“El inmobiliario es uno de los grandes pilares del Estado de bienestar”
Patricia Hernández es consejera delegada de Vía Ágora y también el mejor ejemplo del papel cada vez más protagonista de las mujeres en altos cargos de compañías dentro del sector inmobiliario. Vinculada desde 2007 a la promotora, el pasado mes septiembre tomó el testigo de Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente y fundador del grupo. La nueva CEO de Vía Ágora repasa en esta entrevista concedida a Urbanitae las cifras de cierre de 2023 y las previsiones de la empresa para 2024. Asegura que será un año de estabilización en los precios y reclama a la Administración mayor valentía a la hora de tomar medidas que den impulso al sector. Entre ellas, el desbloqueo de las bolsas de suelo disponibles, la revisión de la fiscalidad y la agilización de trámites de planeamiento y gestión urbanística.
Hablemos del origen y de la trayectoria de Vía Ágora.
Vía Ágora nació en 2007 e impulsó el proyecto de promoción inmobiliaria conocido como Vía Célere y que se extendía a Bulgaria, Polonia y Brasil, además de España. En 2017, vendimos la parte española del negocio y nos centramos en la gestión de la parte internacional.
En 2019, decidimos concentrarnos en España y relanzamos la actividad promotora aquí, ya bajo la marca Vía Ágora. Así que este 2024 vamos a cumplir 5 años de este aparentemente nuevo proyecto, aunque realmente nuestra trayectoria se remonta a muchos años atrás.
La gestión y promoción de viviendas y locales centran vuestra actividad. ¿Con qué cifras cerraréis 2023 y qué previsiones tenéis para 2024?
A cierre de 2023 teníamos más de 1.400 viviendas en carga, de las cuales 659 son en modalidad de build to rent (BTR) y el resto son para venta.
Este 2024 parece que será un año de estabilización a nivel macro y también para nuestro negocio, así que nos encontramos consolidando nuestro proyecto tanto en una como en otra modalidad. Este año entregaremos parte de estos proyectos e incorporaremos otros adicionales por lo que la previsión es cerrar el año en cifras similares a las del 2023.
Como novedad, esperamos que salgan a la luz los primeros proyectos en Los Cerros, ámbito que venimos desarrollando desde hace varios años y en el que disponemos de una gran bolsa de suelo.
¿En qué zonas geográficas tenéis mayor presencia? ¿Está en vuestros planes llegar a otros emplazamientos?
En la actualidad estamos presentes en Madrid y en Andalucía, donde queremos seguir creciendo. También estudiamos con interés otras plazas como Levante o País Vasco, aunque por el momento no hemos encontrado proyecto para entrar en esas ubicaciones.
Además de la compraventa, Vía Ágora ha entrado también en el negocio del build to rent con el arranque de las obras de cuatro proyectos de alquiler asequible adjudicados por el Ayuntamiento de Madrid. ¿Qué peso tiene este modelo en vuestro negocio?
Como comentaba antes, el BTR representa actualmente cerca del 47% de las viviendas que desarrollamos, y dentro de esta línea de negocio el 65% es colaboración público-privada. Son 425 viviendas en Madrid, que se integrarán dentro del proyecto Palatino Residencial, que ostenta hoy día unas 1.300 viviendas de este Plan del Ayuntamiento.
Además de esta línea de vivienda asequible, contamos también con proyectos de viviendas libres muy interesantes que equilibran la oferta de vivienda disponible en alquiler en la ciudad de Madrid.
¿Cuáles son las principales amenazas para el mercado de compraventa de vivienda actualmente? ¿Asistiremos a una corrección en los precios de vivienda de obra nueva el próximo año 2024?
Pues parece ya un mantra, pero sin duda, la falta de oferta de suelo. Ya es una realidad, pero en la medida en que no se desatasquen los suelos en desarrollo que están en curso continuamos agravando el problema, claro. Hay que actuar sobre los plazos de producción de suelo.
El mercado de compra es sensible a otras variables, como la financiación, pero en este momento no veo una amenaza sino al contrario, seguramente iniciamos el camino a niveles más razonables y eso mejorará el acceso.
“El build to rent representa cerca del 47% de las viviendas que promueve Vía Ágora, el 65% de colaboración público-privada”
Así que con la falta de oferta existente y teniendo en el horizonte mejoras en la financiación, no creo que vaya a haber una corrección en los precios de vivienda de obra nueva este año. Tampoco grandes subidas, será más bien una estabilización.
Desde el punto de vista promotor, ¿qué demandáis a la Administración?
En primer lugar, es necesario que pongan en carga el suelo que tienen. En segundo lugar, a nivel normativo es muy importante una revisión de la fiscalidad. También la agilización de los trámites de planeamiento y gestión urbanística, y dotar de mayor certidumbre a los mismos.
Reclamamos que sean valientes en la adopción de medidas y veremos resultados. Por último, que no abandonen las políticas de compra de vivienda, porque está bien ofrecer solución habitacional para hoy, pero también debemos favorecer que la gente pueda invertir en su futuro. Que fomenten el ahorro de las familias, lo cual es especialmente interesante con las previsiones de pensiones que manejamos.
Estáis aplicando la inteligencia artificial (IA) al desarrollo de una promoción residencial. Un proyecto piloto que sitúa a Vía Ágora como empresa pionera en este ámbito. Háblanos de esta iniciativa.
Este primer proyecto piloto se está llevando a cabo a través de la filial del grupo, Lignum Tech, que se encarga de fabricar fachadas industrializadas de madera, terrazas, escaleras y baños industrializados. Hemos empezado con un proyecto de arquitectura generativa que vamos a desarrollar en un periodo de seis meses, junto a la empresa Valenthia Srategy, con su tecnología Nidus.
Se trata de una aplicación que funciona mediante IA y que es capaz de encajar de la forma más óptima las piezas de acabado en una fachada industrializada. Nosotros le damos el tamaño de las piezas de acabado dentro de un proyecto de fachada, en el que aparecen los huecos de las ventanas, la estructura y los forjados, y en sólo 30 segundos te desarrolla el proyecto. Esta labor de encaje la realizaban antes dos técnicos cualificados que destinaban unas 160 horas de trabajo.
La IA te da la mejor opción atendiendo a los criterios que le has solicitado. Le podemos pedir que prime el mayor número de piezas enteras en la fachada o el menor desperdicio, o que nos optimice el tamaño del panel, por ejemplo. La aplicación ofrece varias versiones y los técnicos sólo tienen que decidir cuál es la más óptima.
El crowdfunding inmobiliario crece como alternativa de financiación para los promotores. ¿Cuál será su papel en los próximos años?
El promotor está aún muy ligado a la financiación bancaria porque durante mucho tiempo era casi la única alternativa y además por el precio. Ahora bien, en los últimos años se han producido cambios muy interesantes en el mix de proveedores financieros para el negocio promotor. Han aparecido financiaciones alternativas muy interesantes, bonos y pagarés, y también plataformas de crowdfunding inmobiliario e incluso de tokenización.
“El sector está transformando sus procesos, implementando la sostenibilidad, la innovación y la digitalización en todas las fases de la cadena de valor”
Obviamente son nuevas formas de hacer, que llevan ritmos de implantación diferentes, pero desde luego para el promotor y también para el equilibrio del sistema financiero es siempre interesante poder acceder a otras fórmulas u otro tipo de crédito. Por el lado inversor, el crowdfunding ofrece la posibilidad de invertir en inmobiliario al pequeño inversor, que antes no tenía acceso, y al contribuir con cantidades más pequeñas, los inversores pueden diversificar su cartera.
En otros países los volúmenes de inversión son francamente interesantes. Aquí aún estamos lejos, pero la tendencia es a ir convergiendo hacia estos mercados que van por delante de nosotros.
¿Cómo se vislumbra el mercado inmobiliario en el corto y medio plazo?
El sector inmobiliario es uno de los grandes pilares del Estado de bienestar y está claro que seguirá creciendo y adaptándose a las necesidades de nuestras sociedades, cada vez más complejas. Tenemos grandes compañías muy profesionales que están cogiendo el testigo para empujar y dar respuesta al reto que tenemos.
En el corto y medio plazo, el comportamiento de los tipos va a marcar el resultado, y dado que la expectativa es de normalización, somos positivos.
Bajando al terreno, el residencial, que es el mercado que conocemos mejor, vive un momento estresante porque no somos capaces de satisfacerlo como nos gustaría. Es verdad que vendemos bien el producto que sacamos, lo cual es una parte muy importante, pero también es cierto que tenemos una gran presión de costes y problemas de capacidad que nos esforzamos por no trasladar al precio o hacerlo lo menos posible. Somos los primeros interesados en mantener un mercado sano.
Además, el sector está transformando sus procesos, implementando la sostenibilidad, la innovación, la digitalización en todas las fases de la cadena de valor, y está introduciendo una auténtica revolución con la industrialización.
Creo que se está produciendo un cambio trascendental en todos los requisitos medioambientales, sobre todo en lo relacionado con las compensaciones de huellas de carbono, análisis de vida de producto, etc., y la situación del mercado (falta de mano de obra, accesibilidad de la vivienda, necesidad de ahorro en plazos y costes, etc.) nos lleva a pensar que el futuro del sector pasa por industrializar.
