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“La deuda alternativa ha venido para quedarse”

Entrevistamos a Ignacio Novela, senior advisor Real Estate en Urbanitae, para analizar cómo ha evolucionado el mercado inversor y el inmobiliario en particular en los últimos años. La financiación participativa, asegura, es una alternativa más a la financiación bancaria, que está adquiriendo cada vez mayor peso entre los promotores inmobiliarios. Novela decidió unirse como asesor al Urbanitae al tratarse de una plataforma de inversión financiera y no ser sólo una startup. Como apunta, esto facilita su trabajo, que es asegurarse de que sólo los mejores proyectos se suben a la plataforma.

Ignacio, además de tu actividad en Urbanitae, diriges la firma de inversión Amento Capital, que tiene una pata importante dedicada a la inversión en equity y deuda inmobiliarias. Esto te proporciona una amplia visión del mercado inversor. ¿Cómo ha evolucionado la inversión en el sector inmobiliario en los últimos años?

Después de la crisis de 2008, ha habido dos cambios fundamentales. Por una parte la promoción ha pasado de estar en manos de promotores de los de toda la vida a tener actores más financieros y más sofisticados. Por otra parte, la concentración bancaria y la normativa europea, mucho más restrictiva, han provocado que la financiación de proyectos inmobiliarios se reduzca sustancialmente. Esto ha facilitado que los promotores empiecen a acostumbrarse a financiarse con deuda alternativa, proveniente de fondos especializados. Por la vía de los hechos, en España estamos empezando a financiarnos más como en el mundo anglosajón, donde entre el 70% y el 80% de la financiación viene de fuentes distintas a los bancos.

En cuanto a los activos en renta, hemos visto una tendencia creciente de la inversión de particulares e instituciones hacia los vehículos yield o centrados en activos en rentabilidad, con gestores profesionales y dedicados, y con estructuras fiscales optimizadas, en lugar de la clásica inversión directa en este tipo de activos.

En esta etapa poscovid, la inversión inmobiliaria ha ganado protagonismo hasta el punto de codearse con la renta fija, la renta variable o la inversión en infraestructuras. ¿Crees que los volúmenes de capital que los grandes gestores mundiales del ahorro privado y público destinan a la inversión inmobiliaria seguirá creciendo?

La inversión inmobiliaria es un asset class que ha sido relacionado desde siempre con el ahorro, al menos en España. El hecho de que cada vez se haga más a través de vehículos profesionalizados, nos hace pensar que las empresas (invirtiendo su liquidez) y los particulares destinarán parte de sus ahorros a este tipo de inversión

La financiación participativa, como una alternativa más a la bancaria, está adquiriendo cada vez mayor peso entre los promotores inmobiliarios. ¿Cuáles son los principales motivos de este crecimiento? ¿Crees que ha llegado para quedarse y seguirá conviviendo con la financiación bancaria?

Como hemos comentado, la deuda alternativa ha venido para quedarse. Los fondos llevan ya casi 15 años en España y empiezan a verse como una fuente natural de financiación. El problema que tienen estos fondos es que la inversión mínima es en muchos casos demasiado elevada para el particular medio. Era cuestión de tiempo que surgiesen plataformas que aglutinasen este tipo de ahorro particular. En Estados Unidos, Reino Unido o el norte de Europa, donde la financiación alternativa es más conocida, ya existían plataformas de financiación participativa. En España son aún mucho más desconocidas de lo que, en mi opinión, deberían. Creo que si se hace bien, es un tipo de inversión que convivirá de forma natural con la financiación bancaria.

Por otra parte, los bancos nos ven más como partners que como competidores. En realidad nosotros financiamos proyectos en los que la banca ve un riesgo excesivo para el retorno que obtienen. Es cada vez más habitual que sean los propios bancos los que nos llamen para que financiemos proyectos que a ellos les gustan, pero que no encajan en sus criterios de inversión.

Centrándonos en el crowdfunding inmobiliario, ¿por qué puede ser una opción de inversión interesante para pequeños y medianos inversores?

Creo que tiene tres vertientes muy atractivas:

  • Por un lado, el crowdfunding inmobiliario permite que gente poco acostumbrada al mundo de la inversión en general pueda empezar a invertir con pequeñas cantidades.
  • Por otro, y aunque suene obvio, te permite invertir en inmobiliario, que es un tipo de inversión muy intensiva en capital que, por lo general , requiere grandes sumas de dinero. Por vía del crowd, puedes invertir en grandes proyectos de una manera que hasta hace unos años habría sido imposible para un inversor particular.
  • Por último, el crowd hace posible que puedas diversificar tu inversión en muchos proyectos distintos, lo que limita tu riesgo al no poner todos los huevos en la misma cesta.

En España este sector se encuentra en pleno desarrollo y cada vez son más los actores que operan en este ámbito. ¿Cuáles son los desafíos a los que se enfrenta en los próximos años?

Son varios los retos a los que se enfrentan los nuevos actores:

  • Hay que acabar de convencer a los promotores de que la financiación alternativa en general, y vía crowd en particular, es una opción viable para ellos. En muchos casos es complementaria a la bancaria, y además es mucho más flexible, con lo que puede solucionar problemas y desatascar situaciones a los que la banca no llega.
  • Debemos invertir mucho tiempo y recursos en explicar y hacer llegar esta modalidad a los inversores particulares, que normalmente son más reacios que los institucionales a “probar” cosas nuevas.
  • Es importante que las plataformas crowd se armen con equipos de inversión potentes. No vale sólo con poder llegar a los pequeños inversores. Hay que ofrecerles una tipología de producto igual o mejor que los grandes fondos
  • El tamaño de los proyectos en los que se puede participar vía crowd es un gran hándicap. A día de hoy, el regulador ha fijado un tope máximo de inversión de 5 millones de euros. En mi opinión este es un límite totalmente arbitrario que debería de ser ampliado (e incluso eliminado) a medio plazo. Sobre todo si se quiere poder crear vehículos de inversión con rentabilidad para pequeños inversores, tener ese límite de 5 millones hace que sea difícil acceder a activos que sean eficientes a nivel de yield.

Evidentemente, no todas las plataformas de crowdfunding inmobiliario son iguales. ¿Qué es lo que diferencia a Urbanitae?

Hay varias razones por la que me hizo tanta ilusión unirme como asesor a Urbanitae. Tenían claro que querían ser una plataforma de inversión financiera, y no sólo una startup. Esto facilita mi trabajo, que es asegurarme de que sólo los mejores proyectos se suben a la plataforma. Tienen una vocación de servicio y atención al cliente que iguala, e incluso supera los estándares de calidad de los grandes fondos. Tiene un equipo ejecutivo, con Diego Bestard al frente, que entiende que el valor de una plataforma viene exclusivamente por hacer las cosas bien; y tiene un equipo de inversión con una amplia experiencia en el sector inmobiliario, ya que todos ellos han trabajado antes en empresas del sector como Colliers, Martinsa Fadesa, KPMG Real Estate o JLL. Además cuenta con un arquitecto en su plantilla que, además de haberse formado en la evaluación numérica de los proyectos, aporta una visión técnica diferencial a los mismos.

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