Reconversión de activos: así se reinventa el inmobiliario
La reconversión de activos, es decir, conversión de oficinas o locales en viviendas, la adaptación de naves industriales o espacios logísticos, o el rediseño de antiguos hoteles en propiedades de lujo se han convertido en prácticas cada vez más frecuentes en ciudades como Madrid o Barcelona. Esta tendencia está redefiniendo el mapa inmobiliario y responde a la necesidad de adaptarse a nuevas demandas sociales: desde alojamiento asequible hasta formatos más innovadores como el coliving o las residencias para estudiantes y personas mayores.
La transformación de inmuebles gana protagonismo en el mercado español, impulsada fundamentalmente por la alta demanda en los sectores turístico y residencial, así como por el interés inversor en activos con potencial de reconversión. Según datos de CBRE, los cambios de uso de edificios se duplicaron en 2024, con Madrid concentrando el 60% de estas operaciones. Málaga, Barcelona, Sevilla y Zaragoza también se sumaron a esta dinámica, incrementando su participación del 26% en 2023 al 40% en 2024.
En total, se registraron 70 operaciones de acondicionamiento que afectaron a más de 390.000 m², siendo el último trimestre especialmente activo. La inversión destinada a este tipo de activos alcanzó los 900 millones de euros, triplicando la cifra del año anterior.
El 80% de estas transformaciones tuvo como destino final proyectos del segmento living y hotelero, consolidándose como las alternativas preferidas por los inversores. Asimismo, el 60% de los inmuebles transformados eran antiguas oficinas. También destacaron sectores alternativos como el Healthcare, que representó un 15% del total, con hospitales y residencias como principales destinos.
La readaptación de activos ya no es una solución puntual, sino una herramienta estratégica para generar valor, revitalizar espacios infrautilizados y responder a las exigencias de un mercado en constante evolución.
Oficinas reconvertidas: reconversión de activos
El análisis de Colliers apunta en esta dirección: en Europa, casi una quinta parte de las recientes adquisiciones se destinan ya a reconvertir oficinas, impulsadas por los bajos tipos de interés y la mayor liquidez.
En España, Madrid es uno de los epicentros de este fenómeno. De hecho, según estimaciones de la consultora EY, la capital cuenta con 1,8 millones de metros cuadrados de oficinas que podrían transformarse en viviendas de aquí a 2043.
Un ejemplo representativo es Talent Tower, el emblemático edificio que Blackstone y Banco Santander pusieron a la venta para su reutilización en pisos residenciales. La operación no culminó con Grupo Lar debido a falta de financiación, pero posteriormente fue adquirida por el fondo Argis, que ha previsto una inversión total de unos 50 millones para transformarlo en 71 apartamentos exclusivos.
Locales vacíos, viviendas en marcha otra de las opciones de la reconversión de activos
Un informe de Clikalia, al que ha tenido acceso Idealista, destaca que los barrios periféricos de Madrid y Barcelona son los que concentran el mayor potencial para reconvertir locales comerciales vacíos en hogares, otra de las grandes tendencias en renovación de espacios, como respuesta a la escasez de oferta residencial. Zonas como Vicálvaro, Villaverde o Horta-Guinardó presentan condiciones favorables gracias a su baja densidad comercial, menor presión urbanística y buenas perspectivas de rentabilidad. En contraste, los distritos céntricos muestran menor viabilidad por su alta actividad comercial y escasez de locales disponibles. El estudio considera factores como la disponibilidad real de locales, la viabilidad técnica y normativa del cambio de uso, y el potencial de revalorización. Aunque no es una solución estructural, esta estrategia se presenta como una medida efectiva y accesible para ampliar el parque inmobiliario desde intervenciones pequeñas y localizadas
Del uso industrial al residencial
Por otra parte, un reciente análisis elaborado por la firma de renovación urbana Ginkgo, en colaboración con la consultora Systemiq – al que hace mención El País-, estima que en Europa existen alrededor de 19.000 kilómetros cuadrados de terrenos industriales y logísticos obsoleto –una superficie diez veces mayor que Londres-. Según sus proyecciones, la reurbanización de solo una parte de estos espacios podría dar lugar a entre 15 y 20 millones de nuevos hogares y áreas de uso mixto en los próximos 15 años. Esta transformación no solo ofrecería soluciones habitacionales, también contribuiría a revitalizar barrios degradados, reducir la huella ecológica y ahorrar hasta un 20% en costes de infraestructura respecto a nuevas obras.
Residencias de lujo con sello hotelero
El reacondicionamiento alcanza también al mercado Premium, donde las branded residences (residencias de alta gama asociadas a grandes cadenas hoteleras) se posicionan con fuerza. La transformación de hoteles vacíos o edificios históricos es, por tanto, un fenómeno en expansión en la que los promotores buscan revalorizar edificios infrautilizados o envejecidos.
En la península ibérica hay más de 2 400 proyectos en marcha, con precios que pueden llegar hasta los 24 millones de euros por unidad. Este tipo de reconversión aporta prestigio, rentabilidad y valoración por parte de inversores que buscan diferenciación y un aire de exclusividad. Son proyectos que aprovechan el patrimonio arquitectónico, la ubicación y el prestigio de grandes cadenas hoteleras para crear activos inmobiliarios con alta rentabilidad.
La rehabilitación de activos permite reducir la huella de carbono, evitar el consumo de suelo nuevo y revitalizar entornos urbanos ya consolidados. Además, en un contexto donde la vivienda se ha convertido en un reto nacional, estas actuaciones pueden aportar una solución rápida y viable.
