ce qui renforce la stabilité du cash flow et minimise le risque d’impayés. Aucun investissement supplémentaire ni travaux en attente ne sont nécessaires : la rénovation est terminée et le logement est livré entièrement équipé.
D’un point de vue opérationnel, cela signifie quelque chose de très concret : un investissement qui commence à travailler dès la première minute.
Le rendement net estimé de la location traditionnelle est de 5,2 %, avec un revenu annuel de 11 040 € (920 € par mois) et une structure de dépenses contenue.
Scénario patrimonial à 5 ans
Au-delà du revenu locatif, l’intérêt différenciant réside dans la stratégie combinée achat + location + revente.
Dans un scénario illustratif de vente à cinq ans :
Sans financement :
- TRI estimé à 7,6 %
- Plus-value approximative de 60 087 €
Avec financement (effet de levier standard) :
- Capital initial à partir de 57 112 €
- TRI estimé à 17,9 %
- Plus-value approximative de 44 653 €
L’effet de levier réduit significativement le capital propre nécessaire et augmente la rentabilité sur fonds propres, combinant revenus récurrents, amortissement de la dette et valorisation de l’actif.
L’analyse considère également une hypothèse prudente de croissance annuelle des loyers de 2 % et une évolution modérée de la valeur du bien, apportant une approche prudente au scénario.
Usera : pression à la hausse et régénération urbaine
Le contexte du marché renforce la thèse d’investissement.
Ces dernières années, Usera est entrée dans une phase claire d’expansion :
- Forte croissance des prix de l’immobilier, avec une accélération significative en 2024–2026
- Augmentation à deux chiffres des loyers en 2025 et maintien de la croissance en 2026
La demande structurelle dépasse régulièrement l’offre disponible, stimulée par :
- Proximité du centre-ville
- Connexion via le métro (L3 et L6), Cercanías C5 et accès directs à la M-30 et A-42
- Proximité de pôles comme Méndez Álvaro et Madrid Río
- Prix encore plus compétitifs que dans des quartiers comme Arganzuela ou Centro
De plus, un projet urbain majeur est en cours : le nouveau parcours piéton reliant la Plaza de las Tizas à Madrid Río, dont l’achèvement est prévu pour 2026. Ce corridor renforcera l’intégration urbaine, améliorera la mobilité et devrait avoir un impact positif sur la valeur des biens résidentiels environnants.
Un investissement à double moteur
Dans l’ensemble, ce bien situé dans la rue Isabelita à Usera combine des éléments difficiles à trouver dans un même actif :
- Appartement rénové et loué
- Garantie de loyers
- Rendement immédiat de 5,2 %
- Scénario TRI proche de 18 % avec financement
- Emplacement dans un quartier en phase claire de consolidation à la hausse
C’est une opportunité pour les investisseurs recherchant des revenus stables aujourd’hui et une croissance patrimoniale demain, dans un marché aux fondamentaux solides et à la demande structurelle soutenue.
Si votre stratégie consiste à intégrer de l’immobilier résidentiel à Madrid avec une structure professionnelle et sans friction, cette opportunité à Usera pourrait parfaitement s’intégrer à votre portefeuille.
