El próximo lunes 25 de mayo a las 16:00 h (UTC+2) abrimos a inversión el proyecto Vértice, una nueva oportunidad de deuda inmobiliaria en Pozuelo de Alarcón, Madrid.
- 📅 Apertura a inversión: lunes 25 de mayo a las 16:00 h (UTC+2)
- 🎙 Webinar del proyecto: viernes 22 de mayo a las 12:00 h (UTC+2)
En este webinar contaremos con Santiago Gilarranz, director de Grupo Frangla, para explicar todos los detalles del proyecto y resolver las preguntas de los inversores.
Tres viviendas adosadas de lujo en Pozuelo
El proyecto consiste en la refinanciación del préstamo existente que grava la finca matriz, que será segregada en tres fincas resultantes, y en la financiación parcial de los costes de construcción de tres viviendas adosadas de lujo en la calle El Plantío 7, en Pozuelo de Alarcón.
Una vez terminadas, cada villa contará con una superficie construida interior de entre 310 m² y 331 m², distribuida en sótano, dos plantas principales y ático. Todas las viviendas dispondrán de jardín privado y piscina individual.
El proyecto cuenta con licencia de obras de edificación concedida por el Ayuntamiento de Pozuelo de Alarcón sobre un suelo urbano finalista. Además, las obras de demolición ya se han realizado y se han iniciado los trabajos de cimentación, por lo que la actuación se encuentra plenamente en curso y validada urbanísticamente.
Ubicación: Pozuelo de Alarcón, una de las zonas residenciales más demandadas de Madrid
El activo se ubica en Pozuelo de Alarcón, consolidado como uno de los municipios con mayor renta per cápita de España y uno de los enclaves residenciales más demandados por familias de alto poder adquisitivo.
En concreto, se sitúa en la Zona Estación, un entorno residencial caracterizado por su buena conectividad, con acceso inmediato a la A-6 y la M-40, y proximidad a las estaciones de Cercanías de Aravaca y Pozuelo.
La zona cuenta además con centros educativos de prestigio internacional, áreas comerciales de referencia y una oferta de obra nueva muy limitada, lo que refuerza el atractivo del activo y la solidez de la demanda.
El gestor: Grupo Frangla
El gestor del proyecto es Grupo Frangla, una promotora boutique especializada en proyectos residenciales de alta gama con precios inferiores a 2 millones de euros.
El grupo abarca todo el ciclo de desarrollo y cuenta con constructora propia, Boceto, para la ejecución de la obra. Esta integración vertical permite un mayor control sobre los costes, los plazos y la calidad de ejecución.
El periodo de construcción, obtención de licencias de primera ocupación y liquidación final se estima en un plazo máximo de 16 meses, dentro de un préstamo con plazo financiero de 20 meses, más una posible extensión de 6 meses.
Un proyecto en curso y con preventas avanzadas
El gestor ya ha desembolsado aproximadamente 625.000 euros destinados a la compra del solar. El capital restante para el desarrollo se cubrirá mediante fondos propios adicionales de los socios, depósitos de ventas comprometidos por los compradores y el préstamo aportado por los inversores de Urbanitae.
El proyecto presenta una visibilidad comercial muy elevada: 2 de las 3 viviendas ya cuentan con contratos de reserva formalizados y la tercera unidad se encuentra en fase avanzada de comercialización.
El préstamo se divide en dos tramos:
- Tramo A: 1.310.000 €, destinado a refinanciar el principal e intereses de un préstamo hipotecario existente.
- Tramo B: hasta 990.000 €, destinado a financiar directamente los costes de construcción pendientes.
Las disposiciones del tramo de obra se realizarán de forma progresiva, contra certificaciones mensuales validadas por un project monitor independiente.
17,5% de rentabilidad en 20 meses
La operación se estructura vía deuda, mediante un préstamo a tipo fijo concedido.
El importe total del préstamo asciende hasta 2.300.000 €, comprometido en dos tramos. En esta apertura se financia el tramo A, con las siguientes características:
- Importe tramo A: hasta 1.310.000 €
- Tipo de interés: 10,5% anual simple
- Rentabilidad total: 17,5%
- Plazo: 20 meses
- Posible extensión: 6 meses adicionales
- Pago de principal e intereses: a vencimiento
La amortización anticipada total se permitirá en cualquier momento, sujeta a un retorno mínimo equivalente a 15 meses de intereses.
La operación presenta un LTC bruto del 67,7% a fecha de formalización del préstamo y un LTV del 49,7% sobre el valor de ventas estimado, situado en 4.630.000 €.
Garantías del préstamo
El préstamo cuenta con un paquete de garantías relevante:
- Hipoteca de primer rango sobre las fincas registrales correspondientes a las tres viviendas, con responsabilidad hipotecaria del 140% sobre el principal del préstamo.
- Prenda de primer rango sobre las participaciones sociales de la sociedad promotora del proyecto.
- Prenda de primer rango sobre las cuentas corrientes y la cuenta IVA de la SPV prestataria.
- Carta de compromiso de capital (Equity Commitment Letter) para garantizar aportaciones adicionales de capital.
- Mecanismo de barrido de caja (cash-sweep) del 100% del importe de compraventa a percibir en la firma de escritura, destinado a amortizar prioritariamente principal e intereses del préstamo.
Estrategia de salida
La salida y el repago del préstamo se realizarán mediante el flujo de caja derivado de la formalización de las escrituras de compraventa de las viviendas.
El riesgo comercial se encuentra significativamente mitigado, ya que dos de las tres unidades cuentan con reserva formalizada y la tercera está en una fase avanzada de comercialización.
Por qué invertir en el proyecto Vértice
Estos son algunos de los principales puntos fuertes del proyecto:
- Ubicación premium en Pozuelo de Alarcón, una de las zonas residenciales más consolidadas y demandadas del noroeste de Madrid.
- Riesgo comercial prácticamente mitigado, con 2 de las 3 unidades ya reservadas.
- Proyecto con licencia concedida y obras ya iniciadas.
- Garantía hipotecaria de primer rango sobre las tres viviendas.
- Rentabilidad fija del 10,5% anual simple.
- Ratios conservadores, con LTV del 49,7% sobre el valor estimado de venta.
- Promotor con constructora propia, lo que permite mayor control sobre ejecución, costes y plazos.
Calendario estimado
El plazo estimado del proyecto es de 20 meses para el tramo A y 14 meses para el tramo B, con una posible extensión de 6 meses adicionales.
Principales hitos previstos:
- Mayo 2026: concesión y activación del tramo A para la refinanciación del préstamo puente existente.
- Noviembre 2026: concesión y activación del tramo B para continuar con los trabajos de construcción.
- Segundo-tercer trimestre de 2027: finalización de las obras y obtención de las licencias de primera ocupación.
- Último trimestre de 2027: formalización de escrituras públicas de compraventa, entrega de llaves y repago total del principal e intereses a los inversores de Urbanitae.
Una oportunidad de deuda en una ubicación residencial prime
El proyecto Vértice permite participar en la financiación de tres viviendas adosadas de lujo en Pozuelo de Alarcón, un mercado residencial de alta demanda y oferta muy limitada de obra nueva.
La combinación de preventas avanzadas, licencia concedida, obra iniciada, garantía hipotecaria de primer rango y un promotor con constructora propia refuerza el atractivo de esta operación dentro de la oferta de deuda inmobiliaria de Urbanitae.
Recuerda: el proyecto Vértice se abre a inversión el lunes 25 de mayo a las 16:00 h (UTC+2).
¿Tienes dudas sobre el proyecto?
Si quieres conocer todos los detalles de la operación, puedes plantear tus preguntas en el webinar del viernes 22 de mayo a las 12:00 h (UTC+2).
También puedes escribirnos a contacto@urbanitae.com o llamarnos al (+34) 911 23 25 22.
