Die städtebauliche Umgestaltung des Bodens: Neuer Fokus der CNMC zur Förderung des Zugangs zum Wohnraum
Der Immobilienmarkt in Spanien weist derzeit ein erhebliches Ungleichgewicht zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage auf, das sich in den letzten Jahren weiter verschärft hat. Nach Jahrzehnten, die von der Immobilienblase 2008 und der darauffolgenden Krise geprägt waren, ist der Neubau drastisch zurückgegangen – von bis zu 600.000 Wohnungen pro Jahr auf nur noch rund 90.000, so der Jahresbericht 2023 der Banco de España.
Diese Situation hat zu einem anhaltenden Anstieg der Verkaufs- und Mietpreise geführt, was den Zugang zu Wohnraum erschwert – insbesondere für junge Menschen und Familien mit mittlerem Einkommen. Vor diesem Hintergrund hat die CNMC (Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia) eine Untersuchung eingeleitet, um die städtebauliche Transformation des Bodens zu analysieren und zu verbessern. Ziel ist es, mehr Flächen für den Wohnungsbau freizugeben und damit den Markt auszugleichen. Die öffentliche Institution, die sich für einen wirksamen Wettbewerb und den Schutz der Verbraucher einsetzt, betont, dass Boden ein wesentlicher Faktor ist, der den Endpreis von Wohnungen beeinflusst.
Vorschlag der CNMC zur städtebaulichen Umgestaltung des Bodens
Die CNMC schlägt vor, die Urbanisierungsprozesse für Baugrundstücke zu beschleunigen, um den Zugang zu Wohnraum zu verbessern. Dabei hebt sie die Notwendigkeit hervor, die Bürokratie zu vereinfachen und die geltenden Vorschriften zu modernisieren, die in vielen Fällen eine Hürde für die Stadtentwicklung darstellen.
Laut CNMC treiben die Knappheit an Bauland und administrative Einschränkungen die Baukosten in die Höhe und reduzieren das Wohnungsangebot. Daher soll die Urbanisierung von Boden effizient und zügig erfolgen, ohne dabei die notwendigen Garantien für Qualität und Sicherheit der Gebäude zu vernachlässigen. Zudem lädt die Institution Branchenakteure – von Bauträgern bis hin zu interessierten Bürgern – ein, Informationen bereitzustellen, die zur Analyse beitragen, im Einklang mit ihrem Engagement für Transparenz und Zusammenarbeit.
In diesem Zusammenhang betont Sergio Arana, Managing Director Real Estate von Urbanitae, die Bedeutung des Bodens für diesen Prozess: „Bauland ist der wesentliche Rohstoff für den Neubau von Wohnimmobilien. Ohne Bauland können keine neuen Wohnungen gebaut werden. Und dieses Bauland muss baureif sein, das heißt, bereit für die Beantragung einer Baugenehmigung.“
Inhalt und Ziele der Studie
Die Studie der CNMC basiert auf einer umfassenden Analyse des rechtlichen Rahmens und der Verwaltungsverfahren, die derzeit die städtebauliche Transformation des Bodens verlangsamen. Dazu werden die Vorschriften auf kommunaler, regionaler und nationaler Ebene überprüft, um unnötig restriktive Bestimmungen zu identifizieren. Die Institution beabsichtigt, Daten und Meinungen von Experten, Bauträgern und Bürgern zu sammeln, um die Hindernisse für eine effiziente Urbanisierung genau zu diagnostizieren.
Durch diesen kooperativen Ansatz sollen auf Basis der gesammelten Informationen konkrete Empfehlungen formuliert werden, um mehr Bauland freizugeben und die Entwicklung neuer Wohnprojekte zu beschleunigen. Das Hauptziel der Studie ist es, das Wohnungsangebot in Spanien zu erhöhen, indem Barrieren beseitigt werden, die den Urbanisierungsprozess verteuern und verzögern. Die CNMC möchte die Kosten für die Baulanderschließung senken und die Umsetzungsfristen verkürzen, sodass mehr Flächen für Neubauprojekte freigegeben werden können. Eine effizientere Stadtentwicklung würde einen stärkeren Wettbewerb im Immobiliensektor fördern, was sowohl Bauträgern als auch Verbrauchern zugutekäme. Diese Ziele stehen im Einklang mit dem Strategieplan 2021-2026 der CNMC, der den Verbraucherschutz sowie die Förderung von Produktivität und wirtschaftlicher Effizienz priorisiert.
Effektive Regulierungsmaßnahmen zur Beschleunigung der Urbanisierung
Hinsichtlich der wirksamsten regulatorischen Maßnahmen zur Beschleunigung der Urbanisierung, ohne dabei Qualität und Sicherheit der Projekte zu beeinträchtigen, erklärt Arana: „Eine davon wäre, der Verwaltung feste Fristen für die Erteilung von Genehmigungen und erforderlichen Bewilligungen zu setzen. Außerdem würde ich in Bereichen, in denen private Eigentümer von Bauland nicht in der Lage sind, die Erschließung voranzutreiben, verstärkt auf Kooperation setzen. Es bedarf eines Konsenses zwischen allen Verwaltungen, um schneller mehr Bauland zu schaffen. Und wenn die Stadtplanungsämter überlastet sind, liegt die Lösung darin, mehr Personal einzustellen – genau wie es private Unternehmen tun. Es ist eine Frage des Willens, nicht mehr und nicht weniger.“
Beschleunigung der Stadtentwicklung
Um eine schnellere Stadtentwicklung zu erreichen, schlägt die CNMC verschiedene umfassende Strategien vor. Eine dieser Maßnahmen ist die Vereinfachung der Verwaltungsverfahren durch die Einführung digitaler Systeme, die die elektronische Verwaltung von Genehmigungen und Lizenzen ermöglichen und so die Bearbeitungszeiten verkürzen. Eine weitere Strategie besteht in der Aktualisierung und Modernisierung der geltenden Vorschriften, um veraltete Bestimmungen zu eliminieren, die die schnelle Umwandlung von Bauland in bebaubare Flächen behindern.
Darüber hinaus hebt die Institution die Bedeutung der Förderung der Zusammenarbeit zwischen öffentlichem und privatem Sektor hervor, um den Zugang zu Bauland zu erleichtern und Investitionen in Wohnbauprojekte zu stärken. Zudem wird vorgeschlagen, neue Technologien zu nutzen – darunter Big Data, Künstliche Intelligenz und Augmented Reality –, um die Planung und Überwachung von Projekten zu optimieren. Dies würde eine effizientere und kostengünstigere Bodenerschließung ermöglichen.
Aus Sicht des Urbanitae-Experten besteht die größte Herausforderung in der „Rechtsunsicherheit, die durch unvorhersehbare Fristen für die Genehmigung von Urbanisierungs- und Umlegungsprojekten entsteht. Wenn dieses Hindernis beseitigt würde, gäbe es Investitionen in die Baulanderschließung. Zudem könnte die Zusammenarbeit zwischen öffentlichem und privatem Sektor, angeführt von der Verwaltung, den Prozess noch weiter beschleunigen.“
Bedeutung der Förderung des Neubaus
Der Neubau von Wohnimmobilien ist entscheidend, um das Wohnungsdefizit auf dem spanischen Markt auszugleichen. Eine höhere Wohnbauproduktion würde nicht nur der steigenden Nachfrage gerecht werden, sondern auch zur Stabilisierung der Immobilienpreise beitragen, die derzeit von hohen Preisen und einem begrenzten Angebot geprägt sind.
Die Förderung des Neubaus ist ein zentrales Instrument zur Belebung des Immobiliensektors und zur Sicherstellung des Zugangs zu Wohnraum, insbesondere in Regionen, in denen hohe Bodenpreise und bürokratische Hürden die Stadtentwicklung behindert haben.
Initiativen wie Urbanitae tragen nicht nur zur Ausweitung des Wohnungsangebots bei, sondern ermöglichen auch eine umfassende Transformation des Immobiliensektors. Indem sowohl private als auch institutionelle Investoren transparent und zugänglich in Projekte investieren können, entsteht ein positiver Kreislauf, der Investitionen fördert und den Wohnungsbau ankurbelt.