O mercado residencial espanhol atravessa um paradoxo cada vez mais evidente: a procura cresce, diversifica-se e torna-se mais exigente, mas a oferta continua sem avançar ao ritmo necessário. A falta de solo urbanizado pronto para construção, a lentidão administrativa, o aumento dos custos de construção e a rigidez regulamentar estão a limitar a capacidade do setor para responder a uma necessidade social e económica de primeira ordem: produzir mais habitação.
Esta foi uma das principais conclusões do pequeno-almoço editorial organizado pelo Observatorio Inmobiliario, no qual diferentes representantes do setor analisaram o novo ciclo residencial. A Urbanitae esteve representada por Juan Mínguez, responsável pela área de Debt, que partilhou a nossa visão sobre o papel do financiamento alternativo num mercado que necessita de novas fórmulas para impulsionar projetos viáveis.
O encontro reuniu profissionais ligados à promoção imobiliária, consultoria, arquitetura, gestão de ativos, sustentabilidade, tecnologia e financiamento. Entre os participantes estiveram Álvaro Alonso, responsável pela área de living da Cushman & Wakefield; Daniel Toribio, CEO da Vivia; Miguel Silmi, diretor-geral da Homes by Gestilar; Ana Martínez de Lizarrondo, diretora da Urban Campus em Espanha; Angélica Tarrasa, responsável de Marketing de Segmentos de Edifícios da Schneider Electric; Patricia Rodríguez, responsável de certificação da BREEAM Espanha; Aurelio Rodríguez, diretor de negócio da Argis; Diego Escario, arquiteto na Cano y Escario Arquitectura; e Jorge Ginés, diretor-geral da Asprima.
Uma procura que já não responde aos modelos tradicionais
O ponto de partida foi claro: Espanha constrói menos habitação do que necessita. Face a uma produção anual situada em torno das 80.000–90.000 habitações, a criação de novos agregados familiares avança a um ritmo muito superior, gerando um défice acumulado que várias análises situam em várias centenas de milhares de unidades.
Mas o problema não é apenas quantitativo. A própria natureza da procura também mudou. Os agregados familiares são mais pequenos, a mobilidade laboral aumentou, o teletrabalho alterou os hábitos residenciais e muitos utilizadores procuram soluções mais flexíveis, especialmente em grandes cidades como Madrid, Barcelona, Valência ou Málaga.
Neste contexto, formatos como o flex living, o coliving, as residências de estudantes ou o senior living deixaram de ser vistos como produtos de nicho, passando a ser respostas concretas a novas necessidades sociais. Oferecem unidades mais compactas, serviços partilhados, gestão profissionalizada e uma experiência residencial mais adaptada a um utilizador que atua cada vez mais como cliente.
O estrangulamento regulamentar
Um dos pontos mais repetidos durante o pequeno-almoço foi a dificuldade em adaptar a regulamentação urbanística a esta nova realidade. Muitos planos gerais foram concebidos há décadas, num contexto social e económico muito diferente do atual. A rigidez na alteração de usos, a heterogeneidade entre municípios e a interpretação discricionária de alguns critérios urbanísticos geram insegurança para promotores, operadores e investidores.
Jorge Ginés, diretor-geral da Asprima, resumiu-o com uma ideia particularmente ilustrativa: “Temos de ter um urbanismo líquido, flexível. Não pode ser determinista, e as mudanças estruturais não podem ser um problema”.
O resultado, segundo foi exposto durante o debate, é um mercado em que cada projeto tende a tornar-se um caso singular. Isto dificulta a escalabilidade, encarece os processos e reduz a capacidade de industrializar soluções. Num momento em que a habitação necessita de volume, agilidade e eficiência, a falta de homogeneidade regulamentar transforma-se numa barreira de primeira linha.
Foi também destacado o papel das administrações locais. Muitos municípios não dispõem de meios técnicos, humanos e tecnológicos suficientes para tramitar licenças e alterações de uso à velocidade que o mercado exige. Esta situação afeta diretamente a viabilidade dos projetos e, em última instância, a disponibilidade de habitação.
Rentabilidade: menos preço, mais eficiência
A rentabilidade dos novos modelos residenciais foi outro dos grandes temas do debate. Num contexto de custos elevados e rendas que começam a encontrar limites em determinados mercados, o setor já não pode apoiar-se apenas na subida dos preços.
Juan Mínguez insistiu nesta ideia ao afirmar que “o segredo da rentabilidade está mais no volume, em gerir um volume de unidades que permita ser eficiente, do que em continuar a aumentar as rendas”. Na sua opinião, existe ainda margem de subida em alguns mercados específicos, mas cada vez mais limitada: “Ao nível das rendas é complexo subir mais; a chave está na base de custos, em comprar bem os ativos e reposicioná-los de forma eficiente”.
Esta visão liga-se a uma transformação mais ampla do setor. O operador ganha peso, a tecnologia torna-se essencial para controlar custos, a sustentabilidade deixa de ser um elemento acessório e a gestão profissionalizada marca a diferença entre projetos viáveis e projetos que não atingem os seus objetivos.
Como resumiu Mínguez, a rentabilidade depende cada vez mais de “modelos operacionais à escala que permitam gerar eficiências”. Comprar bem, gerir bem e saber reposicionar ativos são hoje fatores tão importantes como a localização.
Financiamento alternativo como complemento à banca
Neste contexto, o financiamento também está a evoluir. O imobiliário é uma atividade intensiva em capital, com prazos longos e necessidades financeiras distintas em cada fase do projeto. Tradicionalmente, a banca desempenhou um papel central, mas nos últimos anos ganharam relevância fórmulas complementares capazes de assumir perfis de risco diferentes e aportar flexibilidade.
“A Urbanitae faz parte de um ecossistema de financiamento alternativo, complementar ao bancário”, explicou Mínguez durante o encontro. “Entra em momentos e em perfis de risco diferentes.”
Essa complementaridade é especialmente relevante em fases em que o promotor necessita de capital antes de o financiamento bancário estar disponível ou em estruturas que requerem maior flexibilidade. No entanto, essa capacidade exige análise e disciplina. Como recordou Mínguez, “cada operação deve ser analisada pelos seus próprios méritos”.
Da nossa perspetiva, esta é uma das chaves do novo ciclo. Não se trata de financiar qualquer projeto, mas de identificar operações com lógica imobiliária, garantias adequadas, promotores solventes e uma estrutura de risco equilibrada. Em dívida, isto implica analisar a localização, o ativo, a situação urbanística, os custos, o calendário, a estratégia de saída e a qualidade das garantias.
Mínguez sublinhou ainda uma distinção importante: um financiador alternativo pode assumir determinados riscos que a banca nem sempre aceita, mas não qualquer tipo de risco. “Posso assumir um risco de tempo”, afirmou, “mas não um risco binário, de um para zero”.
Um desafio que exige colaboração
O pequeno-almoço deixou uma conclusão clara: o residencial espanhol tem procura, capital e interesse investidor, mas precisa de resolver estrangulamentos estruturais para transformar esse potencial em oferta real.
A falta de solo, a escassez de mão de obra, a rigidez regulamentar, os custos de construção e a lentidão administrativa estão a condicionar a produção de habitação. Ao mesmo tempo, a evolução da procura obriga ao desenvolvimento de novos modelos residenciais, mais flexíveis, eficientes e profissionalizados.
Na Urbanitae acreditamos que o financiamento alternativo pode desempenhar um papel relevante neste cenário. Não como substituto da banca nem como solução única para o problema da habitação, mas como mais uma ferramenta para canalizar capital para projetos viáveis, acelerar determinadas fases do desenvolvimento e contribuir para que mais operações possam avançar.
