Aún no tenemos la imagen completa, pero lo ocurrido de enero a noviembre lo deja claro. 2021 fue un gran año para el mercado inmobiliario en España, con la vivienda como protagonista.
En efecto, según el INE el número de compraventas de viviendas inscritas en noviembre fue de 49.895, el mejor noviembre desde 2007. El dato supone un crecimiento del 24,4% respecto al mismo mes de 2020, y un incremento del 7,9% respecto a octubre.
La buena marcha del segmento la corroboran los registradores de la propiedad. En el undécimo mes del año, el número de compraventas totales creció un 18,7% respecto a noviembre de 2020. Es decir, pasamos de 78.511 operaciones realizadas en noviembre de 2020 a 93.178 en noviembre de 2021. El avance es aún mayor si se compara con 2019, nada menos que del 25%. En el caso concreto de la vivienda, las alzas fueron del 23,2% respecto de noviembre de 2020 y del 26,7% respecto del mismo mes de 2019.
El Consejo General del Notariado maneja guarismos similares. Según este colectivo, la subida en el número de compraventas de noviembre fue del 25,9% interanual. Se vendieron más casas y más caras, pues el precio medio del metro cuadrado creció un 7,4%, hasta los 1.502 euros por metro cuadrado, de media. Las compraventas de pisos registraron el mayor aumento, un 30,2% interanual.
Se consolida la recuperación del ladrillo
La pandemia supuso un freno notable de la actividad inmobiliaria: las transacciones cayeron un 17,7% en 2020. Los datos confirman la reactivación del sector, con un incremento medio del 4,3% en el precio de la vivienda nueva y usada, de acuerdo con las estimaciones de la tasadora Tinsa. La subida llega al 8,6% si se compara con el peor trimestre de 2020.
Entre las razones que explican el buen momento de la vivienda en España, Tinsa cita “el ahorro de los hogares, la confianza de los consumidores y las nuevas necesidades de vivienda descubiertas durante el confinamiento”, así como los bajos tipos de interés. Estos factores han impulsado la demanda “con finalidad de uso”, pero también la compra profesional. Y es que, como sabemos en Urbanitae y explica Tinsa, el mercado residencial ofrece rentabilidades atractivas comparadas con “productos financieros de riesgo similar”. De hecho, la rentabilidad media de nuestros proyectos devueltos hasta la fecha supera el 20% anual.
Sin burbuja de vivienda a la vista
Los datos de 2021, unidos a la subida de precios, han hecho que algunos se pregunten si estamos ante una nueva burbuja. Las mismas cifras parecen desmentirlo. Hay que decir que la vivienda en España cuesta hoy de media un 28% menos respecto de sus niveles máximos. Parte del aumento de precios tiene que ver con los mayores costes de producción, pero la falta de stock es una de las causas principales.
Esta escasez se percibe claramente en el mercado de alquiler. Según la consultora Atlas Real Estate Analytics, en España se necesitan 1,8 millones de viviendas en alquiler para satisfacer la demanda. Por otra parte, el build to rent –la construcción destinada al alquiler– va a acelerarse durante 2022: la propia Atlas estima que en los próximos cuatro años se lanzarán más de 100.000 viviendas con este fin.
En un análisis reciente, CaixaBank Research concluye que no se dan las condiciones para una burbuja inmobiliaria: entre las razones, menciona que el nivel de acceso a la vivienda es mayor que el que había en 2007 y que no existe actualmente un boom crediticio. Al mismo tiempo, la ratio entre transacciones y parque total de viviendas durante la primera mitad de 2021 se situó en el 2%; en épocas de boom, la ratio sube al 3 o el 4%.
Como especialistas en la promoción residencial de obra nueva, desde Urbanitae vemos el 2022 con optimismo. No en vano, este año nuestra previsión es alcanzar una producción de al menos 100 millones de euros y consolidar el papel del crowdfunding como una vía de financiación alternativa comparable a los fondos.
