Ventajas y desventajas de adquirir un piso en nuda propiedad
Ante el encarecimiento del residencial, los futuros propietarios buscan vías alternativas a la compraventa tradicional con el objetivo de poder adquirir una vivienda a un precio más competitivo. En este artículo, explicaremos las ventajas y desventajas de adquirir un piso en nuda propiedad y proporcionaremos consejos prácticos para aquellos que desean empezar a invertir en el sector inmobiliario.
A través de este sistema, el comprador adquiere la propiedad de un inmueble, aunque no su derecho de uso, porque el usufructo continúa perteneciendo al vendedor.
De esta manera, el comprador consigue una casa a un coste menor de lo que marca el mercado a cambio de permitir al vendedor vivir allí hasta el momento de su fallecimiento.
Y es que la compra de una vivienda en España es una empresa cada vez más difícil debido a la subida de los precios del mercado residencial. 2021 cerró con un aumento medio del 4,3% en el precio de la vivienda nueva y usada, según datos del informe IMIE Mercados Locales, elaborado por Tinsa. Un repunte que, en base a las predicciones del Instituto de Valoraciones, se prolongará este 2022 con “ligeros incrementos”.
La nuda propiedad es una de las fórmulas para rebajar el precio de compra de la vivienda y, por ello, cada vez es más popular en nuestro país. Pero ¿qué pros y contras tiene este modelo?
Ventajas de la nuda propiedad
– Ahorro en el precio de la vivienda. Las viviendas que se acogen a este modelo destacan por tener un precio de venta más bajo que el que marca el mercado para un inmueble de esas mismas características. Por lo tanto, el comprador opta a residenciales a los que, de otra manera, quizás no podría aspirar, ahorrando con ello una suma considerable de dinero. Este ahorro inicial brinda a los inversores la oportunidad única de diversificar su cartera inmobiliaria sin comprometer la calidad de la vivienda.
– Inversión rentable a medio y largo plazo. Al comprar la vivienda por un precio menor de lo estipulado en el mercado, en el momento en el que el nuevo propietario obtiene el derecho de uso completo de la residencia, dispone de una casa con un valor mucho más alto del que ha pagado por ella. De esta manera, si en el futuro decide vender o alquilar el inmueble podrá conseguir una mayor rentabilidad.
– Se evita pagar ciertos gastos e impuestos. Los propietarios que hayan cedido el derecho de usufructo, conservando la nuda propiedad, no están obligados al pago del impuesto de bienes inmuebles: dicha obligación recae en el usufructuario. Además, el nudo propietario se libera de los costes asociados con suministros y reparaciones mientras el usufructuario reside en la vivienda. Este alivio financiero adicional mejora la rentabilidad a lo largo de la tenencia de la propiedad.
– Posibilidad de vender la nuda propiedad. En el caso de que el comprador no cuente con suficientes recursos económicos y necesite el dinero tiene la opción de vender la nuda propiedad a un tercero siempre que respete el usufructo. Esta flexibilidad para vender no solo proporciona una salida estratégica, sino que también permite al propietario ajustar su inversión según las condiciones del mercado.
Desventajas
– No se puede hacer uso de la casa que ha comprado. El nudo propietario no puede disfrutar de la vivienda hasta el momento del fallecimiento del usufructuario. Por ello, es importante tener en cuenta que el precio es un indicador de los posibles años que deberá esperar para tener el derecho de uso. A menor edad y mejor estado de salud del vendedor, la vivienda será más barata, pues lo más probable es que el plazo para disfrutar de ella sea más largo.
– Gastos de compraventa, impuestos y comunidad. Los gastos de la compraventa (notario, registro e impuesto de transmisiones patrimoniales) los debe pagar el comprador de la casa (excepto la plusvalía municipal, que la paga el vendedor). Asimismo, aunque no viva en el inmueble, como propietario también se hará cargo de la cuota de la comunidad y de las derramas extraordinarias que surjan. Esta carga financiera adicional impacta en la inversión total y debe considerarse al calcular la rentabilidad a largo plazo.
– Nuevos gastos de registro del inmueble. Una vez extinguido el usufructo, el propietario de la vivienda tendrá que pagar nuevos gastos por el registro del inmueble y también los impuestos correspondientes para la adquisición completa de la casa. Estos gastos adicionales son una consideración financiera importante que afecta la rentabilidad de la inversión.
– Posibilidad de que alquilen la propiedad. El comprador no puede hacerlo, pero el usufructuario puede poner la casa en alquiler si en algún momento no va a vivir en ella, y puede hacerlo sin el permiso del nudo propietario.
Alternativa a la nuda propiedad
Así pues, la nuda propiedad es una opción interesante para quienes buscan comprar una vivienda en solitario. Desde el punto de vista de la inversión inmobiliaria, existen otras posibilidades más ventajosas. El crowdfunding inmobiliario destaca como una opción atractiva, ya que permite a los inversores participar en proyectos inmobiliarios con inversiones accesibles. En el caso de Urbanitae, es posible invertir en promociones de vivienda de obra nueva desde solo 500 euros.
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