En Urbanitae, siempre insistimos en que toda inversión conlleva riesgos y en que, aunque ponemos todos los medios para minimizar los imprevistos, no podemos garantizar una rentabilidad concreta. El caso del proyecto Navas de Tolosa, en Barcelona, cuya liquidación hemos cerrado recientemente, ilustra esta realidad y también cómo, con una gestión proactiva y enfocada en proteger los intereses de los inversores, es posible obtener resultados positivos incluso en contextos adversos.
El proyecto, financiado en diciembre de 2021, consistía en el desarrollo de un edificio de 15 viviendas, un local comercial y 16 plazas de aparcamiento. Aunque se planteó inicialmente con un plazo de 22 meses y una rentabilidad estimada del 29,9% (con una TIR del 15,3%), finalmente el proyecto ha cerrado con un retorno bruto del 16,2% y una TIR del 4,7%, tras 39 meses.
¿Qué ha ocurrido?
El desarrollo del proyecto se vio afectado por una serie de circunstancias que no era fácil prever en el momento de la financiación:
– Incremento de los costes de construcción: La licitación de las obras coincidió con un periodo de fuertes subidas de precios y escasez de materiales en 2022. El coste de construcción final fue un 23% superior al estimado.
– Urgencia en el inicio de las obras: Para evitar que caducara la licencia de obra, lo que habría obligado a destinar el 30% del edificio a vivienda protegida, fue necesario iniciar las obras rápidamente, priorizando algunas partidas como el movimiento de tierras y la cimentación. Esto redujo el margen de negociación con proveedores y constructores.
– Entorno económico adverso: Durante la fase de comercialización, el aumento de los tipos de interés y la incertidumbre regulatoria (especialmente en torno a la golden visa) ralentizaron las ventas. Al finalizar las obras, más de la mitad de las viviendas seguían sin vender.
– Costes financieros y de comercialización mayores: Debido a la coyuntura económica, el coste del préstamo promotor se elevó a un 5,5% de interés frente al 2,5% previsto. Además, fue necesario reforzar los esfuerzos de marketing e incrementar las comisiones de los agentes inmobiliarios para acelerar las ventas.
Qué hizo Urbanitae
A pesar de estos desafíos, desde Urbanitae trabajamos de la mano con el promotor para buscar soluciones que minimizaran el impacto:
– Optimización del proyecto: Se eliminaron cargas, como la obligación de destinar un espacio a centro de transformación eléctrica, transformándolo en superficie vendible como vivienda, lo que permitió aumentar los ingresos.
– Flexibilidad en la comercialización: Se adaptaron las estrategias de venta, incluyendo el amueblamiento de algunas unidades y la colaboración con nuevas agencias inmobiliarias.
– Compra de activos pendientes: Para cerrar la operación, el promotor adquirió las tres plazas de garaje restantes al precio publicado, evitando una venta a descuento.
Gracias a estas medidas, aunque la rentabilidad no ha sido la inicialmente prevista, el proyecto ha logrado cerrar con un retorno positivo del 16,2% para los inversores. No ha habido pérdidas de capital, y se ha conseguido proteger la inversión en un contexto muy complicado.
Una lección sobre el riesgo y la inversión inmobiliaria
El proyecto Navas de Tolosa pone de manifiesto una de las claves de invertir en proyectos inmobiliarios: la rentabilidad no está garantizada. Como en cualquier inversión, existen riesgos que pueden afectar tanto a los plazos como a los beneficios. Sin embargo, también demuestra que, a diferencia de lo que ocurre en los mercados financieros, el ladrillo es mucho más resiliente. Y prueba, en fin, que una gestión profesional y activa puede marcar la diferencia, ayudando a preservar el capital y alcanzar resultados positivos incluso en escenarios desfavorables.
Desde Urbanitae, seguimos comprometidos con ofrecer a nuestros inversores toda la información de manera transparente, explicando tanto las oportunidades como los riesgos de cada proyecto. Nuestro objetivo es seguir construyendo una relación de confianza a largo plazo basada en la información clara, la prudencia en la selección de proyectos y una gestión activa orientada a proteger los intereses de quienes confían en nosotros.
