O retail ibérico arrancou 2026 com uma combinação que, há não muito tempo, não parecia tão fácil de ver em simultâneo: vendas em alta, afluências em recuperação e níveis de ocupação muito elevados. Depois de vários anos marcados pela adaptação ao comércio eletrónico e por mudanças profundas nos hábitos de consumo, o setor parece ter encontrado um novo ponto de equilíbrio. Mas não se trata de uma recuperação uniforme nem automática. O que os dados mais recentes refletem é um retail mais eficiente, mais segmentado e também mais exigente.
Espanha e Portugal avançam nessa mesma direção, embora a ritmos diferentes. Em ambos os mercados crescem simultaneamente as vendas, o tráfego e a ocupação, mas Portugal acelera com maior intensidade, enquanto em Espanha ganha peso a capacidade dos ativos para converter a afluência em consumo e experiência.
Espanha: crescer já não depende apenas de atrair mais visitantes
Segundo o Retail Index de maio da CBRE, as vendas em centros comerciais em Espanha cresceram 4,2% em termos homólogos em maio, com a afluência também em alta de 4,3%. No acumulado do ano, as vendas avançam 6,0% e o tráfego 3,9%, enquanto a ocupação atinge 94,3%.
A leitura é clara: o mercado espanhol continua a crescer, mas depende cada vez menos do volume puro e mais da qualidade do consumo. Já não basta atrair visitantes; importa que proposta comercial encontram, quanto tempo permanecem e quanto estão dispostos a gastar.
É aqui que se enquadra especialmente bem o peso crescente da componente experiencial. A CBRE coloca o lazer como a categoria com melhor desempenho acumulado de vendas em Espanha, com um crescimento de 21,6%. E a Cushman & Wakefield aponta na mesma direção: no primeiro trimestre de 2026, o lazer foi a categoria mais dinâmica, com uma subida de 33,1%, impulsionada sobretudo pelos cinemas.
Portugal pisa o acelerador
Portugal apresenta uma evolução ainda mais intensa. Em maio, as vendas cresceram 12,5% e a afluência 12,8%, com uma ocupação de 95,4%. No acumulado do ano, o mercado português avança 7,0% em vendas e 7,6% em tráfego.
Isto sugere que, ao contrário de Espanha, em Portugal o grande motor continua a ser a combinação de mais visitantes e mais consumo. Além disso, o crescimento não se concentra numa única categoria. A CBRE destaca especialmente a força da eletrónica, com uma subida de 20,3%, e do lar e mobiliário, o que desenha um consumidor muito ativo e um ambiente comercial especialmente dinâmico.
Nem todo o retail está a comportar-se da mesma forma
Uma das conclusões mais úteis dos dados recentes é que o retail ibérico não está a crescer de forma homogénea. Funcionam melhor os ativos capazes de combinar várias coisas ao mesmo tempo: boa ocupação, tráfego estável ou crescente, operadores sólidos e uma proposta comercial alinhada com um consumidor cada vez mais seletivo.
Em Espanha, a Cushman acrescenta que o tráfego em centros comerciais aumentou 5,6% em termos homólogos no primeiro trimestre de 2026 e que os retail parks registaram um aumento de 9,1% no tráfego de veículos. A ocupação em centros comerciais atingiu 95,5% da área bruta locável (GLA, na sigla em inglês: Gross Leasable Area). São números que reforçam uma ideia de fundo: há formatos que continuam a ter uma grande capacidade de atração, mas nem todos estão a captar valor pelas mesmas razões.
Mais sofisticação operacional e maior interesse investidor
O setor não melhora apenas em termos operacionais; também volta a ganhar relevância para o capital. A Cushman assinala que o volume de investimento em retail em Espanha atingiu 1.488 milhões de euros no primeiro trimestre de 2026, mais 22% em termos homólogos. As rentabilidades prime situam-se em 3,60% em high street, 6,25% em centros comerciais e 6,35% em parques comerciais.
Isto não significa que todo o retail seja igualmente atrativo. O que indica é que os investidores voltam a discriminar com mais clareza entre ativos capazes de sustentar rendimentos e ocupação e aqueles que continuam mais expostos à obsolescência comercial.
O valor já não está no volume, mas na capacidade de concentrar procura de qualidade
Esta é, provavelmente, a melhor conclusão que o retail ibérico deixa hoje. Espanha e Portugal avançam a ritmos diferentes, mas apontam para o mesmo lugar: um setor menos dependente do volume puro de visitantes e mais apoiado na capacidade de transformar tráfego em vendas, experiência e permanência.
Para proprietários e investidores, a leitura é bastante clara. A atratividade do retail não reside tanto numa recuperação generalizada como na capacidade de identificar aqueles ativos capazes de concentrar tráfego, consumo e operadores de qualidade. É aí que hoje se está a gerar o verdadeiro valor.
