Gebäude in Spanien verdoppeln ihre Nutzungsänderungen im Jahr 2024
Last Updated on 7 Mai 2025 by Urbanitae
Der Immobiliensektor in Spanien befindet sich derzeit auf allen Ebenen in einem äußerst dynamischen Moment. Das makroökonomische Umfeld und die Zinssenkungen haben eine Belebung der Immobiliengeschäfte bewirkt, und die Aussichten deuten darauf hin, dass dieser Aufwärtstrend auch 2025 anhalten wird. Allerdings bleibt abzuwarten, was auf der anderen Seite des Atlantiks geschieht: Der Beginn der zweiten Amtszeit von Donald Trump im Weißen Haus hat die Wirtschaft revolutioniert (und wird dies voraussichtlich weiterhin tun); seine Ankündigung von Zöllen gegenüber der ganzen Welt war ein Schock für die Aktienmärkte, und es bleibt abzuwarten, inwieweit diese Maßnahmen zu einer weltweiten Inflation führen könnten.
In diesem Kontext gilt Immobilien weiterhin als sicherer Investitionswert. Allerdings hat der Mangel an verfügbarem Bauland für Neubauten die Notwendigkeit aufgezeigt, bestehende Gebäude umzunutzen und ihnen ein zweites Leben zu geben, was sich zu einem neuen Trend in der Branche entwickelt hat.
Wie CBRE in einem seiner neuesten Berichte erklärt, hat sich die Zahl der Umnutzungen von Gebäuden im Jahr 2024 verdoppelt – von fast 30 auf 70 Operationen pro Jahr. In derselben Studie wird das Gesamtvolumen der Transaktionen auf 900 Millionen Euro geschätzt, was die wirtschaftliche Bedeutung der Umnutzungen für die Branche verdeutlicht. Eine weitere Zahl, die ihre Bedeutung für das Geschäft unterstreicht: Die 70 Nutzungsänderungen im Jahr 2024 betreffen eine Gesamtfläche von 390.000 Quadratmetern – das entspricht 55 Fußballfeldern.
Der Living-Sektor im Aufschwung im spanischen Immobilienmarkt
Der Anstieg der touristischen und wohnwirtschaftlichen Nachfrage in Spanien – letztere verstärkt durch ein knappes Angebot – war der entscheidende Faktor für die Zunahme der Nutzungsänderungen. Von allen Transformationen entfielen 45 % auf den Living-Sektor, der Wohnungen und neue Wohnformen wie Coliving oder Flex Living umfasst.
Der Hotelsektor macht 34 % des Gesamtvolumens aus, wobei insbesondere Umwandlungen in Luxusprodukte hervorstechen. Den dritten Platz belegen alternative Sektoren (15 %), vor allem durch den Gesundheitsbereich, der Krankenhäuser und Pflegeheime einschließt. All dieses Wachstum ging zulasten des Bürosegments: Tatsächlich hatten 60 % der Umwandlungen ursprünglich eine Büronutzung, und bei den zehn größten Umwandlungen des Jahres wurden neun von Büros in andere Nutzungen umgewandelt.
Nach Regionen betrachtet konzentrierte sich Madrid auf 60 % aller Transaktionen und stellte sich als der stärkste Standort auf nationaler Ebene heraus, mit besonderem Schwerpunkt auf der Umnutzung von Büros (83 %). Trotzdem verlor Madrid 14 % im Vergleich zu 2023 – zum Vorteil anderer Provinzen wie Málaga oder Barcelona, die ihre Umnutzungen im vergangenen Jahr vervielfachten. Auch Sevilla, Alicante, Huelva, Zaragoza oder Bilbao sind erwähnenswerte Provinzen.
Fast eine Milliarde Euro an Investitionen
Im Jahr 2024 gingen mehr als die Hälfte der Immobilienumwandlungen mit Investitionen von über 900 Millionen Euro einher – fast das Dreifache des Wertes von 2023. Dieser Anstieg spiegelt ein starkes Wachstum im Vergleich zum allgemeinen Immobilienmarkt in Spanien wider.
Der Living-Sektor festigte sich als bevorzugtes Investitionsziel dieser Umwandlungen (74 %), während Büros die häufigste ursprüngliche Nutzung darstellten (81 %). Diese Daten stimmen mit der European Investor Survey 2025 von CBRE überein, die Living als den beliebtesten Sektor für Investitionen in Europa ausweist.
In Bezug auf den Standort konzentrierte sich Madrid auf 85 % des Gesamtvolumens, gefolgt von Barcelona (10 %) und anderen Regionen (5 %). Die bedeutendste Transaktion war der Kauf eines Gebäudes in der María de Molina 50, das in Luxuswohnungen und ein Studentenwohnheim umgewandelt werden soll – für mehr als 200 Millionen Euro. Dennoch lagen über 70 % der Transaktionen unter 20 Millionen Euro, was auf einen Fokus auf mittelgroße und Midcap-Assets hinweist.
Faktoren, die diesen Trend antreiben
Die Umnutzung von Gebäuden hat vor allem dank einer Kombination aus wirtschaftlichen, sozialen und regulatorischen Faktoren an Bedeutung gewonnen. Zum einen hat der Mangel an verfügbarem städtischem Bauland in den wichtigsten Ballungszentren dazu geführt, dass Entwickler und Investoren ihren Fokus auf Bestandsimmobilien mit Umwandlungspotenzial richten.
Hinzu kommt der Druck, den Immobilienbestand an Nachhaltigkeits- und Energieeffizienzkriterien anzupassen – was Sanierung und Nutzungsänderung zu einer praktikableren Alternative zum Neubau macht. Zudem haben Veränderungen in Lebens- und Arbeitsgewohnheiten, wie etwa das Homeoffice oder die wachsende Nachfrage nach flexiblen Wohnlösungen, das Interesse an innovativen Wohnformen stark erhöht. Schließlich haben Maßnahmen der öffentlichen Hand – etwa steuerliche Anreize und flexiblere Vorschriften in bestimmten Städten – diese Art von Projekten erleichtert und beschleunigt.
Herausforderungen und Überlegungen
Allerdings bringt der Boom der Umnutzungen auch erhebliche Herausforderungen mit sich. Die rechtliche und technische Komplexität, ein Gebäude für eine andere Nutzung als ursprünglich vorgesehen umzuwandeln, kann hohe Kosten und lange Ausführungszeiten mit sich bringen. Darüber hinaus erfordern Aspekte wie städtebauliche Vorschriften, Denkmalschutz oder die Notwendigkeit zur Erneuerung grundlegender Infrastrukturen einen sorgfältigen Analyse- und Managementprozess. Auch die wirtschaftliche Rentabilität ist nicht immer gewährleistet – insbesondere in weniger gefragten Lagen oder bei Großprojekten mit hohem Anfangsinvestitionsbedarf.
Ein weiterer zentraler Punkt im spanischen Immobiliensektor ist die gesellschaftliche Akzeptanz der neuen Nutzung, insbesondere wenn das städtische Gefüge verändert und das nachbarschaftliche Zusammenleben betroffen ist. In diesem Szenario wird der Erfolg von Umnutzungen stark von einer soliden strategischen Planung, einer effektiven öffentlich-privaten Zusammenarbeit und einer langfristigen Vision abhängen, die Nachhaltigkeit und städtischen Zusammenhalt in den Vordergrund stellt.
Was treibt dieses Wachstum an?
Der Mangel an bebaubarem Grundstück in den Stadtzentren hat sich zu einem landesweiten Problem im Immobiliensektor entwickelt. Dies führt zu steigenden Preisen in diesen Gegenden und einem Angebotsmangel bei gleichzeitig hoher Nachfrage, was sich auch auf die Preisentwicklung auswirkt.
In Verbindung damit wurde seit der Pandemie ein strukturelles Homeoffice-Modell eingeführt, das den Arbeitnehmern mehr Flexibilität ermöglichte, aber auch einen Wendepunkt für Unternehmen bedeutete, die für leerstehende Büros zahlten. Seitdem haben viele Organisationen beschlossen, auf diese zu verzichten oder umzuziehen, wodurch Flächen frei wurden, die nun zur Deckung neuer Marktbedürfnisse beitragen – was den spanischen Immobiliensektor nachhaltig verändert hat.
