“El primer filtro para los proyectos en Urbanitae es el promotor”
En Urbanitae financiamos proyectos inmobiliarios con la ayuda de muchos inversores de toda índole –desde pequeños ahorradores a family offices–. Por eso, nuestra actividad tiene dos caras: por un lado, los inversores –el crowd que financia el grueso de nuestros proyectos– y, por el otro, los promotores, que son nuestro supply. Alinear a las dos partes suele ser sencillo cuando la calidad es la base: esa es la filosofía que seguimos en Urbanitae, ofrecer solo las mejores oportunidades de inversión de promotores acreditados. Hablamos hoy con Morgana Gómez, Investment Associate de Urbanitae.
¿Cómo es una jornada de trabajo típica de Morgana Gómez en Urbanitae?
Ahora que estoy en la parte más operativa del equipo, mi función principal es la coordinación del departamento de Real Estate con el resto de departamentos de la compañía. Estoy presente en todas las fases de lanzamiento de una campaña de financiación, desde el lanzamiento del proyecto en la web al seguimiento del capital invertido, pasando por la coordinación con el equipo de Asset Management, el seguimiento de firmas en notaría, etc.
Por otro lado, mi trabajo también sigue vinculado principalmente a proyectos de deuda, donde se supervisan las disposiciones que solicitan los promotores junto con el project monitoring, que se encarga de validarlas.
“Creo que el propio concepto de crowdfunding va a jugar un papel fundamental en la financiación de todo tipo de proyectos inmobiliarios”.
Cuando se crece tan rápido como lo ha hecho Urbanitae, la propia compañía demanda procesos más elaborados, así como puntos de conexión entre los distintos departamentos que la componen. Digamos que yo soy uno de esos puntos: coordino el equipo de Inversiones con el resto de agentes –tanto internos como externos– para que toda la vida de un proyecto –desde su análisis hasta su devolución— tenga un hilo conductor eficaz y claro para todos los stakeholders.
Morgana, antes de entrar en Urbanitae habías trabajado sobre todo en auditoría… ¿Cómo fue el cambio al sector inmobiliario?
La verdad que fue un cambio totalmente inesperado. Cuando entré no conocía nada del sector, ¡apenas sabía qué era un promotor inmobiliario! Pero Urbanitae ha sido una gran escuela, también por los compañeros tan profesionales con los que me he cruzado, que me han ido acompañando en todo este proceso de aprendizaje.
Entras en Urbanitae a finales de 2020. ¿Cómo dirías que ha cambiado el sector del crowdfunding inmobiliario desde entonces?
Yo fui de las primeras personas en entrar en la compañía: por entonces, el equipo de inversión éramos Jorge Turégano y yo. En ese momento hacíamos uno o dos proyectos al mes de unos 450.000 euros. Ahora, sin embargo, fondeamos proyectos de 5.000.000 de euros en minutos y se lanzan campañas de financiación prácticamente todas las semanas. Poder vivir el crecimiento que ha experimentado ha sido increíble y creo que el propio concepto de crowdfunding va a jugar un papel fundamental en la financiación de todo tipo de proyectos inmobiliarios.
¿Cómo ves el sector en España? ¿Cuánto recorrido le queda al crowdfunding?
Como comentaba, y aunque creo que es complicado resumir las tendencias de un sector tan complejo como este, creo que se encuentra claramente al alza. Y no solo en el sector inmobiliario, sino que conceptualmente el crowdfunding va a permitir al pequeño inversor a estar presente en otros muchos mercados a los que no tendría acceso de otra forma.
A la hora de examinar los proyectos, ¿cuáles son las líneas rojas de Urbanitae?
Aunque depende mucho de la tipología del proyecto, diría que las principales líneas rojas de un proyecto son el riesgo licencia/permisos, el riesgo comercial y el riesgo de incremento de costes de construcción. Aunque todos estos pueden verse significamente mitigados por la alianza con promotores de primer nivel –el primer filtro que debe pasar un proyecto es el promotor, conocer bien de la mano de quién viene–, siempre son puntos críticos que debemos tener muy medidos a la hora de publicar un proyecto en la plataforma.
Desde Urbanitae contamos con expertos externos a la plataforma que elaboran una due diligence muy rigurosa sobre las líneas rojas mencionadas anteriormente y que nos permiten tener un ojo más crítico sobre las operaciones.
“De media diría que en torno a 2-3 semanas podemos tener todo preparado para abrir el proyecto a financiación”.
Cada proyecto debe ser aprobado por unanimidad por el Comité de Inversiones. ¿Has liderado alguno que no haya pasado el corte?
¡Y no solo uno! El hecho de llevar casi cuatro años en la compañía me ha permitido no solo a mi, sino a todo el equipo ver proyectos de todo clase. Esta visión tan detallada del mercado, así como los errores del pasado, nos ha dado un ojo crítico que permite que Urbanitae elija los mejores proyectos del sector para su anuncio en la plataforma.
¿Cuánto tiempo puede pasar desde que empezáis a considerar un proyecto hasta que se abre a financiación?
Aquí influye mucho la relación que tengamos con el promotor. Hay gestores con los que hemos hecho dos, tres o más proyectos y conocen nuestra forma de trabajar, por lo que a la hora de presentar un proyecto tienen toda la documentación necesaria mucho más preparada que los que tienen contacto por primera vez con la plataforma. Pero de media diría que en torno a 2-3 semanas podemos tener todo preparado para abrir el proyecto a financiación.
