Für viele Sparer ist es schwierig, eine vollständige Wohnung als Investition zu kaufen, da dafür Kapital, damit verbundene Kosten und Finanzierung erforderlich sind. Der Erwerb einer Immobilie ist jedoch nicht die einzige Möglichkeit, sich im Immobiliensektor zu engagieren.
Heute gibt es verschiedene Wege, sich mit kleineren Beträgen an Immobilientransaktionen zu beteiligen, ohne individuell eine Hypothek aufzunehmen. Das bedeutet jedoch nicht, dass es sich um sichere Investitionen handelt. Eine niedrigere Eintrittsbarriere beseitigt nicht die Risiken des Assets, des Projekts oder der verwendeten Struktur.
Vorsichtig zu beginnen bedeutet zu verstehen, wie die Rendite voraussichtlich erzielt werden soll, was schiefgehen kann und wie viel Kapital investiert bleiben kann, ohne andere Bedürfnisse zu gefährden.
Vor dem Investieren: Finanzen ordnen
Die erste Entscheidung ist nicht, welches Projekt ausgewählt werden soll, sondern wie viel Geld tatsächlich investiert werden kann.
Vor dem Einstieg empfiehlt es sich:
- einen Puffer für unvorhergesehene Ereignisse zu haben;
- Geld für kurzfristige Ausgaben getrennt zu halten;
- ausstehende Schulden zu prüfen;
- und zu berechnen, welcher Verlust verkraftet werden könnte, ohne die finanzielle Stabilität zu gefährden.
Immobilieninvestitionen sind in der Regel mit begrenzter Liquidität verbunden. Bei einem direkten Kauf kann der Verkauf der Immobilie Monate dauern. Bei der Schwarmfinanzierung bleibt das Kapital in der Regel gebunden, bis die Transaktion abgeschlossen ist.
Deshalb sollte kein Geld investiert werden, das kurzfristig benötigt werden könnte.
Definiere, wie du Rendite erzielen möchtest
Nicht alle Immobilieninvestitionen erzielen ihr Ergebnis auf die gleiche Weise. Bevor Prozentsätze verglichen werden, sollte verstanden werden, woher die Rendite kommen soll.
Zinsen aus einem Darlehen
Bei Fremdkapitalprojekten finanzieren Investoren gemeinsam ein Darlehen an einen Projektentwickler. Der Vertrag legt einen Zinssatz und eine Laufzeit fest, auch wenn die Zahlung von der Rückzahlungsfähigkeit des Kreditnehmers abhängt.
Die wichtigste Frage lautet nicht nur, wie viel das Darlehen zahlt, sondern woher das Geld für die Rückzahlung kommen wird. Es kann aus dem Verkauf von Wohnungen, einer Bankrefinanzierung, dem Verkauf eines Assets oder den Mitteln des Projektentwicklers stammen.
Wertzuwachs einer Entwicklung
Bei Equity- oder Wertzuwachsprojekten beteiligt sich der Investor am Ergebnis einer Immobilientransaktion. Die Rendite hängt von Faktoren ab wie:
- dem Kaufpreis des Grundstücks oder Assets;
- den Baukosten;
- dem Verkaufstempo;
- dem Endpreis;
- und der tatsächlichen Projektdauer.
In diesem Fall gibt es keinen vertraglich festgelegten Zinssatz. Die Rendite ist geschätzt und kann höher oder niedriger ausfallen als erwartet. Auch Verluste können auftreten.
Wertsteigerung einer eigenen Immobilie
Beim direkten Kauf kann der Investor eine Wertsteigerung des Assets durch einen günstigen Erwerb, eine Renovierung, eine Nutzungsänderung oder die Marktentwicklung anstreben.
Eine Immobilie zu kaufen und abzuwarten ist jedoch für sich genommen keine Strategie. Steuern, Finanzierung, Instandhaltung, Renovierungskosten, Haltedauer und Verkaufskosten müssen einbezogen werden.
Wähle den passenden Zugangsweg
Direkter Kauf
Der Investor erwirbt die gesamte Immobilie und trifft die Entscheidungen über Finanzierung, Renovierung, Erhaltung und Verkauf.
Dies bietet Kontrolle, konzentriert aber auch einen hohen Teil des Vermögens in einem einzigen Asset. Außerdem müssen die mit dem Eigentum verbundenen Kosten und Verantwortlichkeiten übernommen werden.
Immobilien-Schwarmfinanzierung
Sie ermöglicht die Beteiligung an konkreten Projekten, ohne individuell eine vollständige Immobilie zu kaufen.
Bei Urbanitae ist es in der Regel möglich, ab 500 Euro in Fremdkapital- oder Equity-Transaktionen zu investieren. Dieser Weg senkt die Eintrittsbarriere und ermöglicht es, das Kapital auf verschiedene Projekte zu verteilen, vermeidet jedoch weder Verzögerungen noch Illiquidität noch die Möglichkeit von Verlusten.
Der Investor muss jede Transaktion einzeln analysieren. Die Zulassung und Aufsicht der Plattform bedeutet nicht, dass die spanische Wertpapieraufsichtsbehörde — CNMV — jedes Projekt genehmigt oder dessen Ergebnis garantiert.
Fonds und börsennotierte Immobiliengesellschaften
Fonds delegieren die Auswahl eines Asset-Portfolios an eine Verwaltungsgesellschaft. Börsennotierte Immobilieninvestmentgesellschaften — SOCIMI — ermöglichen Investitionen durch den Kauf von Aktien von Unternehmen, die Immobilien besitzen oder betreiben.
Diese Vehikel können Diversifikation erleichtern, bringen aber andere Risiken mit sich, etwa Managemententscheidungen, Gebühren oder Börsenvolatilität. Sie machen Immobilien auch nicht automatisch zu einer stabilen Investition.
Analysiere das Asset, die Struktur und den Projektentwickler
Eine gute Lage reicht nicht aus, um eine Investition zu rechtfertigen. Es muss auch verstanden werden, wie sie strukturiert ist und wer sie umsetzen soll.
Vor einer Investition empfiehlt es sich, Folgendes zu prüfen:
- Erfahrung und Solvenz des Projektentwicklers;
- eingebrachtes Eigenkapital;
- städtebaulicher Status und Genehmigungen;
- Projektfortschritt;
- Bankfinanzierung;
- erwartete Kosten;
- tatsächliche Nachfrage;
- Zeitplan;
- und Exit-Strategie.
Bei Fremdkapital sind auch Rangfolge der Rückzahlung, Sicherheiten und Rückzahlungsquelle wichtig. Eine Hypothek kann Schutz bieten, sichert aber die Rückzahlung nicht: Ihr Wert hängt vom Rang, vom Asset, vom erzielbaren Preis und von der für ihre Durchsetzung erforderlichen Zeit ab.
Beginne mit begrenzter Exponierung
Dass eine Investition den Einstieg mit einem geringen Betrag ermöglicht, bedeutet nicht, dass es sinnvoll ist, den maximal verfügbaren Betrag zu investieren.
Für Anfänger kann es vernünftig sein, mit begrenzter Exponierung zu beginnen, den Ablauf zu beobachten und zu vermeiden, dass eine einzige Transaktion das Ergebnis des gesamten Portfolios bestimmt.
Auch das Gesamtvermögen sollte berücksichtigt werden. Eine Person, die bereits ihre Hauptwohnung oder andere Immobilien besitzt, kann stärker dem Sektor ausgesetzt sein, als es scheint, wenn sie nur ihre Finanzanlagen betrachtet.
Immobilieninvestitionen sollten ein Gewicht haben, das im Einklang steht mit:
- dem Gesamtkapital;
- den Liquiditätsbedürfnissen;
- dem Anlagehorizont;
- und der Fähigkeit, Verluste oder Verzögerungen zu verkraften.
Diversifiziere zwischen wirklich unterschiedlichen Risiken
Diversifikation besteht nicht nur darin, Projekte anzusammeln.
Mehrere Entwicklungen desselben Projektentwicklers, in derselben Stadt und für denselben Käufer können von sehr ähnlichen Faktoren abhängen. Ein stärker diversifiziertes Portfolio kann die Exponierung verteilen auf:
- Projektentwickler;
- Standorte;
- Laufzeiten;
- Fremdkapital und Equity;
- Entwicklungsphasen;
- und Rückzahlungsquellen.
Diversifikation reduziert die Auswirkungen eines einzelnen Problems, verhindert aber keinen allgemeinen Marktrückgang und macht ein Portfolio nicht sicher.
Häufige Fehler beim Einstieg
Einer der häufigsten Fehler besteht darin, ausschließlich nach der angekündigten Rendite auszuwählen. Ein hoher Prozentsatz kann auch größere Unsicherheit, eine nachrangige Position oder eine komplexere Transaktion widerspiegeln.
Weitere häufige Fehler sind:
- kurzfristig benötigtes Geld zu investieren;
- Zielrendite mit garantierter Rendite zu verwechseln;
- Steuern, Gebühren und Kosten zu ignorieren;
- sich auf ein einziges Projekt zu konzentrieren;
- anzunehmen, dass eine Sicherheit das Risiko beseitigt;
- den Projektentwickler nicht zu prüfen;
- und Prozentsätze zu vergleichen, ohne die Laufzeit zu berücksichtigen.
Es ist auch wichtig, negative Szenarien vorzubereiten. Was passiert, wenn die Entwicklung sechs Monate länger dauert? Wenn die Wohnungen günstiger verkauft werden? Wenn der Projektentwickler die erwartete Finanzierung nicht erhält? Wenn das Darlehen bei Fälligkeit nicht zurückgezahlt werden kann?
Über solche Situationen vor der Investition nachzudenken hilft einzuschätzen, ob die erwartete Rendite das Risiko wirklich ausgleicht.
Bildung, um Risiko zu verstehen, nicht um es zu beseitigen
Vor dem Investieren zu lernen bedeutet nicht, ein Immobilienspezialist zu werden. Es bedeutet, Werkzeuge zu haben, um Informationen zu interpretieren und die richtigen Fragen zu stellen.
Urbanitae Academy bietet kostenlose und adaptive Schulungen zu Konzepten wie Rendite, Diversifikation, Fremdkapital, Equity und Analyse von Immobilientransaktionen. Die anfänglichen und nachfolgenden Bewertungen ermöglichen es, den Lernweg an den Wissensstand des Nutzers anzupassen.
Bildung verhindert keine Verluste und garantiert keine besseren Ergebnisse. Sie kann jedoch helfen, Risiken zu erkennen, Strukturen zu vergleichen und Entscheidungen zu vermeiden, die nur auf einer Zahl oder einem Markttrend beruhen.
Gut zu beginnen bedeutet zu wissen, wie viel du verlieren kannst
Es gibt keine vollkommen sichere Immobilienstrategie. Der greifbare Charakter des Assets, das Bestehen von Sicherheiten oder die Regulierung einer Plattform beseitigen die Unsicherheit nicht.
Eine vorsichtige Strategie beginnt damit, nur Kapital zu binden, das investiert bleiben kann, zu verstehen, wie es zurückgewonnen werden sollte, und die Auswirkungen eines negativen Ergebnisses zu begrenzen.
Gut zu investieren bedeutet nicht, eine risikofreie Gelegenheit zu finden, sondern zu wissen, welches Risiko übernommen wird, warum es übernommen wird und welchen Platz es innerhalb des Vermögens einnimmt.
