De Piso en Piso: die inklusivste Zimmervermietung

Was 2015 als einfache Facebook-Gruppe begann, damit Studierende ein Zimmer finden, ist heute zu einer Plattform geworden, die das Wohnen in Wohngemeinschaften verändert. De Piso en Piso erleichtert nicht nur die Zimmervermietung unter jungen Menschen, vor allem Studierenden, sondern ermöglicht auch älteren Menschen, Unterkunft anzubieten – auf der Suche nach Gesellschaft oder einem zusätzlichen Einkommen. Zugleich können junge Menschen in vulnerablen Lebenslagen ein Zuhause finden, in dem sie sich integrieren und sicher zusammenleben können. In diesem Interview erklärt Víctor Domínguez, CEO und Mitgründer, wie sich das Geschäftsmodell entwickelt hat, welche Herausforderungen der Mietmarkt birgt und welche Projekte anstehen.

Von euren Anfängen bis heute: Hat sich euer Geschäftsmodell verändert? Worin besteht euer aktuelles Angebot?

Unser Geschäftsmodell hat sich mehrfach weiterentwickelt, bis wir das heutige System etabliert haben – das nachhaltigste und rentabelste. Zwischen 2015 und 2017 arbeiteten wir mit Immobilienagenturen zusammen: Wir berechneten ihnen einen festen Prozentsatz dafür, dass sie ihre kompletten Wohnungen in unseren Facebook-, Instagram- und WhatsApp-Gruppen veröffentlichten. Die Formel funktionierte so gut, dass jede veröffentlichte Wohnung in weniger als sechs Stunden vermietet war.

2017 gingen wir einen Schritt weiter und starteten das Portal depisoenpiso.com. Das anfängliche Modell ähnelte Airbnb: Nutzer konnten freie Zimmer inserieren, und Interessierte mussten zur Reservierung eine Monatsmiete im Voraus plus 15 % Provision zahlen. Erst nach der Zahlung wurden die Kontaktdaten geteilt. Das System funktionierte jedoch nicht wie erwartet: Während die Aufenthalte bei Airbnb nur wenige Tage dauern, lag die durchschnittliche Mietdauer bei uns bei zwölf Monaten. Die Nutzer wollten die Immobilie sehen und die Person kennenlernen, mit der sie zusammenwohnen würden, bevor sie sich finanziell verpflichteten.

2018 stellten wir auf ein Freemium-/Premium-Modell um, das bis heute gilt. Das Inserieren und Kontaktieren ist kostenlos und unbegrenzt, aber wir bieten kostenpflichtige Optionen an, um Anzeigen hervorzuheben und ihre Sichtbarkeit zu erhöhen – sowohl für Anbieter von Unterkunft als auch für Suchende. Das System deckt die technischen Kosten, generiert jedoch nicht genügend Marge, um wirtschaftlich zu wachsen.

Schließlich starteten wir 2019 eine neue Phase als Immobilienagentur, die auf Zimmervermietung spezialisiert ist. Unser aktuelles Modell besteht darin, dem Eigentümer eine wiederkehrende Monatsgebühr zu berechnen, im Gegenzug dafür, dass wir alles rund um die Vermietung übernehmen: steuerliche und rechtliche Beratung, Herrichtung der Immobilie, Vermarktung, Auswahl der Mieter, Besichtigungen (vor Ort oder online) sowie die Bearbeitung von Vorfällen – sowohl technischer Art als auch im Zusammenleben.

Dank eines eigenen Portals und einer aktiven Community in den sozialen Netzwerken können wir den von uns betreuten Zimmern maximale Sichtbarkeit verschaffen und Leerstandszeiten auf ein Minimum reduzieren. So optimiert der Eigentümer seine Einnahmen, und die Mieter erhalten faire Preise in einem sicheren Umfeld.

Welche Zahlen habt ihr aktuell – Anzahl der Transaktionen bisher, derzeit verfügbare Zimmer, Bestand an Mietern und Eigentümern?

Derzeit verwalten wir direkt 345 Zimmer, verteilt auf 115 Wohnungen und zwei kleine Studentenwohnheime. Zum Zeitpunkt der Beantwortung dieser Fragen sind nur 13 Zimmer verfügbar – das entspricht einer Auslastung von fast 96 %.

Im Laufe der Jahre wurden auf unserem Webportal mehr als 17.000 Zimmeranzeigen veröffentlicht und rund 300.000 Kontaktanfragen generiert.

„Viele Eigentümer, die früher Fünfjahresverträge anboten, tun dies nicht mehr.“

Sprechen wir ausführlicher über das Konzept der „inklusiven Wohngemeinschaft“. Wie und warum ist diese Idee entstanden und wie hat sie sich entwickelt?

Mit dem Wachstum unseres Portals stellten wir fest, dass nicht nur junge Menschen und Studierende Kontakt mit uns aufnahmen, sondern auch Personen in vulnerablen Lebenslagen. Darunter Familien, die für ihre älteren Eltern Gesellschaft suchen und dafür ein Zimmer anbieten, oder junge Menschen, die mit 18 Jahren aus Betreuungseinrichtungen kommen und – obwohl sie Arbeit haben und sich integrieren wollen – aufgrund ihrer Situation keine Unterkunft finden.

Diese Fälle machen einen kleinen Teil unserer Tätigkeit aus – die Mehrheit sind Studierende, die mit anderen Studierenden zusammenleben möchten –, aber wenn sie auftreten, widmen wir ihnen besondere Aufmerksamkeit, damit sie einen Ort finden, an dem sie sich einfügen können.

Heute arbeiten wir aktiv mit Rathäusern, Universitäten und sozialen Einrichtungen in Girona und Barcelona zusammen, um auf diese Bedürfnisse zu reagieren.

Man muss jedoch realistisch sein: Nicht alle Menschen in Risikolagen sind bereit, eine Wohnung zu teilen. Einige benötigen aufgrund traumatischer Erfahrungen andere Formen der Unterstützung, bevor sie in einer Wohngemeinschaft leben können.

Könnt ihr eine „Erfolgsgeschichte“ aus diesem Bereich nennen?

Unter den vielen Erfolgsgeschichten ist eine der repräsentativsten die eines Rentnerehepaars, das trotz Eigenheim Schwierigkeiten hatte, aufgrund einer zu niedrigen Rente über die Runden zu kommen.

Sie beschlossen, zwei Zimmer an Studierende zu vermieten. Die Erfahrung war so positiv – sowohl finanziell als auch in der täglichen Zusammen­lebens­situation –, dass sie das Haus bald so anpassten, dass sie ein drittes anbieten konnten. Seit 2019 halten sie dieses Modell aufrecht: Jeden Sommer, wenn ein Student sein Studium beendet, zieht der nächste ein.

Die Beziehung zu den Mietern geht über das Wirtschaftliche hinaus. An den Wochenenden lädt das Paar die Studierenden oft zu einer Paella ein, und auch bei kulturellen Aktivitäten der Stadt nehmen sie gemeinsam teil.

Dank dieser Form des Zusammenlebens kommt das Ehepaar nicht nur bequem über die Runden, sondern genießt auch Gesellschaft und ein bereicherndes Umfeld im Alltag.

„Wenn weiterhin Gesetze verabschiedet werden, die das Vermieten einschränken, wird das Angebot in vielen spanischen Städten minimal sein – einer überwältigenden Nachfrage gegenüber.“

Die Anspannung auf dem Mietmarkt ist bereits ein politisches Streitthema und eines der größten Probleme der Bürger in vielen Städten. Als Experten: Wie sollte diese Debatte angegangen werden?

Das Problem ist offensichtlich: Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem, und es handelt sich um eine multifaktorielle Situation, die vielfältige und sich ergänzende Lösungen erfordert. Es ist schwer vorherzusagen, welche Maßnahmen am wirksamsten sein werden, aber wir wissen, welche es nicht war: das derzeitige Gesetz 12/2023 vom 24. Mai über das Recht auf Wohnen. Diese Regelung hat den traditionellen Mietmarkt erheblich beeinträchtigt.

Viele Eigentümer, die früher Fünfjahresverträge anboten, tun dies nicht mehr. Stattdessen haben sie sich für befristete Vermietung oder die Vermietung einzelner Zimmer entschieden, da es bei den vom Ministerium festgelegten Preisen für sie nicht tragfähig ist, Kosten und Risiken zu tragen.

Man sollte sich nichts vormachen: Ein Verbot der befristeten Vermietung und der Zimmervermietung – wie es die Regierung Kataloniens (Govern de Catalunya) vorschlägt – wird die Eigentümer nicht zum traditionellen Modell zurückbringen. Die wahrscheinlichste Folge wäre, dass viele ihre Immobilien verkaufen und das verfügbare Angebot weiter sinkt.

Wie sieht die langfristige Zukunft des Mietwohnungsmarkts in Spanien aus?

Wenn weiterhin Gesetze verabschiedet werden, die das Vermieten einschränken statt es zu fördern, werden viele spanische Städte ein minimales Angebot bei überbordender Nachfrage aufweisen – ähnlich wie in anderen großen europäischen Hauptstädten. In diesem Szenario wird es praktisch unmöglich sein, eine Mietwohnung zu finden, weil es sehr viele Interessenten für sehr wenige verfügbare Unterkünfte geben wird.

Und welche kurzfristigen und zukünftigen Projekte verfolgt „De Piso en Piso“?

Auch wenn es klischeehaft klingen mag, möchten wir künstliche Intelligenz in den Suchprozess für Zimmer integrieren. Die Idee ist, dass jeder Nutzer – nur anhand seines Profils und seiner Bedürfnisse – personalisierte Empfehlungen für die geeignetste Unterkunft erhält.

Allerdings sprechen wir von längeren Wohngemeinschaften, nicht von Kurzaufenthalten. Deshalb ist es unerlässlich, die Technologie sehr genau zu justieren und mit großer Präzision zu entwickeln: Die Wohnung, die die KI empfiehlt, wird in vielen Fällen der Ort sein, an dem die Person monatelang lebt – sie muss daher passen und darf keine Fehler enthalten.