El mercado residencial español atraviesa una paradoja cada vez más evidente: la demanda crece, se diversifica y se vuelve más exigente, pero la oferta sigue sin avanzar al ritmo necesario. La falta de suelo finalista, la lentitud administrativa, el incremento de los costes de construcción y la rigidez normativa están limitando la capacidad del sector para dar respuesta a una necesidad social y económica de primer orden: producir más vivienda.
Esta fue una de las principales conclusiones del desayuno editorial organizado por Observatorio Inmobiliario, en el que distintos representantes del sector analizaron el nuevo ciclo residencial. En Urbanitae estuvimos representados por Juan Mínguez, responsable de Deuda, que aportó nuestra visión sobre el papel de la financiación alternativa en un mercado que necesita nuevas fórmulas para impulsar proyectos viables.
El encuentro reunió a perfiles vinculados a la promoción, la consultoría, la arquitectura, la gestión de activos, la sostenibilidad, la tecnología y la financiación. Entre ellos participaron Álvaro Alonso, responsable del área de living de Cushman & Wakefield; Daniel Toribio, CEO de Vivia; Miguel Silmi, director general de Homes by Gestilar; Ana Martínez de Lizarrondo, directora de España de Urban Campus; Angélica Tarrasa, responsable de Marketing de Segmentos de Edificios en Schneider Electric; Patricia Rodríguez, responsable de certificación en BREEAM España; Aurelio Rodríguez, director de negocio de Argis; Diego Escario, arquitecto en Cano y Escario Arquitectura; y Jorge Ginés, director general de Asprima.
Una demanda que ya no responde a los modelos tradicionales
El punto de partida fue claro: España construye menos vivienda de la que necesita. Frente a una producción anual situada en torno a las 80.000-90.000 viviendas, la creación de nuevos hogares avanza a un ritmo muy superior, lo que ha generado un déficit acumulado que distintos análisis sitúan en varios cientos de miles de unidades.
Pero el problema no es solo cuantitativo. También ha cambiado la naturaleza de la demanda. Los hogares son más pequeños, la movilidad laboral es mayor, el teletrabajo ha modificado los hábitos residenciales y muchos usuarios buscan soluciones más flexibles, especialmente en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga.
En este contexto, formatos como el flex living, el coliving, las residencias de estudiantes o el senior living ya no se plantean como productos de nicho, sino como respuestas concretas a nuevas necesidades sociales. Ofrecen unidades más compactas, servicios compartidos, gestión profesionalizada y una experiencia residencial más adaptada a un usuario que, cada vez más, actúa como cliente.
El cuello de botella normativo
Uno de los puntos más repetidos durante el desayuno fue la dificultad para adaptar la normativa urbanística a esta nueva realidad. Muchos planes generales fueron diseñados hace décadas, en un contexto social y económico muy distinto al actual. La rigidez para modificar usos, la heterogeneidad entre municipios y la interpretación discrecional de algunos criterios urbanísticos generan inseguridad para promotores, operadores e inversores.
Jorge Ginés, director general de Asprima, lo resumió con una idea especialmente gráfica: “Tenemos que tener un urbanismo líquido, flexible. No puede ser determinista, y los cambios estructurales no pueden ser un dolor”.
El resultado, según se expuso durante el debate, es un mercado en el que cada proyecto tiende a convertirse en un caso singular. Esto dificulta la escalabilidad, encarece los procesos y reduce la capacidad de industrializar soluciones. En un momento en el que la vivienda requiere volumen, agilidad y eficiencia, la falta de homogeneidad normativa se convierte en una barrera de primer nivel.
También se destacó el papel de las administraciones locales. Muchos ayuntamientos carecen de medios técnicos, humanos y tecnológicos suficientes para tramitar licencias y cambios de uso con la velocidad que exige el mercado. Esta situación afecta directamente a la viabilidad de los proyectos y, en última instancia, a la disponibilidad de vivienda.
Rentabilidad: menos precio, más eficiencia
La rentabilidad de los nuevos modelos residenciales fue otro de los grandes ejes del debate. En un contexto de costes elevados y rentas que empiezan a encontrar límites en determinados mercados, el sector ya no puede apoyarse únicamente en la subida de precios.
Juan Mínguez incidió en esta idea al señalar que “el secreto de la rentabilidad está más en el volumen, en gestionar un volumen de unidades que permita ser eficiente, que en seguir subiendo rentas”. En su opinión, el recorrido al alza de los alquileres existe en algunos mercados concretos, pero es cada vez más limitado: “A nivel rentas es complejo subir más; la clave está en la base de costes, en comprar bien los activos y reposicionarlos de una manera eficiente”.
Esa visión conecta con una transformación más amplia del sector. El operador gana peso, la tecnología se vuelve clave para controlar costes, la sostenibilidad deja de ser un elemento accesorio y la gestión profesionalizada marca la diferencia entre proyectos viables y proyectos que no alcanzan sus objetivos.
Como resumió Mínguez, la rentabilidad depende cada vez más de “modelos operativos a escala que permitan generar eficiencias”. Comprar bien, gestionar bien y saber reposicionar activos son hoy factores tan importantes como la ubicación.
Financiación alternativa como complemento a la banca
En este contexto, la financiación también está evolucionando. El inmobiliario es una actividad intensiva en capital, con plazos largos y necesidades financieras distintas en cada fase del proyecto. Tradicionalmente, la banca ha desempeñado un papel central, pero en los últimos años han ganado peso fórmulas complementarias capaces de asumir perfiles de riesgo diferentes y aportar flexibilidad.
“Urbanitae forma parte de un ecosistema de financiación alternativo, complementario al bancario”, explicó Mínguez durante el encuentro. “Entra en momentos y en perfiles de riesgo que son distintos”.
Esa complementariedad es especialmente relevante en fases en las que el promotor necesita capital antes de que la financiación bancaria esté disponible o en estructuras donde se requiere mayor flexibilidad. Ahora bien, esa capacidad exige análisis y disciplina. Como recordó Mínguez, “cada operación ha de analizarse por sus propios méritos”.
Desde nuestra perspectiva, esta es una de las claves del nuevo ciclo. No se trata de financiar cualquier proyecto, sino de identificar operaciones con sentido inmobiliario, garantías adecuadas, promotores solventes y una estructura de riesgos equilibrada. En deuda, esto implica analizar la ubicación, el activo, la situación urbanística, los costes, el calendario, la salida prevista y la calidad de las garantías.
Mínguez también subrayó una distinción importante: un financiador alternativo puede asumir determinados riesgos que la banca no siempre toma, pero no cualquier tipo de riesgo. “Puedo tomar un riesgo de tiempo”, señaló, “pero no un riesgo binario, de uno a cero”.
Un reto que exige colaboración
El desayuno dejó una conclusión clara: el residencial español tiene demanda, capital e interés inversor, pero necesita resolver cuellos de botella estructurales para transformar ese potencial en oferta real.
La falta de suelo, la escasez de mano de obra, la rigidez normativa, los costes de construcción y la lentitud administrativa están condicionando la producción de vivienda. Al mismo tiempo, la evolución de la demanda obliga a desarrollar nuevos modelos residenciales, más flexibles, eficientes y profesionalizados.
En Urbanitae creemos que la financiación alternativa puede desempeñar un papel relevante en este escenario. No como sustituto de la banca ni como solución única al problema de la vivienda, sino como una herramienta más para canalizar capital hacia proyectos viables, acelerar determinadas fases del desarrollo y contribuir a que más operaciones puedan salir adelante.
