Le marché immobilier logistique espagnol bat des records en 2024
Last Updated on 3 avril 2025 by Urbanitae
Le marché immobilier logistique espagnol a clôturé une année 2024 exceptionnelle, devenant un pilier fondamental de la croissance immobilière. Porté par des facteurs tels que l’expansion du commerce électronique, l’augmentation de la consommation intérieure et un environnement macroéconomique favorable, il a enregistré des chiffres remarquables tant en termes d’occupation que d’investissement, s’imposant comme l’un des segments les plus dynamiques et résilients. Selon Alberto Larrazábal, directeur exécutif national du segment industriel et logistique chez CBRE, dans des déclarations au journal Expansión, des facteurs comme le besoin de proximité avec les clients, la croissance du PIB, et la réduction des coûts de main-d’œuvre et d’énergie ont consolidé l’Espagne comme un centre logistique stratégique en Europe.
Madrid, Barcelone et Valence : des pôles d’activité
Le taux d’occupation dans le secteur logistique a atteint des niveaux records en 2024. Selon le rapport Tendances CBRE Industriel et Logistique 2025, l’Espagne a connu une forte augmentation des loyers des entrepôts logistiques au cours du dernier exercice, dépassant les 2,5 millions de m² loués. Il s’agit d’une hausse de 23 % par rapport à l’année précédente, supérieure à la moyenne des cinq dernières années (+16 %) ainsi qu’à celle de la dernière décennie (+44 %).
Par région, la zone centre – comprenant Madrid et certaines zones de Castille-La Manche – représente le plus grand volume de locations, avec 1,1 million de m² loués, soit une augmentation de 10 % par rapport à 2023. La Catalogne, autre grand pôle logistique, a enregistré des résultats historiques avec 710.000 m² loués, soit une hausse de 33 % par rapport à 2023. La Communauté valencienne a clôturé l’année avec 228.000 m² loués, en baisse de 21 % principalement en raison du manque d’offre disponible. Cette croissance de la demande se reflète dans une augmentation globale de 23 % des loyers logistiques au niveau national, contrastant avec une baisse de 12 % enregistrée en Europe.
Selon le Rapport Logistique 2024 de Colliers, l’année s’est terminée avec près de 2 millions de m² occupés dans des zones clés comme Madrid, Barcelone et Valence. Madrid a enregistré une hausse de 31 % par rapport à 2023, dépassant le million de m² loués, ce qui en fait la deuxième meilleure année de la décennie, juste derrière 2022. Barcelone se distingue par un loyer “prime” de 9,0 €/m²/mois, témoignant de la demande croissante pour des espaces logistiques de qualité. À Valence, bien que la croissance ait été plus modérée (228.000 m² loués, soit 21 % de moins qu’en 2023), le taux de disponibilité est tombé à un niveau historiquement bas de 0,4 %, en raison de la rareté de l’offre et des effets de la tempête DANA dans la région.
Investissement logistique en 2024
L’investissement dans le secteur logistique en Espagne a également connu un fort dynamisme en 2024, atteignant 1,4 milliard d’euros, soit une hausse de 21 % par rapport à l’année précédente. Ce volume de transactions est en ligne avec la moyenne des dix dernières années. Parmi les opérations les plus notables figurent l’acquisition du portefeuille paneuropéen de Tritax par Brookfield et la vente d’actifs logistiques de GLP à Madrid et Barcelone à EQT Exeter. Bien que les transactions de plus petite taille (inférieures à 20 millions d’euros) dominent toujours, une augmentation des grandes transactions est attendue.
Colliers estime l’investissement total dans les actifs logistiques à 1,6 milliard d’euros, ce qui représente une croissance de 19 % par rapport à 2023. Cette progression a été particulièrement marquée dans les principales zones logistiques d’Espagne – la Zone Centre, la Catalogne et la Communauté valencienne – qui concentrent 90 % des investissements. Le dernier trimestre de l’année s’est distingué avec 525 millions d’euros investis, soit près d’un tiers du total annuel.
Les rendements, bien qu’ajustés légèrement à la baisse, restent attractifs : 5,15 % à Madrid, 5 % à Barcelone et 5,40 % à Valence. Cet ajustement reflète la demande croissante pour des actifs logistiques de qualité, mais souligne également les défis auxquels sont confrontés les investisseurs pour atteindre les rendements espérés dans un marché de plus en plus concurrentiel.
Perspectives pour 2025 du marché logistique espagnol
Selon les prévisions de CBRE, l’investissement logistique pourrait augmenter entre 10 % et 15 % en 2025. Rien qu’au premier trimestre, plus de 400 millions d’euros de transactions ont été conclues, dont l’achat d’entrepôts logistiques par Mapletree auprès de Blackstone pour 215 millions.
Grâce à la forte demande en espaces logistiques et à de bonnes perspectives d’investissement, le secteur logistique espagnol aborde 2025 sur des bases solides. Néanmoins, le manque de disponibilité dans les principaux pôles logistiques reste préoccupant. À Madrid, le taux de disponibilité a atteint 10,1 % au troisième trimestre 2024, mais a clôturé l’année à 9,6 %, selon Colliers. À Valence, le taux est descendu à un niveau historiquement bas de 0,4 %, ce qui met en évidence le manque d’offre. Cette situation pourrait exercer une pression à la hausse sur les loyers, qui ont déjà augmenté dans les principales zones logistiques : à Barcelone, le loyer prime est de 9,0 €/m²/mois, à Madrid de 6,95 €/m²/mois et à Valence de 5,6 €/m²/mois.
