O mercado imobiliário logístico espanhol encerrou um ano de 2024 excecional, tornando-se um pilar fundamental do crescimento do setor imobiliário. Impulsionado por fatores como a expansão do comércio eletrónico, o aumento do consumo interno e um contexto macroeconómico favorável, registou números notáveis tanto em termos de ocupação como de investimento, posicionando-se como um dos segmentos mais dinâmicos e resilientes. Segundo Alberto Larrazábal, diretor executivo nacional do segmento Industrial e Logístico na CBRE, em declarações ao Expansión, fatores como a necessidade de proximidade aos clientes, o crescimento do PIB e a redução dos custos laborais e energéticos consolidaram Espanha como um centro logístico estratégico na Europa.
Madrid, Barcelona e Valência como polos de atividade
A ocupação no setor logístico atingiu em 2024 números recorde. Segundo o relatório Tendências CBRE Industrial e Logístico 2025, Espanha registou um aumento significativo nas rendas dos armazéns logísticos no último exercício, ultrapassando os 2,5 milhões de m² arrendados. Um crescimento de 23% face ao ano anterior, que supera tanto a média dos últimos cinco anos (+16%) como a da última década (+44%).
Por regiões, a zona centro, que inclui Madrid e áreas de Castela-Mancha, representa o maior volume de arrendamento, com 1,1 milhões de m² arrendados – um aumento de 10% em relação ao ano anterior. A Catalunha, outro polo logístico relevante, alcançou resultados históricos com 710.000 m² arrendados, mais 33% do que em 2023. A Comunidade Valenciana fechou 2024 com 228.000 m² arrendados, uma queda de 21%, devido principalmente à escassez de oferta disponível. Este crescimento da procura reflete-se num aumento geral de 23% nas rendas logísticas a nível nacional, em contraste com a queda de 12% registada na Europa.
Segundo o Relatório Logístico 2024 da Colliers, o ano terminou com quase 2 milhões de m² ocupados em localizações chave como Madrid, Barcelona e Valência. Madrid registou um aumento de 31% em relação ao ano anterior, ultrapassando o milhão de m² arrendados em 2024 – o segundo melhor exercício da década, apenas atrás de 2022. Destaque para Barcelona, com uma renda prime de 9,0 €/m²/mês, o que evidencia a contínua procura por espaços logísticos de qualidade. Em Valência, embora o crescimento tenha sido mais moderado (228.000 m² arrendados, menos 21% que em 2023), a taxa de disponibilidade atingiu níveis extremamente baixos, fixando-se nos 0,4%, devido à escassez de oferta e aos efeitos da DANA na região.
Investimento logístico em 2024
O investimento no setor logístico em Espanha também registou um forte impulso em 2024, com 1.400 milhões de euros, mais 21% do que no ano anterior. Este volume de transações está em linha com a média dos últimos dez anos. Entre as operações mais relevantes destacam-se a compra do portefólio paneuropeu da Tritax por parte da Brookfield e a venda de ativos logísticos da GLP em Madrid e Barcelona à EQT Exeter. Embora as transações de menor volume (inferiores a 20 milhões de euros) continuem a predominar, espera-se um aumento nas grandes carteiras.
A Colliers estima o investimento total em ativos logísticos em 1.600 milhões de euros, representando um crescimento de 19% face a 2023. Este avanço foi particularmente acentuado nas principais zonas logísticas de Espanha, como a Zona Centro, a Catalunha e a Comunidade Valenciana, que concentraram 90% do investimento. Por sua vez, o último trimestre do ano destacou-se com 525 milhões de euros investidos, o que representou quase um terço do total anual.
As rentabilidades, ainda que ligeiramente ajustadas, situam-se em 5,15% em Madrid, 5% em Barcelona e 5,40% em Valência, mantendo o seu atrativo nestes mercados estratégicos. Este ajuste reflete a crescente procura por ativos logísticos de qualidade, mas também evidencia os desafios enfrentados pelos investidores para alcançar os retornos esperados num mercado cada vez mais competitivo.
Projeções para 2025 do mercado imobiliário logístico espanhol
O investimento logístico poderá crescer entre 10% e 15% em 2025, segundo as estimativas da CBRE. Só no primeiro trimestre do ano foram concretizadas operações superiores a 400 milhões de euros, entre elas a compra de armazéns logísticos pela Mapletree à Blackstone por 215 milhões.
Com a elevada procura por espaço logístico e boas previsões de investimento, o setor logístico espanhol entra em 2025 com uma base sólida de crescimento. No entanto, a falta de disponibilidade nos principais hubs logísticos continua a ser uma preocupação. Em Madrid, a taxa de disponibilidade atingiu os 10,1% no terceiro trimestre de 2024, encerrando o ano nos 9,6%, segundo a Colliers. Em Valência, a taxa situou-se num histórico 0,4%, um valor extremamente baixo que evidencia a escassez de oferta. Esta situação poderá exercer pressão sobre os preços de arrendamento, que já aumentaram nas principais zonas logísticas: em Barcelona, a renda prime fixou-se em 9,0 €/m²/mês, em Madrid em 6,95 €/m²/mês e em Valência, 5,6 €/m²/mês.
