O setor imobiliário em Espanha vive atualmente um momento muito dinâmico a todos os níveis, uma vez que o contexto macroeconómico e a descida das taxas de juro provocaram uma revitalização das operações imobiliárias, e as perspetivas apontam para que esta tendência de crescimento continue em 2025. Contudo, tudo dependerá do que acontecer do outro lado do Atlântico: o início do segundo mandato de Donald Trump na Casa Branca revolucionou (e promete continuar a revolucionar) a economia; o seu anúncio de tarifas alfandegárias a nível global foi um golpe para os mercados bolsistas, e ainda está por ver até que ponto estas medidas poderão conduzir a uma situação inflacionária a nível mundial.
Neste contexto, o setor imobiliário continua a ser considerado um ativo de refúgio para investimento. No entanto, a escassez de terrenos disponíveis para novas construções colocou em cima da mesa a necessidade de reorganizar edifícios e dar-lhes uma segunda vida, tornando-se numa nova tendência no setor.
Assim, segundo indica a CBRE num dos seus relatórios mais recentes, a reconversão de edifícios duplicou a sua atividade durante 2024, passando de cerca de 30 operações anuais para 70. Neste mesmo estudo, o valor total das operações é estimado em 900 milhões de euros, o que demonstra a relevância económica das reconversões para a indústria. Outro dado que comprova a sua notoriedade para o setor é que as 70 mudanças de uso em 2024 representam uma área total de 390.000 metros quadrados, o equivalente a 55 campos de futebol.
O setor residencial (“Living”) em alta no mercado imobiliário espanhol
O aumento da procura turística e residencial no país, esta última associada à falta de oferta, foi o fator determinante para o aumento das mudanças de uso. Do total das transformações, 45% destinaram-se ao setor residencial, que inclui habitação e novas modalidades como o coliving ou o flex living.
Por sua vez, o setor hoteleiro representou 34% do total, destacando-se as transformações para produtos de luxo. O pódio é completado pelos setores alternativos (15%), sobretudo graças ao segmento da saúde, que inclui hospitais e lares de idosos. Todo este crescimento deu-se em detrimento do segmento de escritórios, e, de facto, 60% das operações tinham como origem este tipo de imóvel, sendo que, das dez maiores reconversões do ano, nove passaram de escritórios para outro tipo de uso.
Por regiões, Madrid concentrou 60% de todas as operações, posicionando-se como a localização mais forte a nível nacional, com grande foco na reconversão dos já referidos escritórios (83%). No entanto, apesar da sua força, perdeu 14% em relação a 2023, em benefício de outras províncias como Málaga ou Barcelona, que multiplicaram as suas reconversões no último ano. Sevilha, Alicante, Huelva, Saragoça e Bilbau são outras províncias a destacar.
Quase mil milhões de euros em investimento
Em 2024, mais de metade das reconversões imobiliárias implicaram investimentos superiores a 900 milhões de euros, quase o triplo do que em 2023. Este aumento reflete um forte crescimento comparativamente ao mercado imobiliário espanhol em geral.
O setor residencial consolidou-se como o destino preferido para o investimento nestas reconversões (74%), enquanto os escritórios foram o uso inicial mais comum (81%). Estes dados coincidem com o European Investor Survey 2025 da CBRE, que posiciona o setor residencial como o favorito para investir na Europa.
Quanto à localização, Madrid concentrou 85% do volume total, seguida de Barcelona (10%) e outras regiões (5%). A operação mais destacada foi a compra de um edifício na María de Molina 50, destinado a apartamentos de luxo e uma residência de estudantes, por mais de 200 milhões de euros. Ainda assim, mais de 70% das operações foram inferiores a 20 milhões, o que indica um foco em ativos médios e midcaps.
Fatores que impulsionam esta tendência
A reconversão de edifícios tem vindo a ganhar terreno, em grande parte graças a uma combinação de fatores económicos, sociais e regulatórios. Por um lado, a escassez de solo urbano disponível nos principais centros urbanos levou promotores e investidores a focar-se em ativos existentes com potencial de transformação.
A isto junta-se a pressão para adaptar o parque imobiliário a critérios de sustentabilidade e eficiência energética, o que torna a reabilitação e mudança de uso numa alternativa mais viável do que a construção nova. Além disso, as mudanças nos hábitos de vida e trabalho, como o teletrabalho ou a crescente procura por soluções residenciais flexíveis, aumentaram o interesse por tipologias habitacionais inovadoras. Por fim, a ação das administrações públicas, através de incentivos fiscais e regulamentações mais flexíveis em algumas cidades, facilitou e acelerou este tipo de operações.
Desafios e considerações
Contudo, o crescimento das reconversões também apresenta desafios importantes. A complexidade legal e técnica de adaptar um edifício a um uso diferente do original pode implicar custos elevados e prazos longos de execução. Além disso, aspetos como a regulamentação urbanística, a proteção do património histórico ou a necessidade de atualizar infraestruturas básicas exigem geralmente um processo minucioso de análise e gestão. Por outro lado, a viabilidade económica nem sempre está garantida, especialmente em localizações com menor procura ou em projetos de grande dimensão que requerem um investimento inicial significativo.
Outro aspeto chave no setor imobiliário em Espanha é a aceitação social do novo uso, sobretudo quando se transforma o tecido urbano e a convivência entre vizinhos é afetada. Neste cenário, o sucesso das reconversões dependerá, em grande parte, de um planeamento estratégico sólido, uma colaboração público-privada eficaz e uma visão a longo prazo que priorize a sustentabilidade e a coesão urbana.
O que está a impulsionar este crescimento?
A falta de solo edificável nas zonas centrais das cidades tornou-se um problema de larga escala a nível nacional no setor imobiliário. Isto provoca o aumento dos preços nessas zonas e uma falta de oferta face à elevada procura, o que também se reflete nos preços.
Além disso, desde a pandemia foi implementado de forma estrutural um modelo de teletrabalho que trouxe mais flexibilidade aos trabalhadores, mas também significou um ponto de viragem para as empresas que pagavam por escritórios que ficaram vazios. A partir daí, muitas organizações decidiram prescindir desses espaços ou mudar de localização, deixando-os disponíveis para responder às novas necessidades do mercado, transformando definitivamente o setor imobiliário em Espanha.
