Vivienda en alquiler: precios, rentabilidad y oportunidades
El mercado del alquiler de vivienda de España atraviesa un momento de intensa actividad, marcado por subidas interanuales en los precios, una rentabilidad estable, aunque desigual entre regiones, y una destacada posición dentro de la inversión en activos residenciales.
El mes de agosto cerró con una subida interanual del 10,5% en el precio del alquiler, según los últimos datos de Idealista. Este dato confirma además la estabilidad de los precios en los últimos tres meses, con una ligera caída del 0,4% respecto a julio.
Un total de 47 capitales españolas registraron precios más altos que hace un año. La mayor subida se produjo en Segovia (+19,6%), seguida de Teruel (+18,9%), Zamora (+18,8%), Ourense (+15,8%) y León (+15,6%). Y solo Soria (-0,3%) y Cuenca (-0,1%) escaparon de esta tendencia.
En términos absolutos, la plataforma señala que Barcelona sigue siendo la ciudad más cara para alquilar vivienda (23,1 €/m2), por delante de Madrid (22,2 €/m2) y San Sebastián (18,4 €/m2). Tras ellas se sitúan Palma (18 €/m2), Málaga (15,5 €/m2), Valencia (15,3 €/m2) y Bilbao (15 €/m2).
El mercado de habitaciones en pisos compartidos también muestra una evolución ascendente. La oferta creció un 24% interanual en el segundo trimestre. No obstante, la demanda se mantuvo, y el número de interesados por anuncio cayó un 2%. Este equilibrio ha limitado el alza de precios, que se sitúa en el 5% anual, hasta los 420 euros mensuales de media, según idealista. En este segmento, Barcelona vuelve a encabezar la lista con 570 euros mensuales, seguida por Madrid (527 €) y San Sebastián (475 €).
Rentabilidad de la vivienda en alquiler
La vivienda en alquiler mantiene su atractivo como activo de inversión. Según el informe La rentabilidad de la vivienda en España en 2025 de Fotocasa, la rentabilidad media se sitúa en un 6,5% en el segundo trimestre, idéntica a la registrada en 2023 y 2024. Aun así, supone una ligera reducción respecto a 2020, cuando alcanzaba el 6,9%.
Este nivel de rentabilidad se mantiene por encima del 6% por octavo año consecutivo, aunque con un “cambio estructural relevante”: las mejores oportunidades se encuentran ahora en áreas periféricas y ciudades secundarias, donde la demanda de vivienda supera a la oferta y los precios de compra todavía no se han disparado.
Por comunidades, los mayores rendimientos se concentran en Castilla-La Mancha (7,9%), Cataluña (7,8%) y Cantabria (7,3%). También superan la media nacional Castilla y León, Aragón, Murcia, Comunitat Valenciana y Extremadura. En cambio, se sitúan por debajo Galicia (6,3%), País Vasco (5,7%), Canarias (5,7%), Andalucía (5,4%), Madrid (5,4%) y, en último lugar, Baleares (4,3%).
Interés inversor en vivienda para alquilar
El alquiler de vivienda se consolida además como uno de los principales motores de la inversión residencial en España. De acuerdo con la consultora Colliers, en 2024 los modelos de flex living y residencias de estudiantes (PBSA, por sus siglas en inglés) concentraron el 66% del volumen transaccionado. Esta tendencia se mantiene en 2025, con especial protagonismo del segmento del alojamiento para estudiantes, considerado uno de los asset class más atractivos por su resiliencia y capacidad de crecimiento.
El mercado del alquiler residencial en España atraviesa una fase de cambios intensos, marcada por la subida de precios, los cambios regulatorios, la consolidación de nuevos modelos de arrendamiento y la evolución en las preferencias de los inquilinos. La demanda se orienta cada vez más hacia viviendas con características específicas, como estancias exteriores o contratos flexibles, mientras la oferta no crece al mismo ritmo y genera tensiones adicionales. Este escenario plantea retos para propietarios, gestores e inversores en un contexto cada vez más dinámico y competitivo.
