Adaptis: cuando un proyecto no va según lo esperado
Last Updated on 21 agosto 2025 by Urbanitae
En Urbanitae siempre insistimos en que la inversión inmobiliaria, como cualquier otra inversión, conlleva riesgos. No todos los proyectos cumplen las previsiones iniciales y, en ocasiones, el resultado puede alejarse mucho de lo esperado. Es lo que ha ocurrido con Adaptis, una promoción de 20 viviendas unifamiliares en Valladolid que se planteó en 2021 y que ha cerrado en julio de 2025 con una rentabilidad final del 0%.
Aunque no se trata del desenlace deseado –la previsión inicial era una rentabilidad bruta del 40% y una TIR del 18%–, el proyecto tiene una lectura relevante: gracias a la gestión constante de Urbanitae junto al promotor, se ha logrado preservar íntegramente el capital de los inversores y evitar pérdidas.
¿Qué ha pasado en el proyecto Adaptis?
El proyecto arrancó en 2021 con licencia en vigor y calendario previsto para 26 meses. Sin embargo, a lo largo de su desarrollo se acumuló una serie de contratiempos que duplicaron el plazo hasta los 53 meses:
- Subida de costes y falta de suministros: la pandemia y la crisis geopolítica encarecieron los materiales y provocaron retrasos en las entregas.
- Cambio de constructora: en 2022, la contratista inicial (CHR) entró en concurso de acreedores. Hubo que relanzar la obra con una nueva constructora (ACR), lo que supuso más tiempo y un sobrecoste importante.
- Desfase comercial: pese a los esfuerzos en marketing y la habilitación de un piso piloto, las ventas no fluyeron al ritmo esperado. En 2023 solo se firmaron preventas de 23 de las 33 viviendas, lo que obligó a aplicar descuentos en las fases finales.
- Costes financieros al alza: la subida de tipos de interés y la prolongación del calendario elevaron los gastos financieros y de gestión.
En conjunto, los ingresos lograron superar ligeramente lo previsto, pero los sobrecostes en construcción, financiación y comercialización absorbieron por completo los márgenes. La consecuencia: un retorno final del 0%.
La gestión como elemento diferencial
En situaciones como esta, la prioridad absoluta de Urbanitae es la protección del capital del inversor. Desde la escritura de la última vivienda en marzo de 2025, todas las negociaciones se orientaron a garantizar la liquidación en condiciones razonables y a evitar que la sociedad vehicular quedara bloqueada con provisiones de más de 200.000 euros que habrían retrasado años la devolución.
El resultado no ha sido el esperado, pero refleja el compromiso de Urbanitae de acompañar cada proyecto desde el día 1 hasta el cierre final, buscando siempre minimizar riesgos y asegurar la salida más ordenada posible. Tras innumerables gestiones, se optó por una salida sin beneficio –sí–, pero también sin riesgo para los inversores.
Aprendizajes para el futuro
Adaptis es un ejemplo de cómo factores externos –pandemia, crisis de materiales, inflación en la construcción– pueden afectar incluso a proyectos bien planteados. Pero también muestra cómo la gestión rigurosa permite limitar daños y proteger lo esencial: el capital. En Urbanitae seguimos reforzando nuestros criterios de selección y control, incorporando cada experiencia para mejorar en el futuro. Porque invertir conlleva riesgos, pero también aprendizajes que nos permiten crecer como plataforma y como comunidad inversora.
