El reto de 2026: convertir el capital en producción de vivienda
Last Updated on 22 enero 2026 by Equipo Urbanitae
El 21 de enero participamos, de la mano de Observatorio Inmobiliario, en un desayuno editorial celebrado en la sede de Hogan Lovells. Por parte de Urbanitae intervino nuestro director de Real Estate, Sergio Arana, en una mesa que reunió a inversores, financiadores, promotores, técnicos y asesores para poner el foco en una pregunta muy concreta: ¿por qué España atrae tanta inversión inmobiliaria y, aun así, seguimos sin conseguir que ese capital se traduzca en más vivienda?
España atrae inversión (y el living sigue en el centro)
El punto de partida fue claro: España es un mercado fácil de “vender” al inversor. Víctor Iborra (Meridia Capital) lo resumió con una idea repetida durante el encuentro: el equity story es sólido, y “vender España es bastante fácil”.
En banca, Álvaro Morales (ING) describió un 2025 “récord”, con fuerte actividad y mucho apetito por financiar operaciones –con una condición: la calidad manda–. “No vale todo tipo de activos”, apuntó, subrayando que la liquidez se concentra cuando el activo encaja.
Y, como era de esperar, el living apareció una y otra vez como segmento estrella. Pero también surgió un matiz importante: no basta con que el capital mire al living; la pregunta es qué parte de ese capital ayuda, de verdad, a aumentar la oferta.
El problema del ROE
Aquí apareció uno de los mensajes más contundentes de la jornada. Andrés Candela (Hogan Lovells) lo formuló sin rodeos: “somos la niña bonita” para el inversor, pero “no conseguimos que ese dinero venga a promover vivienda”.
Carolina Roca (Asprima) puso cifras al porqué, apoyándose en un análisis de BBVA Research: el ROE de la producción/construcción residencial en España es aproximadamente la mitad que en países europeos. Y lo aterrizó en una frase definitiva: “Yo al inversor solo le convenzo con la rentabilidad”.
Según se fue desplegando el debate, se repitieron los factores que pesan en esa rentabilidad:
- urbanismo encorsetado y procesos largos,
- plazos imprevisibles,
- fiscalidad,
- y dificultad de apalancar la materia prima, el suelo.
Incertidumbre es igual a riesgo
Si hubo un consenso transversal fue este: el cuello de botella no es la falta de interés inversor; es la falta de certidumbre.
Orson Alcocer (Hogan Lovells) describió la creación de edificabilidad como “una especie de odisea” y fue especialmente gráfico al hablar de los plazos y de la dificultad de hacerlos “financiables”: entre la licencia y la ejecución, los rangos pueden ser tan amplios que “son plazos muy complicados de gestionar”.
Desde la banca, ING lo aterrizó a su lógica de comités: cuando el urbanismo se mueve en horizontes de 20 a 40 años, “llevarlo al comité es implanteable”. Por eso, en suelo puro es difícil entrar; el apetito llega cuando el suelo ya es finalista y el riesgo es más acotable.
Y desde Urbanitae, Sergio Arana lo conectó con una idea que también compartimos internamente: nuestra lógica de inversión exige certidumbre, y el riesgo/plazo frena a todo el sector –también cuando se trata de suelos ya finalistas en los que, aun así, aparecen retrasos–.
Del diagnóstico a las palancas
Otro bloque del encuentro giró hacia la capacidad real de producir más vivienda. Sandra Daza (Gesvalt) insistió en que no hay “recetas mágicas” y que el problema es estructural: no se resuelve “a última hora como los malos estudiantes”.
En esa misma línea, Álvaro Diz (Avintia) defendió la industrialización como palanca para ganar plazos y eficiencia, citando mejoras en tiempos y en consumos del producto final, además de una propuesta de valor más clara para el inversor.
Diego Escario (Cano y Escario) amplió el foco: recuperar capacidad productiva pasa por industrialización, formación y reconstruir tejido, en un país que ha ido girando hacia servicios.
El papel de Urbanitae
En Urbanitae, este debate nos toca de cerca por dos motivos.
Primero, porque operamos –como explicó Sergio– con tickets y una granularidad que no siempre encaja en el capital más institucional. Somos “un bicho un poco particular”: foco geográfico más amplio, mayoritariamente residencial, y apertura progresiva del abanico con otros segmentos, con cautela.
Y segundo, porque en un entorno donde el banco tiene su rol definido, el gran gap suele estar en el equity. En el desayuno, Sergio lo resumió desde nuestra experiencia: podemos ayudar “trayendo más volumen de inversión porque hace falta equity”, y trasladó una cifra que da escala al impacto de activar proyectos:“habremos puesto en carga 3.000 viviendas” solo en 2025.
El fracaso no es una opción
A medida que avanzó la conversación, quedó claro que el objetivo no es “que le vaya bien” a un segmento concreto del inmobiliario, sino recuperar capacidad para producir vivienda a escala. Carolina Roca (Asprima) lo llevó a una conclusión social muy directa: “o tenemos éxito en esto… o peligra la cohesión social del país”.
Y aun así, dejó un punto de esperanza: defendió que estamos ante un posible cambio de paradigma urbanístico, citando el anteproyecto de la Ley LIDER en la Comunidad de Madrid, llamado a consulta pública, y lo planteó como una vía para ganar agilidad y previsibilidad.En resumen: la inversión está. El reto de 2026 es convertirla en vivienda entregada, con un marco que permita acortar plazos, reducir incertidumbre y mejorar el binomio riesgo-rentabilidad en la promoción. Y ahí, cada palanca cuenta: urbanismo, licencias, fiscalidad, industrialización… y también nuevas vías de capital capaces de aportar equity donde el sistema lo necesita
