La stratégie BRRRR pour investir dans l’immobilier : est-ce que ça marche ?
L’Espagne possède le parc immobilier résidentiel le plus ancien d’Europe : 50 % des logements ont plus de 40 ans, soit un total de 9,7 millions de logements. Selon les dernières données disponibles du gouvernement espagnol, environ 1 million d’entre eux seraient dans un état dégradé, mauvais ou en ruine, ce qui démontre que la majorité ne respecte pas les normes d’efficacité énergétique ni les nouvelles exigences du marché.
Si le propriétaire d’un bien en mauvais état ou avec une faible performance énergétique souhaite le louer, il est probable qu’il opte pour un investissement minimal, considérant que la rentabilité sera faible. Cependant, un bien ancien, même s’il n’est pas attrayant pour tous, peut intéresser des investisseurs souhaitant le réhabiliter pour le louer ensuite avec un meilleur rendement. C’est ce qu’on appelle dans le secteur la stratégie BRRRR, développée par l’entrepreneur, investisseur et auteur autoproclamé Brandon Turner.
La stratégie d’investissement BRRRR correspond aux initiales anglaises de Buy (acheter), Renovate (rénover), Rent (louer), Refinance (refinancer) et Repeat (répéter). Cette méthode se concentre sur l’acquisition de biens sous-évalués — donc plus abordables —, pour ensuite les rénover, les louer, refinancer l’hypothèque afin d’obtenir de la liquidité, et répéter le processus. En effet, la rénovation d’un bien augmente sa valeur, ce qui permet aussi d’en augmenter le loyer. L’objectif est ainsi de créer un portefeuille d’actifs immobiliers générant des revenus mensuels.
Comment se développe la stratégie BRRRR ?
La première étape pour les adeptes de cette stratégie est de faire une étude du marché immobilier dans la ville ou la zone ciblée : quelles sont les préférences des locataires, quels quartiers sont les plus recherchés, ou plus abordables, orientés vers un style de vie étudiant ou jeune, etc.
Avant de commencer, il faut comprendre que tous les biens ne présentent pas le même niveau d’habitabilité, et que parfois certains ne peuvent même pas être évalués pour un achat — par exemple, si le bien est occupé.
Il est également nécessaire d’évaluer si le loyer généré permettra de couvrir l’investissement initial dans l’achat et la rénovation du bien. Pour cela, on peut se baser sur des exemples de propriétés aux caractéristiques similaires situées dans la même zone. Une fois le bien loué à un locataire solvable, l’investisseur peut refinancer l’hypothèque afin d’obtenir des fonds pour acheter un autre bien.
Pourquoi cette stratégie a-t-elle eu du succès aux États-Unis ? Est-elle pertinente en Espagne ?
La stratégie BRRRR a gagné en popularité auprès des petits investisseurs aux États-Unis il y a environ 10 ans, notamment grâce à la visibilité donnée par des personnalités comme Brandon Turner, qui ont vanté le succès de cette méthode, affirmant qu’il s’agissait de la meilleure manière d’augmenter son patrimoine « sans perdre son âme ».
À un niveau institutionnel, cette technique d’investissement s’est également développée, notamment chez les fonds d’investissement ou avec l’émergence de proptech comme Clikalia. La différence étant que ces entités ne dépendent pas du crédit hypothécaire pour financer leurs acquisitions. Pour un investisseur particulier en Espagne, cette méthode peut s’avérer moins adaptée, en raison d’options de financement limitées, de conditions hypothécaires peu avantageuses et d’une hausse des prix, avec une prévision de croissance de 5 % en 2025 selon CBRE.
Avant de décider si cet investissement vaut la peine, plusieurs facteurs doivent être pris en compte, comme l’augmentation potentielle de la valeur du bien après la rénovation. Selon le Rapport 2023 sur la réhabilitation des logements à Madrid et à Barcelone publié par la société d’évaluation Gesvalt, une rénovation complète peut augmenter la valeur d’un bien de 35 % à Madrid et 42 % à Barcelone. En cas de rénovation partielle, ces chiffres tombent à 16 % et 19 %, respectivement.
Cependant, les rénovations impliquent aussi un coût financier important : pour un logement de taille moyenne, une rénovation complète coûte en moyenne entre 68 000 et 75 000 euros, selon le portail Habitissimo. À cela s’ajoutent les frais liés à l’évaluation du bien pour la refinancer, les frais bancaires, notariaux ou les éventuels retards qui empêcheraient de louer à temps. Ces dépenses peuvent atteindre plusieurs milliers d’euros, réduisant la rentabilité nette mensuelle du bien et compliquant l’opération.
Dans ce sens, l’investisseur devra établir un budget, évaluer les risques économiques qu’il peut assumer, le temps et l’effort à consacrer à la recherche, l’achat et la rénovation des biens, et déterminer si la rentabilité espérée permet d’amortir son investissement et d’assurer des revenus locatifs réguliers.
Si le ratio effort/coût/rentabilité n’est pas favorable, il convient de chercher d’autres options d’investissement dans le secteur immobilier, comme le crowdfunding immobilier.
Comment investir dans l’immobilier de manière rentable et sans effort : le crowdfunding
Le crowdfunding immobilier est un outil d’investissement permettant de financer des projets de construction neuve, particulièrement intéressant pour les investisseurs qui n’ont pas les ressources nécessaires à l’achat d’un bien ou qui ne souhaitent pas consacrer de temps à une stratégie complexe comme BRRRR.
Ainsi, des plateformes comme Urbanitae permettent à leurs utilisateurs d’investir dans des projets de promotion immobilière à partir de seulement 500 euros, de manière 100 % digitale et sans quitter leur domicile. Une fois le processus d’inscription finalisé, la plateforme met à disposition toutes les informations nécessaires sur les projets en cours, facilitant ainsi la prise de décision. L’investissement se réalise directement sur la plateforme, sans paperasse ni déplacement. Il ne reste plus qu’à attendre la vente du projet pour recevoir les bénéfices, qui sont automatiquement transférés sur le compte Urbanitae de l’investisseur, depuis lequel il pourra choisir de les réinvestir ou de les transférer sur son compte bancaire.
