O que começou em 2015 como um simples grupo de Facebook para estudantes universitários encontrarem quarto transformou-se hoje numa plataforma que está a mudar a forma de partilhar casa. De Piso en Piso não só facilita o arrendamento de quartos entre jovens, sobretudo universitários, como também permite que pessoas mais velhas ofereçam alojamento em busca de companhia ou de um rendimento extra. Ao mesmo tempo, jovens em situação de vulnerabilidade podem encontrar um lar onde se integrar e conviver em segurança. Nesta entrevista, Víctor Domínguez, CEO e cofundador, explica-nos como evoluiu o modelo de negócio, os desafios do mercado de arrendamento e os seus projetos futuros.
Desde os vossos inícios até agora, mudou alguma coisa no modelo de negócio? Em que se baseia a vossa proposta atual?
O modelo de negócio evoluiu várias vezes até consolidar o sistema atual, que é o mais sustentável e rentável. Entre 2015 e 2017 trabalhávamos com agências imobiliárias: cobrávamos-lhes uma percentagem fixa por publicarem os seus apartamentos completos nos nossos grupos de Facebook, Instagram e WhatsApp. A fórmula funcionava tão bem que, em menos de seis horas, cada apartamento publicado ficava arrendado.
Em 2017 demos um passo em frente e lançámos o portal depisoenpiso.com. O modelo inicial era semelhante ao do Airbnb: os utilizadores podiam publicar quartos livres e, para reservar, os interessados tinham de pagar antecipadamente uma mensalidade mais 15% de comissão. Só após o pagamento eram partilhados os dados de contacto. No entanto, o sistema não funcionou como esperávamos: enquanto no Airbnb as estadias são de poucos dias, no nosso caso a estadia média era de 12 meses. Os utilizadores queriam ver o imóvel e conhecer a pessoa com quem iriam conviver antes de se comprometerem financeiramente.
Em 2018 adotámos um modelo freemium/premium, que se mantém até hoje. Publicar e contactar é gratuito e ilimitado, mas oferecemos opções pagas para destacar anúncios e aumentar a visibilidade, tanto para quem oferece alojamento como para quem procura. O sistema cobre os custos técnicos, mas não gera margem suficiente para crescer economicamente.
Por fim, em 2019 iniciámos uma nova etapa como agência imobiliária especializada em arrendamento por quartos. O nosso modelo atual consiste em cobrar ao proprietário uma mensalidade recorrente em troca de gerir tudo o que se relaciona com os arrendamentos: assessoria fiscal e jurídica, adequação do imóvel, promoção, seleção de inquilinos, visitas (presenciais ou online) e resolução de incidentes, tanto técnicos como de convivência.
Graças a termos um portal próprio e uma comunidade ativa nas redes sociais, conseguimos dar a máxima visibilidade aos quartos que gerimos, reduzindo ao mínimo o tempo em que estão vazios. Deste modo, o proprietário otimiza os seus rendimentos e o inquilino acede a preços justos num ambiente seguro.
Quais são os números que gerem atualmente?: número de transações até à data, quartos disponíveis neste momento, carteira de inquilinos e proprietários?
Atualmente gerimos diretamente 345 quartos distribuídos por 115 apartamentos e por duas pequenas residências de estudantes. No momento em que respondemos a estas perguntas, apenas 13 quartos estão disponíveis, o que representa uma taxa de ocupação próxima de 96%.
Ao longo destes anos, no nosso portal foram publicados mais de 17 000 anúncios de quartos e geraram-se cerca de 300 000 pedidos de contacto.
“ Muitos proprietários que antes ofereciam contratos de cinco anos deixaram de o fazer ”
Falemos com mais detalhe do conceito de “convivência inclusiva”. Como e porquê surgiu esta ideia e qual foi o seu desenvolvimento?
Com o crescimento do nosso portal, descobrimos que não só os jovens e estudantes entravam em contacto connosco, mas também perfis em situação de vulnerabilidade. Entre eles, famílias que procuram companhia para os pais mais velhos oferecendo um quarto, ou jovens que, ao saírem de centros de acolhimento aos 18 anos, mesmo tendo trabalho e vontade de se integrar, não conseguem alojamento devido à sua situação.
Estes casos representam uma percentagem reduzida da nossa atividade — a maioria são universitários que querem conviver com outros estudantes —, mas, quando surgem, prestamos-lhes uma atenção especial para que encontrem um espaço onde se encaixem.
Hoje colaboramos ativamente com câmaras municipais, universidades e entidades sociais de Girona e Barcelona para dar resposta a estas necessidades.
Importa, porém, ser realistas: nem todas as pessoas em risco estão preparadas para partilhar habitação. Algumas, devido a experiências traumáticas, precisam de outro tipo de apoio antes de poderem viver num alojamento partilhado.
Podemos conhecer alguma “história de sucesso” dentro desta linha?
Entre os muitos casos de sucesso que vivemos, um dos mais representativos é o de um casal de reformados que, apesar de ter casa própria, tinha dificuldades em chegar ao fim do mês devido a uma pensão insuficiente.
Decidiram experimentar arrendar dois quartos a estudantes. A experiência foi tão positiva — tanto no plano económico como na convivência — que rapidamente adaptaram a casa para oferecer um terceiro. Desde 2019 mantêm este modelo: todos os verões, quando um estudante termina os estudos, outro ocupa o seu lugar.
A relação com os inquilinos vai além do económico. Aos fins de semana, o casal costuma convidar os estudantes para partilhar um arroz e também participam juntos nas atividades culturais da cidade.
Graças a esta convivência, o casal não só consegue chegar confortavelmente ao fim do mês, como também disfruta de companhia e de um ambiente enriquecedor no dia a dia.
“ Se continuarem a ser aprovadas leis que limitam o arrendamento, muitas cidades espanholas apresentarão uma oferta mínima face a uma procura avassaladora ”
A tensão no mercado de arrendamento tornou-se já um tema de debate político e um dos maiores problemas dos cidadãos em muitas cidades. Como especialistas, como considera que este debate deve ser abordado?
O problema é evidente: a procura supera largamente a oferta e trata-se de uma situação multifatorial que exige soluções diversas e complementares. É difícil antecipar quais as medidas mais eficazes, mas sabemos qual não o foi: a atual Lei 12/2023, de 24 de maio, do direito à habitação. Esta normativa afetou seriamente o mercado de arrendamento tradicional.
Muitos proprietários que antes ofereciam contratos de cinco anos deixaram de o fazer. Em alternativa, optaram pelo arrendamento temporário ou por quartos, uma vez que, com os preços fixados pelo Ministério, não lhes é viável assumir custos e riscos.
Não nos iludamos: proibir o arrendamento temporário e o arrendamento de quartos, como propõe o Govern da Catalunha, não fará com que os proprietários regressem ao modelo tradicional. A consequência mais provável será muitos venderem os seus imóveis, reduzindo ainda mais a oferta disponível.
Como se perspetiva o futuro a longo prazo do arrendamento de habitação em Espanha?
Se continuarem a ser aprovadas leis que limitam, em vez de fomentar, o arrendamento, muitas cidades espanholas apresentarão uma oferta mínima face a uma procura avassaladora, semelhante ao que acontece noutras grandes capitais europeias. Nesse cenário, encontrar uma casa para arrendar será praticamente impossível, pois haverá muitíssimos candidatos para muito poucos alojamentos disponíveis.
E quais são os projetos mais imediatos e futuros de De Piso en Piso?
Embora possa soar a lugar-comum, o nosso objetivo é incorporar inteligência artificial no processo de procura de quartos. A ideia é que, indicando apenas o seu perfil e necessidades, cada utilizador receba recomendações personalizadas do alojamento mais adequado.
Contudo, falamos de convivências prolongadas, não de estadias curtas. Por isso, é imprescindível aperfeiçoar a tecnologia e desenvolvê-la com grande precisão: a habitação que a IA sugerir será, em muitos casos, o lugar onde a pessoa viverá durante meses, pelo que deve ser a indicada — e sem falhas.
