Investir em imobiliário não exige necessariamente comprar uma habitação completa. O elevado capital inicial, os impostos, os custos de manutenção e a gestão quotidiana do imóvel fazem com que essa via não se adeque a todos os investidores. Em alternativa, o financiamento participativo permite aceder ao setor com montantes mais reduzidos e sem assumir diretamente a propriedade nem a gestão do ativo.
Este modelo, conhecido habitualmente como crowdfunding imobiliário, reúne o capital de vários investidores para financiar uma promoção, uma reabilitação ou a aquisição e melhoria de um imóvel. Em troca, cada participante obtém um retorno ligado à estrutura e ao resultado da operação.
Como funciona o financiamento participativo imobiliário
Em vez de comprar uma habitação ou um espaço comercial em seu nome, o investidor participa numa operação imobiliária estruturada. A execução cabe ao promotor, enquanto a plataforma analisa o projeto, canaliza o financiamento e realiza o acompanhamento previsto durante o seu desenvolvimento.
O investidor pode participar principalmente de duas formas:
- Dívida: empresta capital à sociedade promotora e espera recuperar o capital juntamente com os juros acordados.
- Equity: adquire participações na sociedade vinculada ao projeto e a sua rentabilidade depende do lucro final da operação.
A diferença é importante. Na dívida, costuma existir uma taxa de juro e um prazo definidos contratualmente, embora possam ocorrer atrasos ou incumprimentos. No equity, tanto o prazo como a rentabilidade são estimativas sujeitas à evolução real das vendas, dos custos e do mercado.
Em nenhum dos dois casos o investidor se torna proprietário registado direto de uma habitação concreta. Na dívida, atua como credor e, no equity, participa indiretamente no projeto através de uma sociedade.
Menor barreira de entrada e mais possibilidades de diversificação
Uma das principais vantagens deste modelo é permitir começar com montantes muito inferiores aos necessários para comprar uma habitação. Na Urbanitae, por exemplo, é habitualmente possível investir a partir de 500 euros.
Isto facilita a distribuição do capital por várias operações em vez de o concentrar num único imóvel. No entanto, investir em vários projetos não implica necessariamente estar bem diversificado. Também convém repartir a exposição entre:
- diferentes localizações;
- diferentes promotores;
- dívida e equity;
- tipos de ativo;
- prazos;
- e níveis de risco.
Cinco projetos residenciais semelhantes, desenvolvidos pelo mesmo promotor e numa única zona, oferecem menos diversificação do que o número de investimentos poderia sugerir.
Investir sem se encarregar diretamente do ativo
Outra vantagem é a menor carga operacional. O investidor não tem de procurar inquilinos, coordenar obras, gerir reparações nem tratar da venda do imóvel. Estas tarefas fazem parte da execução do projeto e cabem ao promotor e aos profissionais envolvidos.
A plataforma, por sua vez, realiza as funções correspondentes ao seu modelo: seleção e análise de operações, estruturação, canalização do capital e comunicação com os investidores.
Isto permite aceder ao imobiliário sem assumir a gestão tradicional de uma propriedade, mas não significa que o investimento seja passivo em todos os sentidos. O investidor deve ler a documentação, compreender a estrutura, avaliar os riscos e acompanhar a evolução do projeto.
O que a regulação protege e o que não protege
Antes de investir, convém verificar se a plataforma está autorizada e supervisionada pelo organismo regulador correspondente. A Urbanitae está autorizada e supervisionada pela Comissão Nacional do Mercado de Valores espanhola desde junho de 2019.
Esta supervisão afeta a atividade da plataforma e as suas obrigações operacionais e informativas. Não significa que o regulador aprove cada projeto nem garanta a recuperação do capital ou a rentabilidade prevista.
A regulação é um filtro importante, mas não substitui a análise do investimento. Um projeto publicado numa plataforma regulada continua exposto aos riscos próprios do mercado imobiliário.
Riscos que convém avaliar
Investir sem comprar diretamente o imóvel reduz a barreira de entrada e a gestão, mas não elimina o risco. Entre os principais fatores que podem afetar uma operação encontram-se:
- atrasos administrativos ou de obra;
- desvios de custos;
- vendas mais lentas do que o previsto;
- dificuldades de financiamento ou refinanciamento;
- mudanças na procura;
- e problemas de execução do promotor.
O investidor também deve assumir uma liquidez limitada. Normalmente, não existe um mercado no qual vender facilmente a participação antes de o projeto terminar. O capital pode permanecer comprometido durante mais tempo do que o inicialmente estimado.
Além disso, existe a possibilidade de obter uma rentabilidade inferior à prevista ou de perder parte ou a totalidade do capital. Por isso, um valor de retorno estimado só faz sentido quando analisado juntamente com o risco assumido.
O que analisar na plataforma, no projeto e no promotor
Antes de investir, convém avaliar três níveis diferentes.
Na plataforma, importam a regulação, a clareza da informação, a qualidade do acompanhamento e a forma de comunicar avanços e incidências.
No projeto, é necessário rever a localização, a estratégia, os custos, o prazo, a estrutura de financiamento e a via prevista para devolver o capital.
E no promotor, convém analisar a sua experiência, o seu histórico, a sua capacidade financeira e o capital próprio que aporta. O facto de o promotor comprometer fundos próprios não garante o sucesso, mas ajuda a alinhar os seus interesses com os dos investidores.
Para que perfil pode fazer sentido
O financiamento participativo imobiliário pode ser adequado para quem deseja incorporar exposição ao setor sem concentrar grande parte do seu património numa única habitação. Também pode encaixar em investidores que procuram complementar uma carteira formada por outros ativos.
Não é apropriado para quem precise de dispor do dinheiro no curto prazo, não aceite possíveis atrasos ou não compreenda o risco de perda. O horizonte e o nível de risco devem ser coerentes com a situação financeira de cada pessoa.
Investir sem comprar reduz a gestão, não o risco
O crowdfunding imobiliário permite participar em projetos com menos capital e sem se encarregar diretamente do ativo. Mas a facilidade de acesso não deve ser confundida com um investimento simples ou garantido.
A chave está em entender o que se está a comprar, distinguir dívida e equity, diversificar com critério e analisar tanto o projeto como o promotor. Investir sem ser proprietário direto pode abrir novas oportunidades, desde que a decisão não se baseie apenas na rentabilidade estimada.
