Wie man in Immobilien-Crowdlending investiert: Funktionsweise, Analyse und Risiken

Immobilien-Crowdlending ermöglicht es mehreren Investoren, gemeinsam ein Darlehen an ein Unternehmen oder einen Projektentwickler zu finanzieren. Im Gegenzug erwerben sie das Recht, ihr Kapital zurückzuerhalten und die im Vertrag festgelegten Zinsen zu erhalten, sofern der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nachkommt.

Den Zinssatz und die voraussichtliche Laufzeit im Voraus zu kennen, macht die Investition nicht sicher. Die entscheidende Frage ist, ob der Projektentwickler das Darlehen zurückzahlen kann, woher das Geld dafür kommen wird und welcher tatsächliche Schutz besteht, wenn das Projekt nicht wie geplant voranschreitet.

Was ist Immobilien-Crowdlending?

Crowdlending ist eine Form der Schwarmfinanzierung, die auf Darlehen basiert. Die Plattform verbindet Unternehmen, die Finanzierung suchen, mit Investoren, die Kapital bereitstellen möchten.

Bei einer Immobilientransaktion kann das Darlehen unter anderem zur Finanzierung folgender Zwecke verwendet werden:

• Erwerb eines Assets oder Grundstücks;
• Kosten vor der Bankfinanzierung;
• Bau oder Sanierung;
• Refinanzierung;
• oder ein vorübergehender Liquiditätsbedarf.

Der Vertrag legt Zins, Fälligkeit und Rückzahlungsbedingungen fest. Die Zahlungen können periodisch erfolgen oder am Ende der Transaktion zusammen mit dem Kapitalbetrag gebündelt werden.

Crowdlending und Equity sind nicht dasselbe

Crowdlending und Equity sind zwei Formen der Schwarmfinanzierung, versetzen den Investor jedoch in unterschiedliche Positionen.

Bei Fremdkapitalprojekten handelt der Investor als Gläubiger. Der Zins und die Rückzahlungsbedingungen werden vertraglich festgelegt, auch wenn der Erhalt der Zahlungen davon abhängt, ob der Kreditnehmer zahlen kann.

Bei Equity- oder Wertzuwachsprojekten beteiligt sich der Investor am Kapital der Gesellschaft, die die Transaktion entwickelt. Es gibt keine im Voraus festgelegte Rendite: Das Ergebnis hängt von Einnahmen, Kosten und der tatsächlichen Laufzeit des Projekts ab.

Fremdkapital bietet in der Regel eine größere Sichtbarkeit hinsichtlich der vertraglichen Rendite, ist aber nicht in jedem Fall zwangsläufig weniger riskant. Ein nachrangiges Darlehen ohne Sicherheiten kann nur begrenzten Schutz bieten, während das Risiko einer Equity-Transaktion von Einstiegspreis, Fortschritt, Vorverkäufen und Struktur abhängt.

Was es bedeutet, dass eine Plattform reguliert ist

Die unternehmerische Schwarmfinanzierung unterliegt einem gemeinsamen europäischen Rahmen, der Anforderungen an Zulassung, Information, Aufsicht und Anlegerschutz festlegt.

Vor einer Investition sollte geprüft werden, ob der Anbieter in den offiziellen Registern der spanischen Wertpapieraufsichtsbehörde — CNMV eingetragen ist, entweder als in Spanien zugelassene Einrichtung oder als europäischer Anbieter, der zur Erbringung von Dienstleistungen im Land berechtigt ist.

Reguliert zu sein bedeutet, dass die Plattform bestimmten Verpflichtungen unterliegt. Es bedeutet jedoch nicht, dass die CNMV jedes Projekt genehmigt, dessen Rendite garantiert oder für mögliche Verluste haftet.

Diese Investitionen sind auch keine Bankeinlagen und nicht durch den Einlagensicherungsfonds gedeckt. Die Regulierung verbessert die Information und schafft Schutzmechanismen, beseitigt aber nicht das wirtschaftliche Risiko jeder einzelnen Transaktion.

Die Rückzahlungsquelle ist das erste Kriterium

Bevor man auf den Zinssatz achtet, sollte eine Frage beantwortet werden: Woher wird das Geld kommen, um das Darlehen zurückzuzahlen?

Übliche Rückzahlungsquellen können sein:

• der Verkauf von Wohnungen;
• Refinanzierung durch ein Bankdarlehen;
• Verkauf des finanzierten Assets;
• Einnahmen aus dessen Betrieb;
• Eigenmittel des Projektentwicklers;
• oder eine Kombination mehrerer Quellen.

Eine Hypothekensicherheit kann Schutz bieten, ersetzt aber keine tragfähige Rückzahlungsquelle. Wenn der Plan davon abhängt, ein Asset zu einem schwer erreichbaren Preis zu verkaufen oder eine noch nicht genehmigte Finanzierung zu erhalten, kann sich das Darlehen verzögern, selbst wenn eine Sicherheit besteht.

Auch der Projektfortschritt, Genehmigungen, Vorverkäufe, der Eigenkapitalbeitrag des Projektentwicklers und seine Erfahrung mit ähnlichen Transaktionen sollten geprüft werden.

Rang, Sicherheiten und Darlehenskennzahlen

Nicht alle Schulden werden in derselben Reihenfolge bedient. Senior Debt hat Vorrang vor nachrangigen Positionen. Deshalb weist ein Junior-Darlehen oder eine Hypothek zweiten Ranges ein anderes Risiko auf als besichertes Fremdkapital ersten Ranges.

Zu den möglichen Sicherheiten gehören:

• Hypothek auf ein Asset;
• Verpfändung von Aktien oder Konten;
• Unternehmensgarantien;
• Bürgschaften;
• und Kontrolle über die vom Projekt generierten Zahlungsströme.

Ihr Bestehen sichert die Rückgewinnung nicht ab. Auch ihr Rang, ihre ordnungsgemäße Bestellung, der tatsächliche Wert des Assets sowie Zeit und Kosten für ihre Durchsetzung sind entscheidend.

Zwei Kennzahlen helfen, die Verschuldung einzuordnen:

• Der LTV, oder Loan-to-Value, vergleicht den finanzierten Betrag mit dem Wert des Assets.
• Der LTC, oder Loan-to-Cost, vergleicht das Darlehen mit den Gesamtkosten des Projekts.

Eine niedrigere Kennzahl kann einen größeren Schutzpuffer lassen, sollte aber nicht isoliert analysiert werden. Die Bewertung kann sich ändern, das Asset kann wenig liquide sein und die Projektkosten können abweichen.

Wie man eine Plattform auswählt

Die angekündigte Rendite sollte nicht das einzige Kriterium sein. Es empfiehlt sich, Folgendes zu analysieren:

• Zulassung und Aufsicht;
• Klarheit der Dokumentation;
• Auswahl- und Analyseprozess der Projekte;
• Erfahrung des Teams;
• Überwachung der Transaktionen;
• Umgang mit Verzögerungen und Ausfällen;
• Gebühren;
• und mögliche Interessenkonflikte.

Auch die Historie sollte vorsichtig interpretiert werden. Es reicht nicht aus, die durchschnittliche Rendite abgeschlossener Projekte zu kennen. Nützlicher ist es zu prüfen:

• wie viele Transaktionen fällig geworden sind;
• wie viele fristgerecht bezahlt wurden;
• wie viele verzögert sind;
• wie viel Kapital nach einem Ausfall zurückgewonnen wurde;
• wie lange der Prozess gedauert hat;
• und welche endgültigen Verluste entstanden sind.

Eine junge Plattform oder eine Plattform mit wenigen abgeschlossenen Projekten hat möglicherweise noch keinen ausreichend langen Zyklus durchlaufen, um ihr tatsächliches Verhalten zu bewerten.

Wie man im Crowdlending diversifiziert

Das Kapital auf mehrere Darlehen zu verteilen kann die Auswirkungen eines einzelnen Problems verringern, aber es reicht nicht aus, lediglich Transaktionen zu zählen.

Ein Portfolio aus zehn Projekten desselben Projektentwicklers, in derselben Stadt und abhängig vom Verkauf von Neubauwohnungen bleibt weiterhin auf gemeinsame Faktoren konzentriert.

Diversifikation sollte Folgendes berücksichtigen:

• Projektentwickler;
• Standorte;
• Darlehenszwecke;
• Ränge und Sicherheiten;
• Rückzahlungsquellen;
• und Fälligkeiten.

Es kann auch sinnvoll sein, über einen konstanten Investitionsplan zu investieren, anstatt das gesamte Kapital auf einmal zu binden. Dies reduziert die Abhängigkeit von einem einzigen Einstiegszeitpunkt, beseitigt das Risiko jedoch nicht, wenn die neuen Investitionen sehr ähnlich sind.

Die Staffelung der Fälligkeiten hilft zu vermeiden, dass die gesamte Rückzahlung von einem einzigen Datum abhängt. Die Laufzeiten sind jedoch Schätzungen: Vorzeitige Rückzahlungen, Verlängerungen oder Verzögerungen können auftreten.

Die wichtigsten Risiken

Immobilien-Crowdlending birgt mehrere Risiken:

• Ausfall: Der Kreditnehmer zahlt Kapital oder Zinsen nicht zurück.
• Verzögerung: Die Fälligkeit wird verlängert oder das Projekt benötigt mehr Zeit.
• Illiquidität: In der Regel gibt es vor Fälligkeit keinen einfachen Ausstieg.
• Sicherheit: Das Asset deckt die Schuld nicht ab oder seine Verwertung ist langsam.
• Konzentration: Zu viel Exponierung hängt vom gleichen Risiko ab.
• Operatives und baurechtliches Risiko: Genehmigungen, Bauarbeiten, Kosten oder Verkäufe entwickeln sich schlechter als erwartet.

Auch der angekündigte Zinssatz entspricht nicht zwangsläufig der endgültigen Rendite. Das Nettoergebnis kann durch Verzögerungen, Gebühren, Steuern, vorzeitige Rückzahlungen oder Zeiträume beeinflusst werden, in denen das Kapital nicht reinvestiert bleibt.

Grundlegende Besteuerung in Spanien

Für eine in Spanien steuerlich ansässige natürliche Person werden die durch Darlehen erzielten Zinsen in der Regel als Kapitalerträge besteuert und grundsätzlich in die Bemessungsgrundlage für Ersparnisse einbezogen.

Je nach Struktur der Transaktion kann vor der Auszahlung ein Steuerabzug vorgenommen werden. Die Plattform stellt normalerweise Steuerinformationen bereit, doch es liegt beim Investor, die Daten zu prüfen und korrekt in seine Steuererklärung aufzunehmen.

Transaktionen mit ausländischen Kreditnehmern oder uneinbringlich gewordene Forderungen können eine zusätzliche Analyse erfordern. Die Besteuerung hängt von den persönlichen Umständen und den jeweils geltenden Vorschriften ab.

Bei Fremdkapital zählt die Rückzahlungsfähigkeit mehr als der Zins

Bei Urbanitae ermöglichen Fremdkapitalprojekte die gemeinsame Finanzierung von Darlehen an Immobilienentwickler, in der Regel ab 500 Euro. Zins, geschätzte Laufzeit und Struktur sind vor der Investition bekannt, aber die Rückzahlung hängt von der Entwicklung der Transaktion und der Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers ab.

Deshalb besteht Investieren in Crowdlending nicht darin, das Projekt mit dem höchsten Prozentsatz auszuwählen. Es besteht darin zu verstehen, wer das Geld zurückzahlen muss, woher es kommen wird, welche Position das Darlehen einnimmt und was passieren würde, wenn der ursprüngliche Plan nicht erfüllt wird.

Die Plattform, die Sicherheiten und die Diversifikation können helfen, das Risiko zu steuern. Keine davon ersetzt die Analyse oder sichert die Rückgewinnung des Kapitals.