Ante el encarecimiento del mercado residencial, muchos compradores e inversores buscan fórmulas alternativas a la compraventa tradicional. Una de ellas es la nuda propiedad, un modelo que permite adquirir un inmueble a un precio reducido a cambio de renunciar temporalmente a su uso. Desde el punto de vista de inversión, la nuda propiedad no genera ingresos inmediatos, sino que se basa en una revalorización futura del activo, lo que la convierte en una estrategia más cercana al largo plazo.
A través de este sistema, el comprador adquiere la propiedad de un inmueble, aunque no su derecho de uso, porque el usufructo continúa perteneciendo al vendedor.
A cambio de ese menor precio, el comprador asume que no podrá utilizar ni rentabilizar el inmueble hasta que se extinga el usufructo, lo que introduce un componente temporal clave en este tipo de inversión.
La nuda propiedad es una de las fórmulas para rebajar el precio de compra de la vivienda y, por ello, cada vez es más popular en nuestro país. Pero ¿qué pros y contras tiene este modelo?
Ventajas de la nuda propiedad
La nuda propiedad puede ser interesante para determinados perfiles de inversor, especialmente aquellos que priorizan el largo plazo frente a la generación de ingresos inmediatos.
– Ahorro en el precio de la vivienda. Las viviendas que se acogen a este modelo destacan por tener un precio de venta más bajo que el que marca el mercado para un inmueble de esas mismas características. Por lo tanto, el comprador opta a residenciales a los que, de otra manera, quizás no podría aspirar, ahorrando con ello una suma considerable de dinero. Este ahorro inicial brinda a los inversores la oportunidad única de diversificar su cartera inmobiliaria sin comprometer la calidad de la vivienda. Este descuento suele situarse entre un 30% y un 50% del valor de mercado, dependiendo principalmente de la edad del usufructuario.
– Inversión orientada al largo plazo. La rentabilidad no se materializa hasta la extinción del usufructo, por lo que no es adecuada para quienes buscan ingresos periódicos.
– Se evita pagar ciertos gastos e impuestos. Los propietarios que hayan cedido el derecho de usufructo, conservando la nuda propiedad, no están obligados al pago del impuesto de bienes inmuebles: dicha obligación recae en el usufructuario. Además, el nudo propietario se libera de los costes asociados con suministros y reparaciones mientras el usufructuario reside en la vivienda.
– Posibilidad de vender la nuda propiedad. En el caso de que el comprador no cuente con suficientes recursos económicos y necesite el dinero tiene la opción de vender la nuda propiedad a un tercero siempre que respete el usufructo. Esta posibilidad aporta liquidez, aunque puede estar condicionada por el mercado y el perfil del comprador.
Desventajas de la nuda propiedad
A pesar de sus ventajas, este modelo presenta limitaciones importantes que deben valorarse antes de invertir.
– No se puede hacer uso de la casa que ha comprado. El nudo propietario no puede disfrutar de la vivienda hasta el momento del fallecimiento del usufructuario. Por ello, es importante tener en cuenta que el precio es un indicador de los posibles años que deberá esperar para tener el derecho de uso. A menor edad y mejor estado de salud del vendedor, la vivienda será más barata, pues lo más probable es que el plazo para disfrutar de ella sea más largo. Esto implica una incertidumbre temporal difícil de estimar con precisión.
– Gastos de compraventa, impuestos y comunidad. Los gastos de la compraventa (notario, registro e impuesto de transmisiones patrimoniales) los debe pagar el comprador de la casa (excepto la plusvalía municipal, que la paga el vendedor). Asimismo, aunque no viva en el inmueble, como propietario también se hará cargo de la cuota de la comunidad y de las derramas extraordinarias que surjan. Estos costes deben incluirse en el cálculo de rentabilidad real de la inversión.
– Nuevos gastos de registro del inmueble. Cuando se extingue el usufructo, el propietario debe asumir costes adicionales para consolidar el pleno dominio, lo que reduce la rentabilidad final si no se ha previsto correctamente.
– Posibilidad de que alquilen la propiedad. El comprador no puede hacerlo, pero el usufructuario puede poner la casa en alquiler si en algún momento no va a vivir en ella, y puede hacerlo sin el permiso del nudo propietario. Esto limita completamente la capacidad del inversor para generar ingresos durante la vigencia del usufructo.
Alternativa a la nuda propiedad
Así pues, la nuda propiedad puede encajar en estrategias muy concretas, como comprar una vivienda en solitario, pero no es la única forma de invertir en el sector inmobiliario.
Existen alternativas que permiten participar en el mercado sin renunciar a la liquidez o a la generación de ingresos periódicos. Por ejemplo, el crowdfunding inmobiliario permite invertir en proyectos desde importes reducidos y, en algunos casos, obtener rentas periódicas o plusvalías en plazos definidos.
Este tipo de soluciones puede ser más adecuado para quienes buscan diversificación, menor barrera de entrada y una mayor visibilidad sobre los plazos de la inversión.
En cualquier caso, la elección entre una u otra opción dependerá del objetivo del inversor: preservación de capital, generación de ingresos o crecimiento a largo plazo.
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