Les banques durcissent l’accès au crédit : seuls les actifs certifiés verts seront finançables
En seulement quelques années, la durabilité est passée d’une aspiration réputationnelle à un critère décisif pour l’accès au crédit immobilier en Europe. Le financement vert est devenu la nouvelle norme, les institutions financières intégrant la durabilité dans leurs processus d’évaluation des risques de crédit, poussées à la fois par la réglementation européenne et les changements structurels du marché. Selon l’European Lender Intentions Survey 2025 publié par CBRE, 71 % des prêteurs européens ne consentent plus de prêts aux actifs qui ne respectent pas les normes durables, marquant un tournant historique par rapport à la décennie précédente.
Cette avancée répond à un double mouvement : d’une part, la pression réglementaire croissante, en particulier la Taxonomie des finances durables de l’UE, qui oblige les banques à évaluer l’impact climatique des actifs qu’elles financent. D’autre part, il a été démontré que les biens immobiliers avec une faible certification énergétique subissent une dépréciation plus rapide, un attrait commercial réduit et une exposition plus élevée aux événements climatiques extrêmes. En d’autres termes, financer des actifs non durables est devenu un risque économique en soi.
Dans ce contexte, Bruno Sauer, directeur général du Green Building Council Espagne (GBCe), confirme que la pression réglementaire a déjà des effets visibles sur certains actifs : « Cela affecte les biens qui souhaitent se rénover ou qui nécessitent un investissement supplémentaire, car ils devront se conformer à certaines exigences environnementales réglementées par la Taxonomie des finances européennes, qui vont au-delà de la réglementation espagnole actuelle. »
Bien que cela n’affecte pas encore directement la valeur des biens existants, Sauer souligne que cela changera avec l’incorporation des MEPS (Minimum Energy Performance Standards) et l’application rigoureuse de la nouvelle Norme ECO : « Pour le moment, cela n’affecte pas la valeur des biens existants. Mais cela peut changer rapidement dans les prochaines années lorsque les MEPS seront intégrés dans la réglementation espagnole, ou lorsque la nouvelle Norme ECO commencera à être appliquée rigoureusement dans le domaine de l’évaluation. Si les biens rénovés ou neufs avec des critères environnementaux prennent de la valeur, le reste perdra de la valeur. »
Un nouveau paradigme du crédit : la valeur réside dans la durabilité
Le durcissement observé par CBRE reflète l’intégration de la performance ESG comme facteur de risque comparable à l’effet de levier ou à la génération de trésorerie. Les prêteurs appliquent de plus en plus des réductions de marge pour les projets démontrant une performance environnementale supérieure, renforçant la compétitivité des actifs efficaces par rapport à ceux qui ne le sont pas. Cette approche transforme l’investissement immobilier en Espagne, car les promoteurs et investisseurs doivent intégrer des critères de durabilité dès la phase de conception et non seulement comme élément final de commercialisation.
Bruno Sauer explique que l’adaptation des promoteurs et des investisseurs n’est pas homogène : « Il faut différencier les promoteurs et les investisseurs. Les promoteurs semblent avoir été (apparemment) dispensés de rendre compte de leurs changements stratégiques durables. L’Omnibus a beaucoup réduit l’ambition du CSRD. Mais si les promoteurs se financent par l’intermédiaire des banques, qui doivent rendre compte des mêmes changements dans leur stratégie de financement vert (SFRD), ils seront entraînés à fournir des données environnementales. Les investisseurs, soumis au SFRD, doivent prendre en compte les critères de durabilité. Le plus important est que les critères soient régis par la Taxonomie européenne et que les résultats soient vérifiés par un tiers accrédité, car il ne s’agit pas d’une certification volontaire mais d’un règlement européen à respecter. »
La durabilité, par conséquent, cesse d’être une valeur ajoutée et devient un exigence essentielle qui détermine quels actifs sont finançables et lesquels sont exclus du marché traditionnel du crédit. Le résultat est un déplacement progressif des capitaux vers les projets capables d’obtenir des certifications telles que BREEAM, LEED, ou des équivalents reconnus par la Taxonomie européenne.
La paradoxe espagnol : des banques plus strictes… mais un appétit plus fort pour le financement
Bien que les critères de durabilité se soient durcis, le financement du logement efficace continue de croître, porté par la demande et le soutien de certaines institutions financières. En 2025, certaines banques, comme CaixaBank, ont alloué 1,185 milliards d’euros pour financer des logements avec certification énergétique A ou B au cours des neuf premiers mois de l’année, formalisation de 5 710 opérations, ce qui représente une augmentation de 24 % par rapport à la même période de l’année précédente.
Cette tendance s’explique par plusieurs facteurs : des bilans bancaires plus sains, une forte demande de logements neufs et des limitations dans l’acquisition de terrains, ce qui réduit le risque systémique pour les banques. De plus, l’Espagne construit actuellement environ 100 000 logements par an, un niveau qui permet aux banques de gérer confortablement la consommation de capital exigée par l’Observatoire du logement et du foncier (OVS) du Ministère du logement et de l’Agenda urbain.
Bruno Sauer offre une vision à moyen et long terme sur l’évolution du financement immobilier : « Peut-être que dans 10-15 ans, la majorité des prêts immobiliers seront alignés sur la Taxonomie européenne comme cadre de critères durables. Mais il y aura toujours des exceptions. De plus, la Taxonomie est un règlement qui sera mis à jour tous les 3-4 ans de telle manière que les projets alignés aujourd’hui pourraient ne plus l’être dans 15 ans. Les effets du changement climatique et de la perte de biodiversité, qui affectent directement la santé des personnes et la prospérité de la société, ne font que commencer. Nous irons vers une réalité plus sévère et nous devrons nous adapter continuellement dans les prochaines décennies. »
Le rôle d’Urbanitae et du financement alternatif
Dans ce nouvel environnement réglementaire plus exigeant, avec des critères de risque plus stricts, le financement alternatif a gagné en importance comme complément et, dans certains cas, comme substitut au crédit bancaire traditionnel. Urbanitae s’est imposée comme la principale plateforme de financement participatif immobilier en Espagne, régulée par la CNMV, offrant des solutions equity et crowdlending pour des projets de construction neuve et de rénovation. Depuis sa création, elle a financé des dizaines de projets avec des montants généralement compris entre 1 et 5 millions d’euros par opération.
Selon le I Observatoire du financement du secteur promoteur, réalisé par Urbanitae et KPMG, le financement alternatif pourrait porter sa part de marché entre 37 % et 40 % de l’investissement total en promotion immobilière d’ici 2030. Cette croissance indique un changement structurel : une dépendance moindre au crédit bancaire et une présence accrue de capitaux diversifiés provenant du crowdfunding, des fonds d’investissement ou du private equity. Il s’agit d’un modèle qui renforce la résilience du secteur face aux cycles économiques, aux changements réglementaires ou aux restrictions de crédit.
Ce scénario suggère que les promoteurs, investisseurs et plateformes de financement alternatif comme Urbanitae devront s’adapter en permanence à des critères de durabilité de plus en plus exigeants et évolutifs. La durabilité cessera d’être un facteur différenciant pour devenir une exigence transversale, affectant à la fois la conception des projets, la stratégie financière et la planification commerciale. Ainsi, le secteur immobilier espagnol est confronté à un changement structurel où la capacité à anticiper les nouvelles réglementations et les normes d’efficacité énergétique sera essentielle pour garantir la viabilité des projets et la résilience face aux défis climatiques et réglementaires des prochaines décennies.
