Regressamos às Astúrias com um novo projeto de dívida na Urbanitae. Na próxima sexta-feira, 5 de junho, às 12:00 (UTC+2), abrimos ao investimento o Projeto Manjoya, uma operação destinada a financiar a aquisição de sete parcelas urbanas totalmente urbanizadas em Oviedo, com garantia hipotecária de primeiro grau e uma rentabilidade de 12% ao ano de juro simples.
Trata-se da nossa segunda operação nas Astúrias, depois de Residencial Contrueces, um projeto de mais-valias financiado em março de 2026.
- 📅 Abertura ao investimento: sexta-feira, 5 de junho, às 12:00 (UTC+2)
- 🎙 Webinar do projeto: quinta-feira, 4 de junho, às 12:00 (UTC+2)
Neste webinar explicaremos todos os detalhes do projeto e responderemos às perguntas dos investidores.
Sete parcelas urbanas em La Manjoya
O projeto consiste na concessão de um empréstimo destinado a financiar parcialmente a aquisição de sete parcelas urbanas totalmente urbanizadas no âmbito do Plano Especial La Manjoya-Santiago, em Oviedo.
O ativo possui uma área total de terreno de 73.821 m² e uma edificabilidade total de 122.992 m², dos quais 113.820 m² correspondem a uso residencial e 9.172 m² a uso terciário. No seu conjunto, as parcelas têm capacidade para acolher entre 1.200 e 1.350 habitações, além de espaços comerciais.
Por se tratar de solo consolidado, as obras de urbanização foram totalmente concluídas e aceites pela Câmara Municipal em 2006, após um investimento superior a 20 milhões de euros. Atualmente, as infraestruturas encontram-se operacionais e em bom estado de conservação.
La Manjoya: expansão residencial a sul de Oviedo
O ativo localiza-se em La Manjoya, a sul de Oviedo, num ambiente de baixa densidade e cinturão verde situado a menos de dez minutos de automóvel do centro da cidade.
A zona dispõe de acesso direto à autoestrada A-66 e boa ligação a serviços de saúde, estabelecimentos de ensino e principais vias de comunicação. Pela sua dimensão, localização e grau de urbanização, esta área posiciona-se como uma das zonas com maior potencial de desenvolvimento residencial a curto e médio prazo em Oviedo.
A tese de investimento apoia-se também na escassez de oferta de habitação nova na cidade, onde este tipo de produto continua a ter uma presença reduzida face ao mercado de segunda mão.
O gestor: Hispania Gestión Urbana
O gestor da operação é a Hispania Gestión Urbana, uma equipa multidisciplinar com experiência em operações residenciais e industriais.
A empresa será responsável pela coordenação técnica, jurídica e comercial dos terrenos até à sua venda por fases. Para isso, conta com uma rede de colaboradores especializados, incluindo um gabinete de arquitetura para a direção técnica e uma sociedade de advogados especializada em gestão jurídica e urbanística.
O projeto está estruturado como uma operação de valorização de solo urbanizado, orientada para o mercado institucional e residencial com procura por produto novo em Oviedo.
Rentabilidade de 12% ao ano em 12 meses
A operação está estruturada através de dívida, mediante um empréstimo a taxa fixa. As principais características são:
- Montante: 2.555.000 €
- Taxa de juro: 12,0% ao ano simples
- Prazo: 12 meses
- Possíveis extensões: duas prorrogações de 6 meses, nos meses 12 e 18
- Retorno mínimo: equivalente a 9 meses de juros
- Amortização: estrutura bullet, com pagamento do capital e dos juros no vencimento, embora se prevejam amortizações parciais através do mecanismo de cash sweep sobre as vendas
O empréstimo será disponibilizado numa única tranche para concretizar a aquisição das parcelas.
O gestor já desembolsou 453.750 euros a título de sinal e compromete-se a investir pelo menos 3 milhões de euros de capitais próprios em simultâneo com a assinatura da escritura de compra e venda.
Garantias do empréstimo
O empréstimo conta com um conjunto de garantias composto por:
- Hipoteca de primeiro grau sobre as sete parcelas subjacentes, com responsabilidade hipotecária de 150% do montante principal.
- Penhor de primeiro grau sobre as participações da SPV mutuária.
- Penhor de primeiro grau sobre as contas bancárias da SPV.
- Penhor de primeiro grau sobre a conta de IVA e mecanismo de cash sweep de 100%.
- Penhor do direito de crédito sobre a venda da parcela 14, cuja reserva já foi formalizada pelo comprador e é vinculativa através de condição resolutiva.
- Mandato irrevogável de venda de garantias e direito de preferência, com um price floor equivalente a 50% do valor de avaliação em caso de incumprimento.
A operação apresenta ainda um LTV bruto de 19,9%, calculado com base numa avaliação oficial em vigor de 33.315.428 euros, face a um preço de aquisição de 7,5 milhões de euros.
Estratégia de saída
A saída prevista do empréstimo ocorrerá através das receitas geradas pela venda das parcelas.
A visibilidade da saída assenta especialmente na parcela 14, que já dispõe de um contrato-promessa de compra e venda vinculativo com uma entidade pertencente a um grupo de primeira linha. O preço acordado para essa parcela é de 4,875 milhões de euros e, uma vez concluída a transação, permitiria amortizar aproximadamente 73% do capital do empréstimo.
A Urbanitae beneficiará de um penhor sobre esse direito de crédito, reforçando a estrutura de reembolso prevista.
Porque investir no Projeto Manjoya
Estes são alguns dos principais pontos fortes do projeto:
- Sete parcelas urbanas totalmente urbanizadas em Oviedo, com urbanização concluída e aceite pela Câmara Municipal.
- Localização a menos de 10 minutos do centro, numa zona de expansão residencial a sul da cidade.
- Preço de entrada competitivo, com aquisição por 7,5 milhões de euros face a uma avaliação oficial superior a 33,3 milhões de euros.
- LTV bruto de 19,9%, um rácio de cobertura particularmente conservador.
- Hipoteca de primeiro grau sobre os ativos subjacentes.
- Visibilidade de saída graças ao contrato-promessa vinculativo relativo à parcela 14.
- Rentabilidade fixa de 12% ao ano simples, com retorno mínimo equivalente a 9 meses de juros.
Rentabilidade prevista em 12 meses
O prazo estimado do projeto é de 12 meses, com duas possíveis extensões de 6 meses.
Principais marcos previstos:
- Junho de 2026: concessão do empréstimo e formalização da escritura pública de compra dos terrenos.
- Terceiro trimestre de 2026: cumprimento da condição suspensiva de aquisição do solo e formalização dos marcos de pagamento por parte do comprador.
- Junho de 2027: vencimento do empréstimo, recebimento dos montantes diferidos dados em garantia e reembolso previsto aos investidores da Urbanitae.
Uma nova operação de dívida nas Astúrias
O Projeto Manjoya permite investir numa operação suportada por solo urbano urbanizado, com um preço de entrada competitivo, um rácio LTV conservador e uma estratégia de saída parcialmente sustentada por uma venda já comprometida.
A operação abrirá ao investimento na sexta-feira, 5 de junho, às 12:00 (UTC+2).
Tem dúvidas sobre o projeto?
Pode colocar as suas questões no webinar de quinta-feira, 4 de junho, às 12:00 (UTC+2).
Também pode escrever-nos para contacto@urbanitae.com ou ligar para (+34) 911 23 25 22.
