¿Cómo se sitúa España frente a otros países en accesibilidad a la vivienda?
Last Updated on 1 diciembre 2025 by Equipo Urbanitae
Comprar o alquilar un piso resulta cada vez más difícil, especialmente en las grandes ciudades, caracterizadas por constantes subidas de precios en sus alquileres. Según el reciente informe publicado por el Consejo de la Unión Europea, España no queda ajeno a esta tendencia. El precio de la vivienda ha ascendido un 58,3% desde 2015 hasta 2025, en el caso de España la cifra aumenta hasta el 72%. Este dato sitúa a nuestro territorio en una posición de riesgo frente a la de otros países europeos: Francia, por ejemplo, ha experimentado un aumento del 26,7% mientras Italia, en cambio, ha sido de tan solo el 13,3%.
En este punto, Enrique Martín, director asociado de Afi y experto en vivienda, recuerda que “las cifras agregadas muestran que el coste de la vivienda supone un coste elevado para los hogares en la mayoría de los países de la UE. En el caso español, el peso es similar a la media de la UE y aparenta un relativo equilibrio; sin embargo, se presentan importantes diferencias por edad, nivel de renta y nacionalidad”. En su opinión, “jóvenes e inmigrantes, especialmente con niveles de ingresos más bajos, muestran un esfuerzo muy superior para el acceso a la vivienda, evidenciando la necesidad de disponer de un parque de vivienda asequible”.
España en el contexto internacional: una brecha que no entiende de fronteras
Para comprender este fenómeno hay que tener en cuenta dos dimensiones: el nivel de precios del mercado (ya sea a través de una hipoteca o de un contrato de alquiler) y la carga financiera que representa ese gasto. Por tanto, cuanto mayor sea el porcentaje de los ingresos destinados al pago de la vivienda, menor será la capacidad económica de los ciudadanos, generando así mayor desigualdad.
Precisamente, la tasa de esfuerzo mide la capacidad de la población para asumir la compra de una vivienda, en caso de que el hogar deba destinar más del 30% de su renta, este mercado se considera no accesible.
En este contexto, este indicador revela un complejo escenario: los hogares españoles se encuentran entre los países con los alquileres más elevados de la zona euro en relación con los ingresos medios. En concreto, Madrid y Barcelona se encuentran entre las ciudades que mayor capital destinan al alquiler, alcanzando el 74% de sus ingresos, según refleja el mismo informe del Consejo Europeo. En el mismo ranking, Milán se encuentra inmediatamente por detrás de Madrid en esta métrica con un 72%, mientras, Roma dirige el 65% de su salario y Lisboa con un 116%, lidera el ranking.
Este es uno de los aspectos más relevantes en este debate: el aumento de los alquileres genera una brecha cada vez más marcada, afectando en especial a los jóvenes. Según un estudio del Consejo de la Juventud de España (CJE), en España, la edad de emancipación de los jóvenes es cada año más alta, llegando a superar los 30 años, mientras, en la Unión Europea la media desciende hasta los 26,4 años.
Detrás de los precios: ¿qué factores han motivado esta situación?
La dificultad para acceder a la vivienda en España no responde a una única causa, un mercado tensionado, la escasa oferta y unas políticas públicas ineficaces confluye en un sistema residencial cada vez más desestabilizado. La oferta no ha crecido al mismo ritmo que la demanda, especialmente en capitales de provincia y zonas costeras.
En este sentido, Enrique Martín señala que “las tensiones del mercado de la vivienda tienen múltiples causas, que se relacionan entre ellas. Es cierto que hay un desequilibrio entre necesidades de vivienda por la creación de hogares y la construcción de viviendas, pero no es menos cierto que en torno a un tercio de las viviendas nuevas construidas no se destinan a vivienda principal, sino a viviendas secundarias u otros usos”. Además, recuerda que “la vivienda nueva que se está construyendo tiene un precio muy superior al de la vivienda de segunda mano, algo más de un 50% en promedio nacional, lo que evidencia la falta de disponibilidad de nueva vivienda asequible”.
Detrás de esta situación, la escasez de suelo y la baja producción de obra nueva continúan generando presiones sobre los precios, actuando como factores decisivos en este escenario. Esta ausencia de suelo urbanizable limita la capacidad de construir nuevas viviendas y, por tanto, de ampliar la oferta disponible. La complejidad de los procesos administrativos y urbanísticos continúan retrasando durante años la puesta en marcha de nuevos proyectos, encareciendo el coste final de la vivienda.
Por otro lado, el turismo masivo y el auge de las viviendas vacacionales han provocado que los centros urbanos vean reducida su oferta residencial. Capitales de provincia y ciudades como Madrid o Barcelona han experimentado un grave proceso de gentrificación, impidiendo así la estabilidad de precios en las viviendas.
El termómetro residencial: ¿qué significa cuando una zona se declara como tensionada?
Barcelona, País Vasco o Galicia ya cuentan con zonas declaradas como tensionadas, haciendo referencia a la incapacidad económica de los residentes para poder acceder a viviendas en dichas áreas.
El dinámico crecimiento que han demostrado algunas ciudades como Bilbao, A Coruña o San Sebastián contrasta con la limitada oferta de vivienda, incapaz de responder a la expansión que han experimentado con la llegada de nuevos residentes.
Estas, para ser declaradas como tal, han de cumplir con varios requisitos, entre ellos que el coste medio de la vivienda con suministros se exceda del 30% de la renta media del hogar o que el alquiler medio haya crecido más de un 3% por encima del IPC acumulado de los últimos cinco años. Además, estas zonas pueden contar con escasa oferta de vivienda habitual, alta concentración de pisos turísticos o de inversión y un aumento continuado en los precios de alquiler. Este instrumento fue introducido por la Ley de Vivienda de 2023, hasta ahora, más de 300 municipios han sido reconocidos bajo esta figura.
En relación con su efecto, Martín explica que “en muchos casos no hay tiempo para tener evidencias de los impactos, y algunas pueden llevar a conclusiones contradictorias. Es evidente que un primer efecto es que hay menor rotación de inquilinos, lo que puede leerse como una caída del número de contratos y de los inmuebles que se ofrecen en alquiler; ello, sin embargo, no tiene por qué suponer que el volumen total de viviendas alquiladas se reduzca”. Aun así, insiste en que “el control de rentas sólo puede ser una medida temporal” y que debe servir para “dar tiempo a aplicar una batería de medidas que contribuyan a resolver las tensiones de mercado, movilizar más viviendas al alquiler, reducir riesgos para los arrendadores, crear nuevo parque de vivienda asequible y reforzar la inversión”.
Su declaración permite aplicar ciertas medidas regulatorias como incentivos fiscales, topes de alquiler o ayudas públicas que permitan moderar las excesivas subidas y mejorar el acceso a la vivienda.
Factores y soluciones para mejorar la accesibilidad
Una de las necesidades más directas se centra en la optimización del parque de viviendas existente mediante la construcción de vivienda nueva, elemento indispensable para aliviar la presión sobre el mercado residencial. La imposibilidad de desarrollo de nuevos planes residenciales revela un panorama que restringe cada vez más el acceso a la vivienda. Según las estimaciones del Banco de España, serán necesarias 700.000 viviendas para equilibrar el mercado.
Para ello, la inversión inmobiliaria es una pieza clave ya que permite impulsar el sector, contribuir a la moderación de los precios y reactivación de proyectos paralizados así como aliviar la falta de oferta residencial.
Otra de las formas de equilibrar la oferta y la demanda es mediante la reconversión de edificios y/o rehabilitación de estos. Esta fue, en 2024, una tendencia, que cada vez ha atraído mayor relevancia, según confirmó CBRE, los cambios de uso alcanzaron el 60% de las operaciones en Madrid.
Las oficinas, los locales comerciales y hoteles infrautilizados abundan, por tanto, favorecer el cambio de uso de dichos inmuebles pueden aliviar la presión sobre los mercados tensionados y mejorar la compleja situación actual.
Por otro lado, España, en lo que a vivienda pública se refiere, muestra una clara desventaja en comparación con otros países europeos, como por ejemplo Austria. Su capital es considerada como una de las ciudades con mejores políticas sobre vivienda, con el 43% del suelo bajo un régimen residencial dirigido bajo gestión pública. Este modelo se aleja de las posibilidades de España dado el enfoque estructural y las políticas aplicadas en la actualidad.
En cuanto a si el acceso a la vivienda tiene solución, Enrique Martín subraya que “es imposible pensar que una única medida, una única reforma, pueda aportar la solución, y menos aún en el corto plazo”. Si tuviera que priorizar, destaca “la constancia: constancia en explorar todas las medidas posibles, en aplicarlas, en evaluar sus resultados y en adaptarlas con base en la evidencia”. Solo así, afirma, se podrán ver resultados en el medio y largo plazo.
