A Urbanitae encara um fecho de ano decisivo. A plataforma de crowdfunding imobiliário enfrenta os últimos meses de 2025 com uma intensa atividade de projetos e o desafio de consolidar a sua expansão internacional. O seu CEO, Diego Bestard, revê nesta entrevista os desafios de um mercado com preços em máximos, a evolução das rendibilidades e o papel que terão os novos produtos e mercados da empresa.
A reta final do ano é crucial para a Urbanitae. O que podem esperar os investidores no que resta de 2025?
O último trimestre do ano costuma concentrar mais de metade do volume financiado. Em setembro já lançámos vários projetos e, antes do final do mês, somaremos até sete operações mais. Outubro, novembro e dezembro seguirão o mesmo ritmo. Isto não significa que forcemos os prazos: a urgência é definida pelo promotor, não por nós. Nunca poupamos na análise, fazemos sempre a due diligence com empresas externas e o comité de investimento é cada vez mais exigente. Estudámos o triplo de operações do que em 2024 e aprovámos um número semelhante. Isso demonstra que estamos a priorizar a qualidade em detrimento da quantidade.
Alguns investidores queixam-se de que a publicação de projetos é demasiado rápida. Como gerem isso?
É verdade que, em algumas ocasiões, publicámos operações em dias consecutivos, mas isso deve-se à necessidade do promotor em fechar o financiamento. Não é nossa intenção acelerar artificialmente o processo. Damos sempre pelo menos 48 horas de pré-aviso e, geralmente, deixamos vários dias para que os investidores analisem a operação. Além disso, organizamos webinars, produzimos vídeos e publicamos informação detalhada para que possam estudar cada projeto com calma. O nosso compromisso é que o investidor tenha tempo e recursos suficientes para decidir.
“Não perdemos capital em nenhum projeto, mesmo num cenário histórico”
Como descreverias a situação atual do mercado imobiliário espanhol?
Continuamos com um claro desequilíbrio: muita procura e pouca oferta. Isso faz com que tudo o que entra no mercado seja vendido, mesmo que os preços estejam cada vez mais altos. Isto está a expulsar parte da procura local em zonas de forte pressão internacional. Estamos numa bolha? Não creio. O setor não está sobrealavancado e constrói-se abaixo da procura. Os preços não podem subir eternamente, mas também não prevejo um colapso como em 2008. O mais provável é assistirmos a uma estabilização e que a inflação ajuste os valores reais nos próximos anos.
Com tanto apetite dos investidores, as rendibilidades estão a cair?
Na dívida pode haver pressão em baixa. Hoje oferecemos entre 10% e 12%, mas é previsível que vejamos mais operações em torno dos 8%. Ainda assim, são taxas muito atrativas em comparação com a média europeia. No equity a lógica é diferente: aí assumimos o risco industrial de promover e a rendibilidade alvo situa-se entre 15% e 20% anualizados. Abaixo desses níveis não faria sentido investir. Se o mercado não permitisse alcançá-los, deixaríamos de fazer equity e procuraríamos outras alternativas.
Alguns projetos recentes devolveram rendibilidades abaixo do previsto. O que aconteceu?
Deveu-se a fatores extraordinários: a guerra da Ucrânia, o aumento do preço dos materiais, as disrupções logísticas da covid ou a subida das taxas de juro. Tudo isso atrasou obras e aumentou custos. Ainda assim, quero destacar que não perdemos capital em nenhum projeto. Tivemos atrasos e menores lucros, mas sempre devolvemos o dinheiro investido. Se o pior cenário é empatar, creio que é uma ótima notícia. De facto, a TIR média acumulada nos nossos projetos devolvidos continua a ser de 13%. Isso demonstra que o modelo funciona mesmo em circunstâncias adversas.
“Se o pior cenário para um investidor é recuperar o seu dinheiro, oxalá fosse sempre assim”
A Urbanitae estará presente no The District a partir do próximo dia 30 de setembro. O que esperas deste evento?
É um ambiente natural para nós: um ponto de encontro entre investidores e promotores. Participaremos em várias mesas de debate sobre investimento, fintech e inovação no setor imobiliário. Para a Urbanitae é uma oportunidade de reforçar laços com atores-chave e partilhar a nossa visão.
Que novidades prepara a Urbanitae a nível internacional e de produto?
A Itália será o nosso próximo mercado, com um primeiro projeto que esperamos lançar em breve. Em França também estamos muito avançados: acabámos de incorporar um diretor para esse país e já estamos a estudar vários projetos. Somos muito cautelosos: preferimos avançar devagar, assegurando garantias, do que dar um passo em falso. Em paralelo, impulsionamos projetos não residenciais — hotéis, coliving, residências de estudantes — e continuamos a consolidar a Urbanitae Academy e a Direct Investments, que já nos dão muito alcance.
