Para muitos aforradores, comprar uma habitação completa como investimento é difícil devido ao capital necessário, aos custos associados e ao financiamento. No entanto, adquirir um imóvel não é a única forma de obter exposição ao setor imobiliário.
Hoje existem diferentes vias para participar em operações imobiliárias com montantes mais reduzidos e sem assumir individualmente uma hipoteca. Isto não significa que sejam investimentos seguros. Reduzir a barreira de entrada não elimina os riscos do ativo, do projeto nem da estrutura utilizada.
Começar com prudência consiste em compreender como se espera gerar rentabilidade, o que pode correr mal e quanto capital pode permanecer investido sem comprometer outras necessidades.
Antes de investir, organiza as tuas finanças
A primeira decisão não é que projeto escolher, mas quanto dinheiro pode realmente ser destinado ao investimento.
Antes de começar, convém:
- dispor de uma almofada para imprevistos;
- separar o dinheiro necessário para despesas próximas;
- rever as dívidas pendentes;
- e calcular que perda poderia ser assumida sem comprometer a estabilidade financeira.
O investimento imobiliário costuma implicar uma liquidez limitada. Numa compra direta, vender o imóvel pode exigir meses. No financiamento participativo, o capital costuma permanecer comprometido até que a operação termine.
Por isso, não deveria ser investido dinheiro que possa ser necessário no curto prazo.
Define como esperas obter rentabilidade
Nem todos os investimentos imobiliários geram o resultado da mesma forma. Antes de comparar percentagens, convém compreender de onde deveria provir a rentabilidade.
Juros de um empréstimo
Nos projetos de dívida, os investidores financiam coletivamente um empréstimo concedido a um promotor. O contrato estabelece um juro e um prazo, embora o recebimento dependa da capacidade de reembolso do mutuário.
A pergunta principal não é apenas quanto paga o empréstimo, mas de onde virá o dinheiro para o reembolsar. Pode provir da venda de habitações, de um refinanciamento bancário, da venda de um ativo ou dos recursos do promotor.
Mais-valia de uma promoção
Nos projetos de equity ou mais-valia, o investidor participa no resultado de uma operação imobiliária. A rentabilidade depende de fatores como:
- o preço de compra do terreno ou ativo;
- os custos de construção;
- o ritmo de vendas;
- o preço final;
- e o prazo real do projeto.
Neste caso, não existe um juro contratual. A rentabilidade é estimada e pode ser superior ou inferior à prevista. Também podem ocorrer perdas.
Valorização de um imóvel próprio
Na compra direta, o investidor pode procurar uma valorização do ativo através de uma aquisição a bom preço, uma remodelação, uma alteração de uso ou a evolução do mercado.
Mas comprar um imóvel e esperar não constitui, por si só, uma estratégia. É necessário incorporar impostos, financiamento, manutenção, custos de remodelação, período de detenção e despesas de venda.
Escolhe a via de acesso adequada
Compra direta
O investidor adquire o imóvel completo e toma as decisões sobre financiamento, remodelação, conservação e venda.
Oferece controlo, mas também concentra uma parte elevada do património num único ativo. Além disso, exige assumir os custos e as responsabilidades associados à propriedade.
Financiamento participativo imobiliário
Permite participar em projetos concretos sem comprar individualmente um imóvel completo.
Na Urbanitae, é habitualmente possível investir a partir de 500 euros em operações de dívida ou equity. Esta via reduz a barreira de entrada e permite repartir o capital por diferentes projetos, embora não evite atrasos, iliquidez nem a possibilidade de perdas.
O investidor deve analisar cada operação de forma individual. A autorização e supervisão da plataforma não significa que a Comissão Nacional do Mercado de Valores — CNMV — aprove cada projeto nem garanta o seu resultado.
Fundos e sociedades imobiliárias cotadas
Os fundos delegam numa sociedade gestora a seleção de uma carteira de ativos. As sociedades anónimas cotadas de investimento imobiliário — SOCIMI — permitem investir através da compra de ações de empresas que possuem ou exploram imóveis.
Estes veículos podem facilitar a diversificação, mas introduzem outros riscos, como as decisões de gestão, as comissões ou a volatilidade bolsista. Também não transformam automaticamente o imobiliário num investimento estável.
Analisa o ativo, a estrutura e o promotor
Uma boa localização não basta para justificar um investimento. Também é necessário compreender como está estruturado e quem deve executá-lo.
Antes de investir, convém rever:
- experiência e solvência do promotor;
- capital próprio que aporta;
- situação urbanística e licenças;
- avanço do projeto;
- financiamento bancário;
- custos previstos;
- procura real;
- calendário;
- e estratégia de saída.
Na dívida, também importam o ranking de reembolso, as garantias e a fonte de reembolso. Uma hipoteca pode aportar proteção, mas não assegura o reembolso: o seu valor depende do ranking, do ativo, do preço que possa ser obtido e do tempo necessário para a executar.
Começa com uma exposição limitada
O facto de um investimento permitir entrar a partir de um montante reduzido não significa que convenha investir o máximo disponível.
Para um principiante, pode ser razoável começar com uma exposição limitada, observar como funciona o processo e evitar que uma só operação determine o resultado de toda a carteira.
Também convém considerar o património completo. Uma pessoa que já possui a sua habitação habitual ou outros imóveis pode estar mais exposta ao setor do que parece se observar apenas os seus investimentos financeiros.
O investimento imobiliário deve ocupar um peso coerente com:
- o capital total;
- as necessidades de liquidez;
- o horizonte;
- e a capacidade para suportar perdas ou atrasos.
Diversifica entre riscos realmente diferentes
Diversificar não consiste apenas em acumular projetos.
Várias promoções do mesmo promotor, na mesma cidade e dirigidas ao mesmo comprador podem depender de fatores muito semelhantes. Uma carteira mais diversificada pode repartir a exposição entre:
- promotores;
- localizações;
- prazos;
- dívida e equity;
- fases de desenvolvimento;
- e fontes de reembolso.
A diversificação reduz o impacto de um problema individual, mas não evita uma queda geral do mercado nem transforma uma carteira em segura.
Erros habituais ao começar
Um dos erros mais frequentes é escolher apenas pela rentabilidade anunciada. Uma percentagem elevada também pode refletir uma maior incerteza, uma posição subordinada ou uma operação mais complexa.
Outros erros habituais são:
- investir dinheiro necessário no curto prazo;
- confundir rentabilidade objetivo com rentabilidade garantida;
- ignorar impostos, comissões e custos;
- concentrar-se num único projeto;
- assumir que uma garantia elimina o risco;
- não rever o promotor;
- e comparar percentagens sem considerar o prazo.
Também é importante preparar cenários adversos. O que acontece se a promoção demorar mais seis meses? Se as habitações forem vendidas por menos? Se o promotor não conseguir o financiamento previsto? Se o empréstimo não puder ser reembolsado no vencimento?
Pensar nestas situações antes de investir ajuda a avaliar se o retorno esperado compensa realmente o risco.
Formação para compreender, não para eliminar o risco
Aprender antes de investir não significa tornar-se especialista imobiliário. Significa dispor de ferramentas para interpretar a informação e formular as perguntas adequadas.
A Urbanitae Academy oferece formação gratuita e adaptativa sobre conceitos como rentabilidade, diversificação, dívida, equity e análise de operações imobiliárias. As avaliações iniciais e sucessivas permitem adaptar o percurso ao nível de conhecimento do utilizador.
A formação não evita perdas nem garante melhores resultados. Pode, sim, ajudar a identificar riscos, comparar estruturas e evitar decisões baseadas apenas numa cifra ou numa tendência de mercado.
Começar bem significa saber quanto podes perder
Não existe uma estratégia imobiliária completamente segura. O caráter tangível do ativo, a existência de garantias ou a regulação de uma plataforma não eliminam a incerteza.
Uma estratégia prudente começa por comprometer apenas o capital que pode permanecer investido, compreender como deveria ser recuperado e limitar o impacto de um resultado adverso.
Investir bem não consiste em encontrar uma oportunidade sem risco, mas em saber que risco se está a assumir, porque se assume e que lugar ocupa dentro do património.
