Beeinflusst die Steuerreform den privaten Immobilieninvestor?
In den letzten Monaten hat die vom spanischen Staat verabschiedete Steuerreform eine intensive Debatte ausgelöst, die verschiedene Bereiche der Wirtschaft, einschließlich des Immobiliensektors, betroffen hat. Der Sektor, der laut INE fast 177 Milliarden Euro zum spanischen BIP beitrug, war einer großen Unsicherheit ausgesetzt, da diese steuerlichen Änderungen negative Auswirkungen haben und eine höhere Steuerbelastung mit sich bringen könnten.
In diesem Zusammenhang haben die Änderungen Zweifel unter Kleinanlegern im Immobilienbereich geweckt, die sich fragen: Welche Änderungen bringt diese Reform mit sich? Wie wird sie ihre Investitionen beeinflussen? Und vor allem: Wie können sie weiterhin rentable Chancen in einem so dynamischen Umfeld identifizieren?
Kontext: Wichtige Änderungen durch die Steuerreform
Die im November 2024 vorgeschlagene Steuerreform führt mehrere wesentliche Änderungen ein, die den Immobilienmarkt betreffen. Laut IEB ist einer der bemerkenswertesten Punkte die Änderung der Besteuerung von börsennotierten Immobilien-Investmentgesellschaften (SOCIMIs). Obwohl vorgeschlagen wurde, dass SOCIMIs mit 15 % auf nicht ausgeschüttete Gewinne besteuert werden sollten, wurde diese Maßnahme im Parlament nicht verabschiedet, und der Vorschlag, das Steuerregime der SOCIMIs zu ändern, wurde während des Gesetzgebungsverfahrens abgelehnt.
Allerdings kündigte die Regierung vor wenigen Tagen ihre Absicht an, die steuerlichen Vorteile für SOCIMIs, die in Wohnimmobilien investieren, einzuschränken und diese nur auf solche anzuwenden, die erschwingliche Mieten anbieten. Diese steuerliche Anpassung gilt nicht für SOCIMIs, die in anderen Bereichen wie Gewerbe oder Logistik tätig sind. Daher werden diese Arten von SOCIMIs weiterhin von ihrem speziellen Steuerregime profitieren, das ihnen ermöglicht, mit 0 % Körperschaftssteuer besteuert zu werden, sofern sie die festgelegten Anforderungen erfüllen, wie z. B. die Ausschüttung von mindestens 80 % ihrer Gewinne in Form von Dividenden.
In diesem Zusammenhang erklärt Diego Sánchez de la Cruz, Wirtschaftsanaylst, dass „die Besteuerung von SOCIMIs im Wohnsektor schließlich doch von den Plänen der Regierung betroffen ist. Diese Erhöhung könnte sich auf Kleinanleger auswirken, die den Zugang zu einem Investitionsinstrument verlieren könnten, das in vielen entwickelten Volkswirtschaften weit verbreitet ist und als Mittel zur Finanzierung neuer Wohnbauprojekte dient.“ Zudem weist er darauf hin, dass „obwohl die schädlichsten Maßnahmen für den Immobiliensektor, die mit Sumar verhandelt wurden, im Endabkommen nicht umgesetzt wurden, das Risiko rechtlicher Unsicherheit weiterhin besteht und die Leistung des Sektors belastet.“
Auswirkungen auf private Investoren
Für Kleinanleger haben diese Änderungen wichtige Auswirkungen, die bei der Planung neuer Investitionen oder der Verwaltung bestehender Projekte berücksichtigt werden müssen.
Zunächst einmal führt die Reform eine Erhöhung der Besteuerung von Kapitalgewinnen aus dem Verkauf von Immobilien ein. Das bedeutet, dass ein Anleger beim Verkauf einer Immobilie einen größeren Teil seiner Gewinne für Steuern aufwenden muss. Daher wird es entscheidend sein, eine gründlichere Analyse der erwarteten Nettorendite durchzuführen, bevor eine Transaktion getätigt wird.
Auf der anderen Seite stellt die Senkung der Grunderwerbsteuer (ITP) für junge Investoren eine hervorragende Gelegenheit dar, sofern sie die Voraussetzungen erfüllen. Diese Maßnahme reduziert nicht nur die anfänglichen Erwerbskosten, sondern verbessert auch die langfristige Rentabilität der Investitionen. Wenn Sie unter 40 Jahre alt sind und den Kauf einer Immobilie in Betracht ziehen, könnte jetzt der ideale Zeitpunkt sein, diesen Schritt zu wagen.
Zum allgemeinen Einfluss dieser Maßnahmen auf die Förderung von Neubauten erklärt Sánchez de la Cruz: „Es wurden keine Verbesserungen eingeführt, die die Entwicklung von Neubauten signifikant voranbringen. Der Schlüssel zur deutlichen Förderung von Neubauten liegt in der Mobilisierung von Bauland und der Reduzierung bürokratischer Hürden sowie in der Verkürzung der städtebaulichen Genehmigungsfristen. Daher müssen die regionalen Regierungen das aktuelle Paradigma durchbrechen.“
Die Reform beinhaltet auch Anreize im Zusammenhang mit Energieeffizienz und Wohnungsrenovierung. Laut dem Königlichen Dekret 9/2024 werden die Einkommenssteuerabzüge für Investitionen in Heizung, Klimatisierung und Energieverbrauchsreduktion in Wohngebäuden bis zum 31. Dezember 2025 verlängert. Darüber hinaus gelten bis zum 31. Dezember 2026 Abzüge für energetische Sanierungen.
In diesem Zusammenhang erkennt der Experte an, dass „diese Maßnahmen zwar begrüßenswert sind, ihr bisheriger Einfluss jedoch sehr begrenzt war, da sie in einem allgemeinen Kontext stehen, in dem zu viele Maßnahmen ergriffen wurden, die die Steuerlast der Steuerzahler und Unternehmen erhöhen, denen nun dieser Anreiz geboten wird.“
Wichtige Hinweise zur Steuererklärung mit Urbanitae
Das Verständnis der steuerlichen Auswirkungen dieser Reformen auf unsere Investitionen ist entscheidend. Diese Änderungen scheinen sich nicht darauf auszuwirken, wie Investitionen in Immobilien-Crowdfunding-Plattformen wie Urbanitae besteuert werden. Dennoch ist es mit der Einkommenssteuerkampagne 2024 in greifbarer Nähe wichtig, zu wissen, wie die durch diese Art von Investitionen erzielten Gewinne zu deklarieren sind:
Zunächst einmal werden die über Urbanitae erzielten Gewinne als Kapitalgewinne betrachtet und im Rahmen der Einkommensteuer (IRPF) in der Sparquote besteuert, mit Steuersätzen zwischen 19 % und 26 %, abhängig von der erzielten Summe. Wenn Sie Ihre Anteile vor Ablauf von 12 Monaten verkaufen, werden die Renditen in der allgemeinen Steuerbemessungsgrundlage des IRPF berücksichtigt, was zu einem höheren Steuersatz führen könnte.
Die Dividenden, die Sie aus den Projekten erhalten, müssen ebenfalls als Einkünfte aus Kapitalvermögen deklariert werden. Diese werden in der Sparquote mit Steuersätzen zwischen 19 % und 23 % besteuert, abhängig von den Gesamteinnahmen.
Wenn eines der Projekte nicht die erwarteten Gewinne erzielt hat, können Sie die Verluste mit anderen Kapitalgewinnen verrechnen und so Ihre Steuerbemessungsgrundlage senken. Wenn der Verlust im gleichen Steuerjahr nicht ausgeglichen werden kann, kann er in zukünftige Jahre vorgetragen werden.
Abschließend stellt Urbanitae Ihnen alle erforderlichen Unterlagen zur Verfügung, wie Rentabilitäts- und Ertragsberichte, um Ihnen den Prozess zu erleichtern. Wenn Sie Zweifel haben, wird empfohlen, einen Steuerexperten zu konsultieren, um sicherzustellen, dass die Steuererklärung korrekt durchgeführt wird.