“Es necesario incrementar la producción de vivienda asequible”
Grupo Salas es el primer promotor de vivienda social en Cataluña y una de las adjudicatarias de la tercera fase del Plan Vive de la Comunidad de Madrid. Con más de 30 años de trayectoria, y un equipo de más de 270 profesionales, la compañía ha entregado más de 4.000 viviendas en todo el territorio nacional. En esta entrevista, Manel Rodríguez, CEO y accionista de Grupo Salas, nos habla de la vocación social de la promotora y del problema de acceso a la vivienda, especialmente de los más jóvenes, uno de los mayores retos del sector inmobiliario.
En sus tres décadas de trayectoria en el mercado inmobiliario, ¿cuáles son los principales retos a los que ha tenido que enfrentarse la promotora?
A lo largo de los años, el mercado inmobiliario va sufriendo los cambios de los ciclos del propio sector, pero también le afectan los económicos y financieros, con las correspondientes subidas de tipos de interés, restricción del crédito hipotecario. A ello se unen, en ocasiones, temas externos pero que nos afectan directamente como la paralización que se produjo con la pandemia. En cualquier caso, la clave está en trabajar siempre a largo plazo y tener fortaleza financiera para ir superando estos vaivenes.
¿Qué tipo de desarrollos inmobiliarios llevan a cabo? ¿Qué les diferencian de la competencia?
Llevamos adelante promociones de edificios plurifamiliares destinados a primera residencia, en alquiler o venta. Estamos especializados en promover vivienda asequible y ese es nuestro principal elemento diferencial. No desarrollamos vivienda de lujo, ni viviendas unifamiliares, ni segundas residencias. Nos movemos siempre en el sector “central” del mercado, la clase media que busca “viviendas para vivir” y eso nos permite asegurar la demanda, aspecto clave de nuestro posicionamiento: ¡tenemos siempre el 90% prevendido!
Para aquellos que tengan previsto comprar una vivienda, ¿diría que es un buen momento para hacerlo o para invertir en el sector inmobiliario?
La compra de una vivienda es una decisión vital de gran importancia, que no debería contemplarse tanto como una inversión financiera, sino más bien como una inversión personal. Si es la vivienda que la familia necesita, es una buena inversión. La experiencia nos dice que las inversiones inmobiliarias siempre son una buena inversión patrimonial: es un valor refugio, que en las ubicaciones de alta demanda siempre aumenta de precio. Incluso tras la crisis inmobiliaria del 2007, las viviendas en zonas de demanda real no tardaron en recuperar su valor… ¡Otra cosa son las compras especulativas que no tienen detrás una demanda real!
Todos los expertos coinciden en señalar que no hay suficiente vivienda para atender la demanda. ¿Qué medidas podrían paliar el problema?
Efectivamente es uno de los problemas más complejos a los que la sociedad se va a enfrentar en los próximos años. Todos los estudios demuestran que es necesario duplicar la producción, especialmente de vivienda asequible, no solo para cubrir el ritmo que la inmigración y la creación de hogares demandan, sino para paliar el déficit acumulado durante los últimos cinco años.
Para incrementar el ritmo de la producción hace falta conjugar varios factores. Por un lado, la disponibilidad de suelo urbano. Aquí hay que tener en cuenta la necesidad que provoca el incremento de población: por ejemplo, la región metropolitana de Barcelona (la que contempla desde Vilanova hasta Mataró, incluyendo el Valles) supera ya los 5 millones de personas. No podemos seguir “consumiendo” territorio donde no hay, por lo que hay que densificar los planes urbanísticos y agilizar su tramitación. La administración pública debe actuar como agente urbanizador a gran escala, controlando las plusvalías, pero asegurando la disponibilidad de suelo urbano finalista.
La Administración, que controla todo el proceso, debe por otra parte ser ágil, clara y estable. La normativa urbanística, la fiscalidad, las licencias municipales de obra, las inscripciones registrales, las cédulas de habitabilidad…, el proceso de la promoción de vivienda está hiperregulado y el sector necesita claridad, estabilidad y agilidad: un pacto de estado transversal a largo plazo para la promoción de vivienda.
“Hay que densificar los planes urbanísticos y agilizar su tramitación. La Administración pública debe actuar como agente urbanizador a gran escala”
La disponibilidad de financiación es también un factor importante. El sector inmobiliario de la vivienda consume muchos recursos financieros. Desde la crisis inmobiliaria se ha recortado el crédito, lo que ha sido “sano”, pero ahora hay una gran capacidad de inversión y endeudamiento que hay que utilizar, a tipos de interés asequibles. Estoy hablando de incrementar el crédito promotor e incrementar las hipotecas a las familias.
Por otro lado, también es importante destacar la importancia de la capacidad productiva. Las viviendas hay que construirlas, no es un proceso teórico cualquiera, es un asunto material con una implicación de agentes muy amplia. Cuando hablamos de incrementar la producción al doble, estamos hablando de estresar uno de los sectores productivos principales del PIB. Aquí necesitamos formar mucha mano de obra, que tendrá que ser extranjera, necesitamos mucha inmigración y, sobre todo, necesitamos apoyar la industrialización del sector, que continúa siendo un sector de producción tradicional con unos medios obsoletos.
Los precios de la vivienda y de los alquileres se sitúan en niveles históricos, ¿qué medidas se deben tomar para favorecer la accesibilidad a la vivienda?
Las medidas fundamentales han de ser aquellas encaminadas a incrementar la oferta, pues el desajuste entre oferta y demanda es lo que provoca la crisis actual.
Por otro lado, para evitar una escalada de precios, somos favorables a la limitación del uso y la especulación económica con la vivienda que se destina a otras actividades económicas como el turismo. Tiene todo su sentido porque si no los centros históricos de las ciudades turísticas se convertirán en parques temáticos.
“Las inversiones inmobiliarias siempre son una buena inversión patrimonial, un valor refugio”
En paralelo creemos que, de manera excepcional y transitoria, mientras se trabaja en ese incremento de la producción, se puedan implantar temporalmente algunas limitaciones como, por ejemplo, la limitación artificial de los alquileres, pero siempre desde la provisionalidad. Hemos de ser conscientes de que las medidas de limitar artificialmente los alquileres serán contraproducentes a medio y largo plazo, si no se corrige la producción de nueva oferta.
Resolver el problema de acceso a la vivienda de los jóvenes es precisamente uno de los mayores retos del sector inmobiliario. Una situación que podría resolverse con un mayor parque de vivienda pública a precios asequibles. ¿Qué porcentaje de vivienda social gestiona Salas en la actualidad?
Grupo Salas destina un 50% de su producción a vivienda social en alquiler y otro 25% a vivienda social en venta. Apenas un 25% de nuestra producción es vivienda libre en venta. Creo que es necesario que otros muchos agentes incrementen la producción de vivienda asequible, pues es la que el país necesita. Nuestro trabajo como promotores no es solo un tema financiero: somos los proveedores de un bien de primera necesidad y tenemos una responsabilidad social al respecto. Desde Salas este principio guía nuestros planes de crecimiento y expansión.
La compañía opera fundamentalmente en Cataluña y Madrid ¿Tienen planes de expansión hacia nuevas áreas geográficas o mercados?
Históricamente hemos producido también en Baleares y esperamos volver cuando se den las condiciones para producir vivienda asequible allí. Más adelante estudiaremos la posibilidad de trasladar nuestro modelo de producción de vivienda asequible a gran escala a otras ubicaciones, pero de momento vamos a seguir creciendo en Cataluña y Madrid.
¿Qué tendencias cree que definirán el futuro del mercado de la vivienda en España?
Por un lado, asistiremos a un encarecimiento de la vivienda de libre mercado en zonas de alta demanda, como Madrid, Barcelona, la Costa Mediterránea, las Islas y los centros urbanos de las grandes ciudades, que está convirtiendo este mercado en un bien de lujo.
Por otro lado, veremos una producción de vivienda social y asequible a gran escala, mayormente en alquiler, que será a la que podrán acceder aquellos que no puedan comprar. Por otro lado, la producción de otros modelos habitacionales, como coliving, flex living, senior living también definirán el futuro de la vivienda en España. Y, en la parte productiva, habrá una transformación del sector hacia la industrialización y, en paralelo, hacia una mejora de la sostenibilidad.
