El próximo jueves 30 de abril a las 16:00 h (UTC+2) abrimos a inversión el proyecto Arianna, una nueva oportunidad de deuda inmobiliaria en Italia. Se trata de la tercera operación de Urbanitae en el país y la segunda en el entorno de Forte dei Marmi, uno de los destinos costeros de lujo más consolidados del Mediterráneo.
- 📅 Apertura a inversión: jueves 30 de abril a las 16:00 h (UTC+2)
- 🎙 Webinar del proyecto: miércoles 29 de abril a las 12:00 h (UTC+2)
En este webinar explicaremos todos los detalles del proyecto y resolveremos las preguntas de los inversores.
Un activo hotelero en primera línea de playa
El proyecto consiste en la concesión de un préstamo mezzanine para financiar la adquisición y reposicionamiento del Hotel Arianna, un activo hotelero situado en primera línea de playa en Marina di Pietrasanta, en el límite sur de Forte dei Marmi.
La operación contempla la reforma integral del hotel, que contará con:
- 42 habitaciones distribuidas en cinco plantas
- SPA en la azotea con terraza panorámica
- Restaurante y bar
- Zonas comunes completamente renovadas
El perímetro del proyecto se completa con dos villas residenciales de alto standing: Villa Residencial y Villa Dependance, ambas con jardín privado, piscina y acabados de lujo.
Forte dei Marmi y la Versilia: lujo consolidado en la costa toscana
El activo se encuentra a escasos minutos a pie del centro de Forte dei Marmi, frente al Parque de la Versiliana y con acceso directo a algunos de los bagni más exclusivos del litoral, como Twiga, Augustus o Principe Forte dei Marmi.
La Versilia, en plena costa toscana, combina entorno natural, playa, servicios de alta gama y proximidad a destinos emblemáticos como Forte dei Marmi y Viareggio. Es uno de los mercados más reconocidos del turismo de lujo en Italia y un enclave con elevada demanda por parte de compradores y huéspedes internacionales.
Esta ubicación en primera línea de playa aporta al proyecto un posicionamiento diferencial dentro del segmento hotelero-residencial premium.
El gestor del proyecto
El gestor de la operación es Setha Group, firma de inversión y promoción inmobiliaria con más de una década de experiencia en la identificación, adquisición y desarrollo de suelos brownfield en Reino Unido e Italia.
Su fundador y administrador, Manuel Alsoni, cuenta con una amplia trayectoria en el sector, con más de 20 proyectos liderados, un GDV –valor bruto estimado de los proyectos una vez finalizados– agregado superior a 1.000 millones de libras y más de 1.000 unidades entregadas entre Londres, el sureste de Inglaterra y las principales plazas italianas.
Setha Group actúa como promotor e inversor, lo que le permite mantener un control directo sobre el diseño, la ejecución y los costes. Además, cuenta con experiencia activa en la zona de la Versilia, incluyendo un proyecto de reforma de villas de lujo actualmente en desarrollo en Via dell’Acqua 166, Forte dei Marmi, también en colaboración con Urbanitae.
Un proyecto con financiación senior y capital ya comprometido
El promotor compromete un capital total de aproximadamente 3,01 millones de euros, de los cuales alrededor de 2,04 millones ya están desembolsados a la fecha de cierre de la financiación.
El proyecto cuenta además con un préstamo senior de Solution Bank por 7,5 millones de euros, de los cuales 5 millones ya han sido concedidos y 2,5 millones, en concepto de línea de CapEx –inversión destinada a financiar obras, equipamiento y mejoras del activo–, se encuentran en fase final de aprobación.
La financiación junior total asciende a 8 millones de euros, de los cuales:
- 3 millones de euros serán aportados por los inversores de Urbanitae
- 5 millones de euros serán aportados por inversores externos
¿Qué es un préstamo ‘mezzanine’?
La inversión de Urbanitae se articula mediante un préstamo mezzanine a tipo fijo.
La deuda mezzanine es una financiación intermedia entre la deuda senior y el capital: tiene prioridad de cobro por detrás del préstamo bancario principal, pero por delante del equity de los socios. Por esa posición subordinada, suele ofrecer una rentabilidad superior a la deuda senior.
Las principales características del préstamo son:
- Importe: hasta 3.000.000 €
- Tipo de interés: 13,0% anual simple
- Rentabilidad total: 26%
- Plazo: 24 meses
- Posible extensión: 12 meses adicionales
- Intereses mínimos: equivalentes a 9 meses
- Pago de intereses y principal: a vencimiento
La parte del préstamo destinada a financiar las obras de reforma se irá disponiendo mediante certificaciones mensuales, sujetas al informe favorable del project monitor.
La amortización anticipada total se permitirá en cualquier momento, con un retorno mínimo equivalente a 9 meses de intereses.
Garantías del préstamo
El préstamo cuenta con un paquete de garantías adaptado a la estructura mezzanine de la operación:
- Prenda de primer rango sobre el 100% de las participaciones de la SPV prestataria.
- Prenda de primer rango sobre las cuentas bancarias de la SPV prestataria
- Subordinación de préstamos corporativos y préstamos de socios concedidos a la SPV
- Compromiso de aportación de equity adicional por parte del promotor en caso de sobrecostes de construcción
Además, como en todos los proyectos de deuda, se incorpora la figura del project monitor, que revisará las certificaciones de obra, el avance de la construcción, posibles desviaciones de plazo o coste y aprobará los desembolsos mensuales del préstamo.
Estrategia de salida
La salida de los inversores de Urbanitae está prevista mediante la refinanciación del préstamo en 2028, apoyada por dos palancas principales:
- la venta de las dos villas residenciales;
- y la estabilización del hotel bajo contrato de arrendamiento con EGA Hospitality.
La comercialización de las villas se realizará a través de los canales directos de Setha Group, con apoyo de brókeres locales especializados en el segmento ultra-prime de Forte dei Marmi y Marina di Pietrasanta.
Por qué invertir en el proyecto Arianna
Estos son algunos de los principales puntos fuertes del proyecto:
- Tercera operación de Urbanitae en Italia y segunda en el entorno de Forte dei Marmi.
- Activo exclusivo en primera línea de playa, en una de las ubicaciones más demandadas del Mediterráneo.
- Rentabilidad del 13,0% anual simple, con retorno mínimo equivalente a 9 meses de intereses.
- Promotor con track record sólido, más de 20 proyectos y GDV superior a 1.000 millones de libras.
- Paquete de garantías con prenda de primer rango sobre la SPV y compromiso del promotor ante sobrecostes.
- Proyecto mixto hotelero-residencial, con salida apoyada en la venta de villas y la estabilización del hotel.
Calendario estimado
El plazo estimado del proyecto es de 24 meses, con opción de extensión de 12 meses adicionales.
Principales hitos previstos:
- Segundo trimestre de 2026: concesión del préstamo para costes de adquisición y reforma.
- Tercer trimestre de 2026: inicio de las obras tras la obtención del permiso de ampliación volumétrica.
- Segundo trimestre de 2028: venta de las dos villas y primer repago parcial del préstamo.
- 2028: apertura del hotel y refinanciación del préstamo mezzanine, con repago total a los inversores de Urbanitae.
Una nueva operación internacional en un mercado prime
El proyecto Arianna refuerza la presencia internacional de Urbanitae en Italia y amplía la exposición de la plataforma a activos hotelero-residenciales en ubicaciones prime del Mediterráneo.
La combinación de un activo en primera línea de playa, un destino consolidado como Forte dei Marmi, un promotor con experiencia internacional y una estructura de deuda con rentabilidad fija convierte esta operación en una oportunidad singular dentro de la oferta de proyectos de Urbanitae.
Si tienes dudas, puedes plantearlas en el webinar del miércoles 29. También estamos disponibles en contacto@urbanitae.com y en el teléfono (+34) 911 23 25 22.
Recuerda: el proyecto Arianna se abre a inversión el jueves 30 de abril a las 16:00 h (UTC+2).
