Gewerbeimmobilien erwachen: 2026, ein Schlüsseljahr für den Sektor
Last Updated on 16 Dezember 2025 by Equipo Urbanitae
Nach zwei Jahren, die von steigenden Zinsen, makroökonomischer Volatilität und Preisanpassungen bei vielen Vermögenswerten geprägt waren, geht der Commercial-Real-Estate-Sektor (CRE) mit zunehmend sichtbaren Zeichen der Stabilisierung in das Jahr 2026.
Der jüngste Deloitte-Bericht „2026 Commercial Real Estate Outlook“ zeigt, dass sich die Erholung zwar langsamer vollzieht als ursprünglich erwartet, 83 % der befragten Führungskräfte jedoch mit steigenden Einnahmen rechnen und 65 % eine positive Entwicklung der wichtigsten Branchenkennzahlen in den kommenden 12 bis 18 Monaten erwarten. Diese vorsichtig optimistische Sicht deutet darauf hin, dass Immobilieninvestitionen nach Jahren der Anpassung wieder auf fruchtbareren Boden stoßen.
Ein Markt im Gleichgewicht – in weiterhin anspruchsvollem Umfeld
Der Bericht erklärt, dass der Rückgang des Optimismus gegenüber 2025 kein Zeichen einer generellen Verschlechterung ist, sondern vielmehr eine Anpassung an das neue finanzielle und makroökonomische Umfeld. Als größte Risiken nennen die Führungskräfte die Verfügbarkeit von Kapital, weiterhin hohe Zinssätze und die Kosten der Fremdfinanzierung, die Investitionsentscheidungen im Immobilienmarkt nach wie vor beeinflussen. Deloitte betont jedoch, dass die Kennzahlen, die den tatsächlichen Zustand des Commercial Real Estate widerspiegeln – Belegung, Mietniveaus und Nachfrage nach Assetklassen – sich in der Regel nicht abrupt verändern und viele Märkte selbst unter schwierigen Bedingungen Robustheit zeigen.
Tatsächlich zeigt die globale Investitionstätigkeit erste Anzeichen einer Erholung: Die Rückgänge beim Transaktionsvolumen haben sich über mehrere Quartale hinweg abgeschwächt, und in der ersten Hälfte des Jahres 2025 entwickelten sich einige Real-Estate-Indizes besser als die wichtigsten Aktienbenchmarks. Für Immobilieninvestoren eröffnet dieses Rebalancing die Möglichkeit zu selektiveren Entscheidungen, die stärker auf Indikatoren der realen Marktsubstanz basieren.
Rechenzentren, Logistik und Industrie: Treiber der neuen Phase
Deloitte sieht Rechenzentren weiterhin als eines der Segmente mit dem größten Potenzial. In neun der wichtigsten globalen Märkte sind 100 % der im Bau befindlichen Projekte bereits vor Fertigstellung vermietet, was deutlich zeigt, wie stark die Nachfrage das Angebot übersteigt. Der Boom von Cloud-Computing, künstlicher Intelligenz und digitalen Dienstleistungen ist der Haupttreiber dieses Wachstums.
Auch Logistik- und Industrieimmobilien bleiben zentral. Zwar verzeichnet Deloitte eine gewisse Abschwächung bei der Flächenabsorption, doch der strukturelle Hintergrund bleibt positiv: die Neuordnung globaler Lieferketten, die Verlagerung von Produktionskapazitäten in nähere Regionen (Nearshoring) sowie die Nachfrage nach spezialisierten Anlagen stützen den Markt mittelfristig. Hinzu kommt das anhaltende Wachstum alternativer Assets – etwa spezialisiertes Wohnen, Gesundheitsimmobilien, Telekommunikation und Energieinfrastruktur –, deren Gewicht in Portfolios seit über zwei Jahrzehnten strukturell zunimmt.
Herausfordernde Fälligkeiten – mit Anzeichen einer Kreditbelebung
Die Finanzierung ist eines der Felder mit den größten Spannungen. Laut Bericht haben mehr als 50 % der Unternehmen der Branche Schulden, die in den nächsten 12 Monaten fällig werden. Kredite, die in Zeiten niedriger Zinsen aufgenommen wurden, müssen nun zu deutlich höheren Zinssätzen refinanziert werden, was viele Unternehmen zu Neuverhandlungen zwingt. Nur 21 % glauben, ihre Verbindlichkeiten ohne Laufzeitverlängerungen oder Zusatzvereinbarungen tilgen zu können.
Dennoch gibt es auch positive Signale. Die Vergabe neuer Finanzierungen zieht deutlich an: Sie ist um 90 % gegenüber dem Vorjahr und um 13 % gegenüber dem Jahresende 2024 gestiegen. Zudem sind die von Kreditgebern verlangten Zinssätze um 183 Basispunkte gesunken, was neue Transaktionen erleichtert.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die wachsende Rolle alternativer Kreditgeber (Kreditfonds, Private-Equity-Gesellschaften, spezialisierte Vehikel). Sie stellen inzwischen 24 % des Immobilienfinanzierungsmarktes in den USA dar – mehr als doppelt so viel wie vor einigen Jahren. Weltweit erreichte der Private-Credit-Markt 238 Mrd. US-Dollar im Jahr 2024 und könnte bis 2030 auf 400 Mrd. US-Dollar anwachsen.
Diese Entwicklung verändert die Finanzierungslandschaft des Sektors und unterstreicht den Mehrwert von Plattformen wie Urbanitae, die als Schnittstelle zwischen Projektentwicklern mit soliden Vorhaben und einer wachsenden Investorenschaft fungieren, die ihr Portfolio im Immobilienbereich diversifizieren möchte. In einem Umfeld, in dem traditionelle Banken selektiver agieren, wird der Zugang zu Plattformen, die Risiken analysieren, Transaktionen strukturieren und alternative Finanzierung ermöglichen, immer wichtiger. Für Privatanleger bedeutet das einen transparenten und strukturierten Zugang zu Chancen, die zuvor außerhalb ihrer Reichweite lagen.
Technologie: KI entwickelt sich von der Experimentierphase zur Praxis
Deloitte hebt auch den technologischen Fortschritt hervor, insbesondere den Einsatz künstlicher Intelligenz in klar abgegrenzten Anwendungsfeldern. Obwohl viele Unternehmen noch Herausforderungen bei der Implementierung sehen, zeigt der Bericht einen klaren Trend hin zu kleinen, spezialisierten Modellen, die das Asset-Management, die Dokumentenanalyse, die Prozessautomatisierung und das Portfoliomonitoring verbessern.
Diese technologische Reife führt zu höherer Effizienz, mehr Transparenz und einem besseren Zugang zu entscheidungsrelevanten Informationen – ein wichtiger Vorteil in Märkten, in denen schon geringe Prozentpunkte große Auswirkungen haben können.
Ein Sektor auf Erholungskurs – trotz bestehender Risiken
Der Bericht weist darauf hin, dass weiterhin erhebliche Risiken bestehen: möglicherweise anhaltend hohe Zinsen, regulatorische Veränderungen oder makroökonomische Unsicherheiten. Dennoch betont Deloitte, dass die zentralen Marktindikatoren eine schrittweise Verbesserung zeigen und dass die nachfragestarken Segmente – digital, Logistik, Industrie und alternative Assets – weiterhin robust sind.
Für Plattformen wie Urbanitae eröffnet dieses Umfeld die Möglichkeit, gut positionierte Projekte mit stabiler Nachfrage und einem ausgewogenen Verhältnis von Risiko und Rendite zu identifizieren. Gleichzeitig ermöglichen die zunehmende Professionalisierung des Sektors und die bessere Datenverfügbarkeit, Investoren transparentere und leichter zugängliche Chancen anzubieten.
