Wenn es darum geht, eine Wohnung zu vermieten, ist eine der wichtigsten Entscheidungen die Wahl zwischen Kurzzeitmiete und langfristiger Vermietung. Beide Optionen können rentabel sein, verfolgen aber sehr unterschiedliche Ziele und passen zu unterschiedlichen Profilen.
Während die traditionelle Vermietung Stabilität und weniger Verwaltungsaufwand bietet, kann die Kurzzeitmiete kurzfristig höhere Einnahmen erzielen, allerdings mit mehr Aufwand und größerer Variabilität.
In diesem Leitfaden vergleichen wir beide Optionen im Detail, um dir bei der Entscheidung zu helfen, welche je nach deinem Profil, deiner Immobilie und deinen Zielen besser zu dir passt.
Auf dem aktuellen Immobilienmarkt besteht diese Art der Vermietung jedoch neben dem traditionellen Modell der langfristigen Vermietung. Beide haben Vorteile und Nachteile, abhängig von den Bedürfnissen des Eigentümers, der Art der Immobilie und dem Profil der Mieter.
Zentrale Unterschiede zwischen Kurzzeitmiete und langfristiger Vermietung
Der wichtigste Unterschied zwischen beiden Modellen liegt in drei Faktoren: Vertragsdauer, Stabilität der Einnahmen und erforderlicher Verwaltungsaufwand.
- Die langfristige Vermietung zielt auf Stabilität ab
- Die Kurzzeitmiete zielt darauf ab, die Rentabilität zu maximieren
- Auch Regulierung und Besteuerung unterscheiden sich deutlich
Dauerhafte Vermietung oder Vermietung als Hauptwohnsitz: langfristiger Vertrag und Stabilität
Die langfristige Vermietung ist die häufigste Option für diejenigen, die stabile Einnahmen und weniger Verwaltungsaufwand suchen. Sie wird durch das Gesetz über städtische Mietverhältnisse (LAU) geregelt und bezieht sich auf langfristige Verträge, in der Regel mit einer Laufzeit von einem bis fünf Jahren. Sie ist die ideale Vermietungsform für alle, die Stabilität und Sicherheit bei den Einnahmen suchen. Die Verträge verlängern sich nach der anfänglichen Laufzeit automatisch, sofern keine der Parteien beschließt, sie nicht zu verlängern.
Vorteile:
- Stabile Einnahmen. Ein langfristiger Vertrag sichert eine konstante monatliche Miete und reduziert die Möglichkeit, dass die Immobilie über längere Zeiträume leer steht. Daher ist einer der wichtigsten Vorteile dieser Form die Stabilität, die sie dem Vermieter bietet. Dies bedeutet jedoch auch, dass jährliche Mieterhöhungen gesetzlich begrenzt sind. Eine der bedeutendsten Änderungen im Rahmen der Anpassungen des Wohnungsgesetzes besteht darin, dass der VPI nicht mehr die wichtigste Referenz für die Berechnung von Mieterhöhungen ist und durch den neuen Referenzindex für die Aktualisierung von Wohnmieten (IRAV) ergänzt beziehungsweise ersetzt wird.
- Weniger Verwaltungsaufwand. Die Mieterfluktuation wird reduziert und damit auch die Such- und Bewertungsprozesse. Auch Wartungsaufgaben werden minimiert.
- Geringerer Verschleiß der Immobilie. Bei festen Mietern erleidet die Wohnung in der Regel weniger Abnutzung als bei der Kurzzeitmiete.
Nachteile:
- Weniger Flexibilität. Sobald der Vertrag unterzeichnet ist, kann der Eigentümer nicht ohne Weiteres über die Wohnung verfügen.
- Rechtliche Vorschriften. Dauerhafte Mietverträge können mehr Regulierung und Rechte zugunsten des Mieters mit sich bringen.
Kurzzeitmiete: Flexibilität und kurzfristige Rentabilität
Die Kurzzeitmiete ist darauf ausgerichtet, Einnahmen über kurze Zeiträume zu maximieren, allerdings auf Kosten eines höheren Verwaltungsaufwands und größerer Variabilität. Sie ist eine beliebte Option bei Touristen, Studierenden oder Personen, die aus beruflichen Gründen reisen müssen.
Vorteile:
- Höhere Rentabilität. In touristischen Gebieten oder Gegenden mit hoher Nachfrage kann die Vermietung für kurze Zeiträume höhere Einnahmen erzielen als eine traditionelle Vermietung.
- Flexibilität. Der Eigentümer kann die Immobilie in bestimmten Zeiträumen selbst nutzen oder die Preise je nach Saison anpassen. Diese Art der Vermietung ist daher flexibler und ermöglicht Verträge von 32 Tagen bis zu 11 Monaten. Unter 32 Tagen gilt sie als Ferienvermietung.
- Geringeres Risiko von Zahlungsausfällen. Da im Voraus bezahlt wird, wird das Risiko von Mietrückständen minimiert.
Nachteile:
- Höhere Mieterfluktuation, was mehr Verwaltungsaufwand mit sich bringt, etwa häufige Reinigung und Instandhaltung. Andererseits muss der Eigentümer jedes Mal, wenn ein Vertrag endet, neue Mieter finden, was zu Leerstandszeiten zwischen den Verträgen führen kann.
- Unregelmäßige Einnahmen. Die Nachfrage kann je nach Saison schwanken und die finanzielle Stabilität des Eigentümers beeinträchtigen.
Auch der Kurzzeitmietvertrag wird durch das Gesetz über städtische Mietverhältnisse (LAU) geregelt. Insbesondere stuft Artikel 3 dieses Gesetzes ihn in die Kategorie „Mietverhältnis für eine andere Nutzung als Wohnzwecke“ ein. Das bedeutet, dass er nicht denselben Regeln unterliegt wie Mietverträge für den Hauptwohnsitz, sondern spezifischen Bedingungen für Mietverhältnisse mit einem anderen Zweck, wie etwa temporäre Aufenthalte. In diesem Fall hat der Eigentümer mehr Freiheit, die Vertragsbedingungen zu verhandeln, etwa die Miethöhe, Fristen und Bedingungen, jedoch stets innerhalb der vom Markt vorgegebenen Rahmenbedingungen.
Direkter Vergleich: Rentabilität, Risiko und Verwaltung
| Faktor | Langfristige Vermietung | Kurzzeitmiete |
|---|---|---|
| Rentabilität | Mittel | Hoch (potenziell) |
| Stabilität der Einnahmen | Hoch | Niedrig/Mittel |
| Verwaltung | Niedrig | Hoch |
| Risiko von Zahlungsausfällen | Mittel | Niedrig |
| Leerstand | Niedrig | Hoch |
| Regulierung | Hoch | Im Wandel |
Steuerlicher Vergleich
Die Besteuerung ist einer der wichtigsten Faktoren bei der Wahl.
- Bei der Vermietung als Hauptwohnsitz gibt es erhebliche steuerliche Ermäßigungen auf den Nettoertrag.
- Bei der Kurzzeitmiete sind diese Vorteile geringer oder nicht vorhanden, was die reale Rentabilität reduzieren kann.
Bei der Vermietung als Hauptwohnsitz müssen die Einnahmen als Nettoertrag in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Eigentümer von dauerhaft vermieteten Wohnungen können bis zu 90 % ihrer Einnahmen bei der Einkommensteuer absetzen, was eine erhebliche steuerliche Entlastung darstellt. Bei der Kurzzeitmiete muss zwar ebenfalls der Nettoertrag angegeben werden, die steuerlichen Abzüge sind jedoch begrenzter.
Bei der Vermietung als Hauptwohnsitz gibt es erhebliche steuerliche Ermäßigungen auf den Nettoertrag.
Nach Angaben von Idealista gewinnt die Saisonmiete auf dem spanischen Markt weiter an Gewicht. Im zweiten Quartal 2026 machte diese Art der Vermietung bereits 29 % des gesamten Mietangebots aus, nachdem sie im Jahresvergleich um 13 % gestiegen war. Das Angebot an dauerhafter Vermietung ging dagegen leicht zurück, um 0,2 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres. Die Entwicklung zeigt damit das wachsende Gewicht der Kurzzeitmiete gegenüber dem langfristigen Modell, wenn auch mit erheblichen Unterschieden zwischen den Städten.
Unabhängig davon, was der Vergleich zeigt, hängt die Wahl zwischen Kurzzeitmiete und Vermietung als Hauptwohnsitz von den Bedürfnissen des Eigentümers und der Art der Immobilie ab. Für diejenigen, die Stabilität und konstante Einnahmen suchen, ist die Vermietung als Hauptwohnsitz die sicherere Option. Darüber hinaus sind die steuerlichen Vorteile und der Schutz durch das Gesetz über städtische Mietverhältnisse sowohl für Eigentümer als auch für Mieter attraktiv.
Wer hingegen mehr Flexibilität und die Möglichkeit bevorzugt, kurzfristig höhere Einnahmen zu erzielen, für den kann die Kurzzeitmiete die passende Option sein. Allerdings darf nicht vergessen werden, dass diese Form mit einem höheren Risiko und intensiverer Verwaltung verbunden ist.
Welche Option ist je nach deinem Profil besser?
Die Entscheidung hängt nicht nur von der Rentabilität ab, sondern auch vom Anlegertyp:
Wähle langfristige Vermietung, wenn:
- Du stabile Einnahmen suchst
- Du nicht aktiv verwalten möchtest
- Du rechtliche Sicherheit priorisierst
Wähle Kurzzeitmiete, wenn:
- Du deine Einnahmen maximieren möchtest
- Du bereit bist, mehr zu verwalten
- Deine Immobilie in einer Gegend mit hoher Nachfrage liegt
Wie man zwischen Kurzzeitmiete und traditioneller Vermietung wählt
Analysiere vor der Entscheidung diese Faktoren:
- Lage der Immobilie
- Nachfrageprofil
- Verfügbare Zeit für die Verwaltung
- Risikoniveau, das du übernehmen kannst
- Anwendbare Besteuerung
Es gibt keine einzige beste Option zwischen Kurzzeitmiete und langfristiger Vermietung. Die Entscheidung hängt von deinen Zielen als Eigentümer ab.
Wenn du Stabilität und weniger Aufwand suchst, ist die traditionelle Vermietung die vorhersehbarere Option. Wenn du hingegen deine Einnahmen maximieren möchtest und eine aktivere Verwaltung übernehmen kannst, kann die Kurzzeitmiete eine höhere Rentabilität bieten.
In jedem Fall liegt der Schlüssel darin, die Strategie mit deinem Profil und den Eigenschaften der Immobilie in Einklang zu bringen.
Häufig gestellte Fragen
Was ist rentabler, Kurzzeitmiete oder langfristige Vermietung?
Kurzzeitmiete kann rentabler sein, ist aber auch variabler und anspruchsvoller in der Verwaltung.
Welche Vermietungsform hat weniger Risiken?
Die langfristige Vermietung ist in der Regel stabiler und vorhersehbarer.
Kann man von einem Modell zum anderen wechseln?
Ja, auch wenn dies von der lokalen Regulierung und der Art des bestehenden Vertrags abhängt.
Welche Steuern fallen jeweils an?
Beide werden in der Einkommensteuer besteuert, aber die Vermietung als Hauptwohnsitz bietet höhere Abzüge.
