El sector retail ha comenzado 2026 manteniendo una evolución positiva en España, aunque ya dentro de una fase de crecimiento más equilibrado tras el fuerte impulso registrado en 2025. El consumo, el turismo y la fortaleza de determinadas ubicaciones comerciales siguen dando soporte a la actividad, en un entorno donde el mercado muestra fundamentos sólidos, aunque con señales de moderación respecto al año anterior.
El último informe de Cushman & Wakefield correspondiente al primer trimestre de 2026 dibuja un mercado con demanda arrendataria sólida, especialmente en activos prime, y con una escasez de disponibilidad que sigue presionando la ocupación y las rentas en las principales calles comerciales.
Consumo y turismo siguen dando soporte al mercado
La economía española mantiene un crecimiento superior al de la eurozona y el retail sigue apoyándose en dos pilares fundamentales: consumo y turismo. El informe señala que las ventas minoristas continúan creciendo, aunque sin los picos observados en el tramo final de 2025, y que el mejor comportamiento se concentra en categorías vinculadas al consumo experiencial, el equipamiento del hogar y el ocio.
Por su parte, el turismo sigue desempeñando un papel clave. Durante el primer trimestre de 2026, la llegada de turistas internacionales creció en torno al 2%-3% interanual, mientras que el gasto turístico avanzó cerca del 4%-5%. Esa evolución continúa respaldando la actividad comercial tanto en destinos urbanos como vacacionales, especialmente en ubicaciones prime.
High street: poca disponibilidad y rentas al alza
Uno de los rasgos más claros del retail español sigue siendo la escasez de producto disponible en las mejores ubicaciones. Madrid y Barcelona mantienen una tasa de disponibilidad del 2,5%, lo que refleja una fuerte competencia por acceder a las principales calles comerciales. Esa tensión no afecta por igual a todo el mercado, sino que se concentra sobre todo en las áreas prime y superprime.
La actividad en alquileres también sigue siendo elevada. Durante el trimestre se firmaron 22 operaciones en zonas prime y superprime de Madrid y Barcelona, un 45% más que en el mismo periodo del año anterior. La moda concentró el 48% de la superficie demandada, y el 55% de las transacciones correspondió a locales de más de 800 m². En paralelo, las rentas prime aumentaron un 5% interanual, hasta situarse en 290 €/m²/mes en Barcelona y 280 €/m²/mes en Madrid, superando incluso niveles prepandemia en algunas calles.
Centros comerciales y parques: más ventas, más afluencia y alta ocupación
Los centros comerciales también arrancan 2026 con un comportamiento operativo sólido. Las ventas crecieron un 4,7% interanual y las afluencias un 5,6%, con una evolución positiva generalizada por regiones. Dentro de las categorías, la moda lideró el crecimiento con un +9,2%, mientras que el ocio registró un fuerte repunte del +33,1%, impulsado principalmente por los cines.
En los retail parks, las ventas aumentaron un 4%, con moda por encima de la media y una evolución más estable en el segmento de hogar. Todo ello se traduce en niveles de ocupación muy elevados: los centros comerciales alcanzan ya el 95,5% de la GLA (superficie bruta alquilable), mejorando en 0,5 puntos porcentuales respecto al cierre de 2025.
La inversión retail gana visibilidad en 2026
El informe también refleja una recuperación clara del interés inversor por el retail. Durante el primer trimestre de 2026, la inversión alcanzó los 1.488 millones de euros, un 22% más que un año antes. El capital se concentra especialmente en centros comerciales, parques comerciales y activos high street prime, formatos que combinan ocupación elevada, estabilidad operativa y mejores perspectivas de ingresos.
En paralelo, las rentabilidades prime muestran una cierta estabilización: 3,60% en high street, 6,25% en centros comerciales y 6,35% en parques comerciales. Cushman apunta además que, tras el inicio del ciclo de bajada de tipos en septiembre de 2024 y la posterior estabilización de yields, empiezan a registrarse ligeras contracciones adicionales.
Un contexto que también encaja con el mayor foco en no residencial
La recuperación del retail se enmarca además en una tendencia más amplia dentro del mercado y de la propia actividad reciente de Urbanitae: el mayor protagonismo de los activos no residenciales dentro del universo inmobiliario. En lo que va de 2026, ese foco se ha reflejado en proyectos y contenidos ligados a hospitality, turismo, oficinas y otros activos de commercial real estate (CRE). Un ejemplo claro es Roca Negra, un proyecto hotelero de deuda liquidado de forma anticipada con devolución íntegra del capital y una TIR final del 13,85% en 14 meses, tras una refinanciación bancaria. Más que una apuesta por una única tipología, lo que se aprecia es una búsqueda de oportunidades en activos no residenciales con tesis cada vez más selectivas.
Un retail más selectivo, más tecnológico y más exigente
Más allá de los datos operativos, Cushman apunta a un retail cada vez más selectivo, tecnológico y orientado a la eficiencia. El informe destaca que los retailers europeos están adoptando decisiones más estratégicas, optimizando ubicaciones y apoyándose cada vez más en inteligencia artificial, datos y estrategias de unified commerce (integración completa de canales físicos, digitales y sociales) para mejorar la experiencia y la rentabilidad.
Oportunidades bien elegidas
El arranque de 2026 confirma que el retail español mantiene una base operativa sólida, aunque en una fase más normalizada que la vivida en 2025. Consumo y turismo siguen dando soporte al mercado, la disponibilidad prime continúa en niveles muy bajos, los centros comerciales muestran buenos datos de ventas y ocupación, y la inversión vuelve a ganar tracción.
La lectura de fondo no es tanto un regreso indiscriminado al retail como una selección más exigente de formatos y ubicaciones. En high street, centros o parques comerciales, el mercado está premiando sobre todo los activos capaces de combinar tráfico, calidad del operador, estabilidad de ocupación y capacidad de adaptación a nuevos hábitos de consumo. Ahí es donde parece concentrarse hoy buena parte del valor del sector.
