Zentrales Register für temporäre Vermietung: wichtige Punkte der neuen Regelung
Last Updated on 9 Juli 2025 by Urbanitae
In einer Zeit des Tourismusbooms in Spanien, in der sich das Angebot an touristischen Unterkünften exponentiell diversifiziert hat, hat die Regierung die Einrichtung eines zentralen Registers für Kurzzeitvermietungen vorangetrieben. Ziel ist es, Kriterien zu vereinheitlichen, die Kontrolle zu verbessern und die Rechtssicherheit sowohl für Nutzer als auch für Eigentümer zu stärken. Diese Maßnahme ist so konzipiert, dass sie mit den bereits bestehenden regionalen Registern koordiniert wird, was eine Debatte unter den verschiedenen Akteuren der Branche ausgelöst hat – insbesondere in Bezug auf Ferienhäuser auf dem Land und deren besondere Behandlung im gesetzlichen Rahmen.
Was ist das zentrale Register für touristische Vermietung?
Seit dem 1. Juli 2025 müssen alle Eigentümer von Ferienwohnungen ihre Immobilien beim Einheitlichen Tourismusportal (Ventanilla Única de Alojamiento Turístico) des spanischen Wohnungsministeriums registrieren und eine staatlich vorgeschriebene Identifikationsnummer beantragen, um ihre Immobilien auf digitalen Plattformen inserieren zu dürfen. Dieses System soll es den regionalen und lokalen Behörden erleichtern, die Kontrolle zu übernehmen, nicht regulierte Vermietungen zu vermeiden und nationale Standards zu vereinheitlichen.
Die Maßnahme entspricht zudem den Anforderungen der Verordnung (EU) 2024/1028, die die Mitgliedstaaten verpflichtet, digitale Kontrollmechanismen für das Angebot an Kurzzeitvermietungen einzuführen. Damit passt sich Spanien nicht nur an das europäische Recht an, sondern stärkt gleichzeitig sein eigenes System zur Überwachung und Inspektion von temporären Unterkünften.
Zentrales Mietregister: Ausnahmeregelung für registrierte Landhäuser
Eine der wichtigsten Entscheidungen innerhalb dieser neuen Regelung ist die spezielle Ausnahmeregelung für Landhäuser (Casas Rurales), die bereits in offiziellen regionalen Registern eingetragen sind. Nach den Forderungen des spanischen Landtourismusverbandes (Asetur) akzeptierte das Wohnungsministerium, dass diese Unterkünfte keine doppelte Registrierung durchlaufen müssen, sofern sie korrekt in den touristischen Katalogen ihrer jeweiligen Autonomen Gemeinschaft eingetragen sind.
Diese Entscheidung stellt eine wichtige Erleichterung für ländliche Regionen dar, in denen die wirtschaftlichen Margen im Tourismus oft gering sind und der bürokratische Aufwand überproportional ins Gewicht fällt. Zudem steht sie im Einklang mit den Empfehlungen von Organisationen wie Turespaña, die in ihrem Jahresarbeitsplan 2025 die Bedeutung des ländlichen Tourismus als Motor für territoriale Kohäsion und nachhaltige wirtschaftliche Entwicklung betonen.
Landhäuser vs. Ferienwohnungen
Um die Vorschriften zur touristischen Vermietung korrekt interpretieren zu können, ist es entscheidend, zwischen Landhäusern zur Vermietung und Ferienwohnungen zu unterscheiden. Auch wenn beide in den Bereich der Kurzzeitvermietung fallen, unterscheiden sie sich deutlich hinsichtlich ihrer rechtlichen, betrieblichen und geografischen Merkmale, was rechtfertigt, dass sie im neuen zentralen Register unterschiedlich behandelt werden.
Landhäuser unterliegen den regionalen Vorschriften, zum Beispiel in autonomen Gemeinschaften wie Kastilien-León, Navarra oder Asturien, die eine vorherige Registrierung im jeweiligen Tourismusregister verlangen. Diese Unterkünfte, meist in ländlicher oder naturnaher Umgebung gelegen, bieten zusätzliche Dienstleistungen (Reinigung, Gastronomie, Aktivitäten) und unterliegen regelmäßigen Inspektionen. Laut Asetur dürfen Landhäuser nicht mit Ferienwohnungen gleichgesetzt werden, da sie ein professionelles Tourismusmodell repräsentieren, das stark zur ländlichen Entwicklung, territorialen Kohäsion und lokalen Wirtschaft beiträgt.
Ferienwohnungen hingegen befinden sich meist in städtischen Gebieten oder stark touristisch geprägten Regionen und waren traditionell weniger reguliert. Sie wurden oft mit dem Ziel konzipiert, kurzfristige Gewinne zu maximieren, mit geringerer sozialer Einbindung und höherem Druck auf den Wohnungsmarkt. Das neue zentrale Register für touristische Vermietung verpflichtet deren Registrierung, um Intransparenz zu vermeiden, den Wohnungsbestand zu schützen und mehr Transparenz in stark nachgefragten Zonen zu schaffen.
Steuerlich werden Landhäuser, die typische Hoteldienstleistungen wie regelmäßige Reinigung, Rezeption oder Verpflegung anbieten, als wirtschaftliche Tätigkeit eingestuft – mit entsprechenden Verpflichtungen bei Mehrwertsteuer (IVA), Gewerbesteuer (IAE) und Einkommenssteuer (IRPF). Ferienwohnungen ohne zusätzliche Leistungen gelten dagegen oft als Vermögenseinkünfte aus Immobilien mit einem weniger strengen Regulierungsrahmen. Daher strebt man eine Harmonisierung der Kontroll- und Steuertransparenzanforderungen an – besonders im städtischen Raum, wo viele Angebote bislang ohne angemessene Regulierung betrieben werden.
Investitionschancen: Urbanitae und das zentrale Mietregister
Die Einführung des neuen Registers für touristische Vermietung, zusammen mit der klaren Unterscheidung zwischen Ferienwohnungen und ländlichen Mietunterkünften, könnte ein sichereres Umfeld für Investoren schaffen, die ihr Kapital im Tourismussektor anlegen möchten. Diese größere rechtliche Klarheit stärkt die Professionalisierung der Branche und reduziert die Unsicherheit, die bislang viele Investitionsprojekte in touristisch attraktiven Regionen gehemmt hat.
In diesem neuen Rahmen sehen Plattformen wie Urbanitae, spezialisiert auf Immobilien-Crowdinvesting, eine strategische Chance, kollektive Finanzierung gezielt in regulierte, nachhaltige und umweltfreundliche Tourismusprojekte zu lenken. Die gestärkte Gesetzgebung fördert das Interesse an hochwertigen touristischen Vermögenswerten, wie Unterkünften in naturnahen Gegenden, Projekten in charmanten ländlichen Regionen oder der Sanierung von Gebäuden mit kulturellem Wert, bei gleichzeitig wachsender Nachfrage nach authentischen Erlebnissen.
Ein Beispiel dafür ist eines der jüngsten Projekte von Urbanitae in Portugal, konkret in der Stadt Porto. In Zusammenarbeit mit Caler Real Estate Advisory entwickelte die Immobilien-Crowdfunding-Plattform ein Projekt mit 57 touristischen Apartments, die aus dem Abriss und Umbau eines Gebäudes in der zentralen Rua Julio Dinis im bekannten Stadtteil Massarelos hervorgingen. Das Projekt, mit Fokus auf Wertsteigerung, wurde von Anfang an vom Stadtrat unterstützt, der die Umnutzung zu touristischem Zweck genehmigte. Möglich war dies auch durch die Partnerschaft mit Líbere Hospitality Group als Betreiber – einem führenden Anbieter touristischer Apartments, der mehr als 1.400 Einheiten in 45 Immobilien in Spanien und Portugal verwaltet oder entwickelt.
