Propriété à Vallecas : 23% de décote et 6,4% de rentabilité estimée
Last Updated on 16 janvier 2026 by Equipo Urbanitae
Nous vous présentons une nouvelle opportunité d’investissement résidentiel à Vallecas (Madrid) : un logement situé C/ Puerto de Alazores, 9, avec un positionnement particulièrement compétitif grâce à sa décote de 23% par rapport à des biens comparables, et une approche très claire de création de valeur : acheter avec un avantage, rénover, puis exploiter en location (avec possibilité de sortie à moyen terme).
L’opération démarre sur un prix d’achat de 175 000 € et une investissement total estimé à 222 823 €, avec un loyer estimé à 1 290 €/mois et une rentabilité nette estimée de 6,4%. Dans un scénario de vente à 5 ans avec levier et en tant que personne physique, une TIR supérieure à 28% est estimée, ainsi qu’une plus-value de plus de 110 000 €, portée par la décote d’entrée, l’amélioration post-rénovation et l’évolution du marché.
Un appartement extérieur de 3 chambres, aligné sur une demande locative réelle
Le bien offre 61 m² construits, il est extérieur et se situe au 3e étage sans ascenseur. La distribution est fonctionnelle et très “louable” : trois chambres, un salon-salle à manger, une cuisine indépendante et une salle de bain.
Cette typologie correspond particulièrement bien aux jeunes actifs, travailleurs et familles qui privilégient l’accès au centre, des services de proximité complets et des prix plus accessibles au sein du marché madrilène.
Rénovation de mise à jour, sans intervention structurelle
Le logement nécessite une rénovation de mise à jour, sans interventions structurelles. Cela permet de contenir les coûts et de réduire les délais, tout en adaptant le bien aux standards actuels les plus appréciés par les locataires (finitions, efficacité et maintenance). Le budget retenu est construit sur un scénario conservateur, ajoutant une marge de sécurité supplémentaire à l’opération.
Deux stratégies d’investissement : revenus récurrents ou combinaison avec une sortie
Dans cette opération, on peut envisager deux stratégies claires, selon l’objectif de l’investisseur :
- Stratégie 1 : conserver le bien en location (longue durée).
Avec un loyer estimé de 1 290 €/mois, l’investissement vise une rentabilité nette estimée de 6,4%, soutenue par une demande stable dans la zone et une offre limitée de logements rénovés “prêts à louer”. - Stratégie 2 : rénover, louer et revendre à moyen terme (5 ans).
Une fois la rénovation réalisée et après une période d’exploitation en location, il existe l’option de désinvestir à horizon cinq ans, en captant la valeur créée par la décote d’entrée, l’amélioration du bien et l’évolution du marché. Dans un scénario avec levier, une TIR supérieure à 28% est estimée.
Vallecas : un marché dynamique et bien connecté
Le marché résidentiel du district affiche une évolution positive, avec +13% en glissement annuel sur les prix de vente et +9% sur le marché locatif, selon l’analyse du projet.
Sur le plan pratique, Vallecas se distingue par sa proximité avec le centre et ses connexions : accès via lignes de métro et réseau de bus, ainsi qu’une connexion directe à des axes clés comme la M-30, l’A-3 et la M-40. Le district bénéficie aussi de la proximité de pôles d’activité comme Méndez Álvaro, Conde de Casal, le secteur d’Atocha et les zones d’activités du sud-est.
Pourquoi investir dans la propriété de Vallecas ?
Voici les points les plus forts de cette opportunité :
- Décote de 23% par rapport aux comparables.
- Rentabilité nette estimée de 6,4% en location traditionnelle.
TIR estimée +28% dans un scénario de vente à 5 ans avec levier (personne physique). - Bien extérieur, 3 chambres et distribution très demandée.
- Rénovation de mise à jour sans changements structurels, avec une approche conservatrice.
- Marché à +13% en annuel sur la vente et +9% sur la location (selon l’analyse).
- Emplacement avec forte connectivité et proximité de pôles d’emploi.
Au final, la propriété de Vallecas est conçue pour entrer avec un avantage, créer de la valeur via rénovation, et capter un mix attractif de revenus locatifs et de potentiel de revalorisation dans un environnement urbain consolidé.
