Le logement social progresse : est-ce suffisant pour combler le déficit ?
Le logement social est en croissance et s’est imposé comme l’un des grands défis sociaux et économiques de notre pays. Après plus d’une décennie de production limitée, 2024 a marqué un tournant avec une augmentation de 62 % du nombre de logements qualifiés, c’est-à-dire reconnus officiellement comme logements protégés, par rapport à l’année précédente. Ce volume, qui atteint des niveaux inédits depuis 2014, reflète un regain d’intérêt public et institutionnel pour atténuer la pression résidentielle. Cependant, l’écart entre l’offre disponible et les besoins réels des ménages reste considérable, influençant à la fois l’évolution du marché immobilier et les opportunités d’investissement social.
Un rebond historique mais un déficit persistant
Les données de CBRE confirment qu’en 2024, 14 371 logements sociaux ont été qualifiés, soit le chiffre le plus élevé de la dernière décennie, plus du double des quelque 5 000 unités enregistrées lors du creux de 2017. Ce volume traduit un changement de tendance après des années de niveaux historiquement bas, principalement stimulé par l’activation de programmes publics et les investissements institutionnels.
Néanmoins, ce niveau de production reste bien en deçà des standards d’avant la crise financière. En 2008, plus de 68 000 logements sociaux étaient livrés chaque année, un volume qui contraste fortement avec la situation actuelle. En termes relatifs, le logement social est passé de 30 % de l’ensemble des logements achevés en 2014 à 14 % en 2024, une baisse qui met en évidence l’ampleur du déséquilibre structurel accumulé depuis plus d’une décennie, et qui demeure insuffisante pour rééquilibrer l’offre face à la création de nouveaux ménages.
Une carte inégale : la concentration territoriale du logement abordable
Malgré le rebond observé en 2024, un déficit structurel important subsiste, et il ne se répartit pas de manière homogène. La croissance du logement social s’est concentrée dans les territoires connaissant la plus forte pression géographique et une demande non satisfaite. En 2024, la Communauté de Madrid a été en tête avec 47 % des logements qualifiés (près de 6 800 unités), suivie du Pays basque (14 %) et de la Catalogne (13 %), qui, avec Madrid, ont représenté environ 74 % de la production nationale.
À l’opposé, des régions comme La Rioja, Murcie et Cantabrie n’ont enregistré aucun nouveau logement social, tandis que la Galice n’en a comptabilisé que cinq unités. Ce déséquilibre territorial montre que la pression démographique, la disponibilité du foncier et l’agilité administrative sont des facteurs clés pour stimuler ce type de projets.
Les piliers du logement social
En plus de cette concentration géographique, le régime de tenure continue de privilégier clairement la propriété au détriment de la location abordable. Bien que la majeure partie de la demande non satisfaite concerne la location, la majorité des nouvelles opérations reste orientée vers la vente.
En 2024, seulement 26 % des logements qualifiés ont été destinés à la location sans option d’achat, tandis que le reste correspondait à des régimes de propriété ou à des formules mixtes comme les coopératives ou la cession d’usage. Ce schéma est cohérent avec la tradition résidentielle espagnole, où environ 73 % des ménages sont propriétaires. Néanmoins, cela complique la consolidation d’un parc locatif social suffisant et stable, capable de répondre à la pression de la demande dans les grands centres urbains.
Le rebond observé l’année dernière n’aurait pas été possible sans l’apport de ressources européennes et de programmes nationaux. Parmi les initiatives les plus notables figurent le Plan d’État pour le logement 2022-2025, qui mobilise des aides directes et un cofinancement régional, ainsi que le Plan de logement locatif abordable (PVAA), dont l’objectif est de créer jusqu’à 184 000 logements abordables, dont plus de 80 000 étaient en cours d’activation à la fin du mois d’août 2024. À ces outils s’ajoutent les fonds européens Next Generation EU, qui financent à la fois des projets de construction neuve et de réhabilitation énergétique.
Le financement participatif : un levier stratégique pour stimuler le logement abordable
Dans ce contexte, le financement participatif apparaît comme un levier stratégique permettant de mobiliser des ressources privées vers des projets à impact social, contribuant ainsi à accroître l’offre de logements protégés. Des plateformes comme Urbanitae ont joué un rôle clé dans cette dynamique. Depuis sa création en 2018, Urbanitae a financé X projets totalisant plus de X logements sociaux dans différentes régions d’Espagne.
Parmi les projets les plus emblématiques figurent l’immeuble Dante à Entrenúcleos (Séville), avec 260 logements sociaux de 1 à 4 chambres, 10 locaux commerciaux et 18 bureaux professionnels ; Green Village à Benalmádena (Málaga), un projet comprenant 344 logements protégés en régime limité ; et Ribera del Pinar à Navalcarnero (Madrid), qui comprend 248 logements protégés avec de vastes espaces communs comprenant piscine, patio et jardin privé.
